【本文节选自《冯仑：买房这些事儿》，作者: 冯仑，出版社: 中信出版社，经出版社授权在网易新闻平台发布，欢迎关注，禁止随意转载。】

三个大姐的租房故事
只有中国年轻人买不起房吗?一份全球各地首次买房者平均年龄的调查显示,中国北京的青年以27岁荣登榜首,是世界上首次购房年龄最小的群体。英国、美国首次买房者的年龄在35岁,首次购房年龄最大的是德国和日本,在41岁左右。

中国年轻人天天抱怨买不起房,其实从全世界范围来看,大多数二三十岁的年轻人都买不起房。不是中国青年比其他国家的青年生活更辛苦,而是我们的观念出现了问题。在有能力买房前,大部分人要经历的一个过程是租房。租房一定是退而求其次的选择吗?这里我想分享三个大姐的故事。
第一个大姐是金星,我的好朋友。我很佩服她超越生命的极限、角色的极限,追求自我和自由的人生态度。也许很多人不知道,金星一直都在租房住。

我问过她：为什么要一直租房住,不买房?在很多人来看,金星应该并不缺钱,她的选择令人费解。金星告诉我,她有一点地主心态,想买永远只属于她一个人的房子和土地,但是这个愿望在中国不太可能实现。金星觉得生活品质是比房子更重要的事情,所以买房对她来说意义并不是那么大。追求生活品质和自由才是第一选择。买不买房,租多久的房子,一切顺势而为。

第二个大姐也是我的一个朋友,北京人。她之前在北京持有一套价值1000万元的房子。在卖掉这套房子之后,她在洱海边买了一套100平方米的房子做投资,总价不到100万元。后来她又把这套房子换成了200平方米的房子。按800万元储蓄、年化收益率6%计算,她每年的理财收入为50万元,而每年只要花20万元租房,她就能住到位于一线城市最好地段的房子。

第三个也是一个北京大姐,既没有结婚也没有买房。她租的房子特别大,一租就是好几年,室内装修也很有艺术感。不同于别人租房时从这个小区换到那个小区,她一旦在租的房子里待不住的时候,就退租去往另一个城市,体验不同的租房生活。

租房和买房是两种截然不同的生活方式,二者可以进行比较吗?第二个大姐掌握了一些投资技巧,每年的理财收益不定低于投资楼市的收益。租房让她生活得更自由、更舒适,称不上“退而求其次。

买房问题现在之所以特别火热,除了关系到结婚等话题,还在于现在的房子不仅解决居住问题,也提供商品投资的空间。更不可忽视的是,我们对房子根深蒂固的情结也是相当重要的因素。三个大姐的选择颠覆了传统观念,和外国人的思路有点像。

年轻人租房,在纽约、洛杉矶乃至整个美国都不是问题,为什么在中国却变成了一个问题呢?有两个原因。

一是社会竞争压力大。年轻人多在大城市漂着,外部世界的不确定性给了他们压力,因此希望在居住上获得物质方面的稳定感。尤其对一些女性来说,房子意味着更大的安全感。

二是中国的传统观念根深蒂固。在国外,租房和买房没有特别大的区别。在中国,很多人觉得租房没有安全感,没有家的感觉,这是当代年轻人在环境压力和传统思想的相互作用下形成的心理。从家长的角度来看,中国家长普遍认为父母与孩子的羁绊持续一生,他们对孩子生活的方方面面负有很大责任,包括帮他们置业、成家;美国家长则认为孩子在成年之后需要独立解决自己的问题,他们没有义务拿钱给孩子买房。

在中国,很多年轻人都是独生子女,有家长的金钱支持作为后盾,造成我国首次购房平均年龄提前,而且越提前,带给年轻人的压力越大。等到年轻人结婚,双方四位老人都会倾其所有帮助孩子买房安家。
选择买房还是租房,其实是在选择不同的人生。如果你喜欢稳定的生活,可以考虑买一套属于自己的房子;如果没那么着急,先租房再看一看也挺好。面对高昂的房价,政府也在想办法解决。随着一系列政策的到位,我相信这个问题可以得到妥善解决。但是,即使房价问题解决了,买房对于收入来源只有工资且工资水平不高的人群来说仍然是很大的挑战。买房关乎未来的生活方式和生活质量,大家需要仔细思量再做决定。
买房者虽然可能因为买房变成房奴,但最终持有固定资产;租房者要定期搬家,但也更自在。买房和租房都有得失,更重要的是你怎么利用有限的钱享受更好的居住品质,让自己更快乐、自在和幸福。

