我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐您好，向您咨询一下，夫妻名下有两套房，1号西城裕中西里（有房贷），2号房山芭蕾雨悦都二期（全款买，一层，带赠送地下室，现价估计500多万）。考虑将房山那套换成城里的房子，可考虑在1号裕中西里这套的旁边，买套房供改善性需求（旁边是朝阳，在朝阳买是否更好，能买大一些的），给老人住。 现问题如下： 1. 若将2号房山的房子换到裕中西里附近（朝阳海淀均可，看您推荐），两边涨幅的差异大不大？也就是说，一卖一买的交易成本（例如中介费税费，转换期间的房价浮动，甚至可能涉及的过桥资金，二套房加杠杆贷款的利息上浮等成本），能否被区位差异的涨幅覆盖？（也就是朝阳该区位是否比房山芭蕾雨涨得快？芭蕾雨附近有奥莱，涨幅也不错） 2.若换到城里，在裕中西里附近，应该如何选择？例如华严北里是否值得投资？或者有没有别的区位的投资价值较大的建议？ 3.可考虑适当加杠杆，若卖房获得首付约500万，加上二套房贷款，贷款多少合适？例如购买总价700or800万？ 4.现在1号西城的房当时贷款160万，预计还剩100多万，若购买二套房，是否需要先将其还清？或者二套房能否再贷款？成本会不会很高？ 5.1号西城这套为学区房，未来约六七年后孩子上了学可考虑卖出，那这样的话现有2号房山这套是到时再换好，还是现在就换？若现在换，西城的卖出后是否也去新2号附近买？ 非常感谢

回答：目前的资产构成存在两个问题： 1.整体流动性低，抗风险能力弱； 2.升值回报不稳定，房山是很弱。 解决步骤： 1.芭蕾雨悦都现在出售或抵押，目前出售的周期不好说，尤其是这种一楼带地下，大面积高总价标的，对于房山来说总价超过450就不好出手，所以也可以同步抵押出来，两条腿走路。 2.不再投入东西城任何标的。朝阳区来说，北三四环学区同样回避，华严北里是一个缺乏后续人口的选择。 3.裕中西里可以考虑在目前至2021年中之间出手掉，如果不需要学区。 4.不管购买第几套房，都不需要还清原有房产贷款，贷款成数与原有贷款是否剩余无关。 5.购买二套以后的房产，一律采用全款买入，然后抵押的方式来进行。 6.买入朝阳稳定升值、高发展、且有学区资源投入的板块，例如望京，九龙山等，具体的选筹再在板块内部深耕具体房源。 有比较多的基础性购房问题缺乏了解，可以参照一下北京买房攻略

提问：房姐，你好，sfsd 首都能到160 想买个上车盘小2居，目前看了通州京贸国际城 dbc 加州小镇 亦庄的新房 远洋禧瑞天著和北京经开汀塘，目前比较纠结，因为天津经济技术开发区有一套房产，卖出的话可以凑到300，但是不好卖，想咨询下，目前是先上车，还是等等把天津房卖了再买北京的房子？如果先上车推荐哪个楼盘呢？

回答：你好，距离主城区越近的新区，越容易发展起来，资金流动，人口流动更容易。 北方空虚，北京一个城市基本把血吸完了，吸不了的留给天津一点，多少有点不足。 滨海新区＝没有人口的现代化河北县城，既无法吸