北漂租房到底贵不贵

在北京创业、生活、工作的外地人统称为北漂。北漂总是抱怨房租太高，但是大数据显示出来结果却是北京的整体房租不仅不高，甚至还下降了。总体而言，与租房有关的问题主要集中在一线城市，而绝大部分二线及三四线城市基本不存在租不到房或租不起房的问题。房租作为房屋租赁市场供需关系的标志，其高低不仅关系到租客的财务负担，也关系到业主的出租意愿，更关系到租购并举政策下的市场供应体系建设。链家的数据显示，过去5年，北京租赁市场的租金水平总体上涨。比如，2016年北京的平均租金水平达到每月每平方米69.2元，比2012年上涨26.6%.从月度数据来看，2013-2015年北京租金涨幅总体下降，从2016年开始租金涨幅扩大，至2016年底涨幅达到24%.这里既有基数低的原因，又有2016年整个房地产市场处于明显的上升期的原因。自2017年以来，租金涨幅快速回落。受房地产市场降温的影响，2018年租金涨幅进一步回落，租房价格甚至有所下降。所以即便在北京，房租也不是一路上涨。北漂租房的租金成本呈现以下几个特点。

第一，租金涨幅远远低于房价涨幅。最近5年，北京二手房房价年均上涨14.3%,租金涨幅比房价涨幅低8.3个百分点。从时间上看，租金的变动比房价更平稳。2015-2016年房地产交易市场活跃时，房价涨幅远高于租金。2014年下半年市场下行期间，房价跌幅大于租金。2016年5月份之后，房价涨幅与租金涨幅持平。2017年租金领先房价出现涨幅回落。目前房价涨幅比租金高36个百分点，也就是说房价上涨的速度远远比租金上涨的速度快。

第二，租金涨幅超过了CPI(居民消费价格指数）。最近五年，北京CPI年均上涨2.3%,租金年均上涨幅度比CPI高出3.7个百分点。

第三，租金涨幅低于居民收入。近五年，北京城镇居民人均可支配收入年均增长9%,租金水平却只上涨了6%。

第四，租金在个人收入中占比低。链家研究院经调查发现，目前北京租客的租金支出一般占个人收入的25%左右，远低于纽约、伦敦、东京、中国香港等租赁市场发展成熟的国际一线城市。租金收入低，租赁回报达不到预期，导致业主宁可空置房子，也不愿意租出去，专业房地产运营机构也面临盈利的困难。随着租购并举政策的实施，北京租赁市场将更加成熟，未来租金水平有向发达国家的一线城市靠拢的可能。那么，哪些因素会影响租金价格的变动呢？

市场供求关系。2016年北京常住人口为2173万,其中外来人口为807万。按照当年常住人口的30%计算,租赁人口约为652万。以一户居住三人的标准计算,需要租赁房屋超过20万套,而目前可供租赁的房屋只有150万套,缺口大约为50万套。市场供不应求,是近几年北京平均租金水平上涨的主要因素。随着未来北京大量增加租赁供应,供不应求的矛盾将有所缓解。

居民的支付能力。与加杠杆购房不同,租赁市场缺乏金融化管理制度支持,租赁水平只能由居民的支付能力支撑。居民收入水平不断提高是租金水平能够不断上涨的条件。近年来,北京城镇居民可支配收入的增长速度放缓,不足以支持租金水平大幅上涨。

货币金融环境。作为居民消费支出的一项,租金也受到货币环境影响。资金的流动性越充裕,租金价格上涨越明显。未来货币供应量不加快,租金也将难以大幅上升。

房价涨跌的传导作用。房地产买卖市场与租赁市场的互补是客观存在的,当买卖市场火爆时,住转售(自住房进入交易市场)比例上升,租赁的供应量相应地减少,从而引起租金上涨;房地产买卖市场低迷时,可供出租的房子多,租金价格也相应稳定。数据最能说明问题,比如,2016年北京二手房房价涨了28%,同期租金同步上涨了15.8%。

长租公寓等租赁市场产品升级,导致整体房租水平上涨。长租公寓普遍比散租公寓的品质好,同时租金价格高出10%-20%。

北京的租赁市场有没有问题?当然有。最突出的问题是房源没有得到有效管理。在北京的150万套租赁房源中,超过40%掌握在二房东手里,这是一切乱象的根源。我认为,一线城市未来极有可能形成2:2:6的租赁市场基本格局—20%的租赁供应来自开发商和政府;20%的租赁来自存量住宅的更新改造,且后续由专业机构出租和管理;60%的租赁供应来自存量房市场闲置的房源,这部分供应必须通过科学管理才能够提升其出租效率和服务水平。在2:2:6的结构中,前20%是增量,后80%是存量。回到一开始的话题上来,目前租金的涨幅不高,北京的租赁市场未来还有相当大的上升空间。和其他国际一线城市相比,北漂的租赁成本低于国外租客的成本,但是北京的房价上涨速度是不输给它们的。

年轻的时候,我也过了很久的租房生活。后来,实现财务自由,才有了属于自己的房子。而现在房价这么高,年轻人想尽早实现财务自由,没那么简单。从大学毕业开始,哪怕北大、清华毕业的高才生,一个月有两三万元的工资,也很难在短期内在北京买下一套房,大多数人还是要先租房。北上广等一线城市的买房压力这么大,年轻人可以根据自身的需求和发展决定是否非在线城市买房不可或者非留下不可,毕竞每个城市都有独特的发展优势。租房是年轻人在特定阶段的必经之路。摆正心态,努力奋斗。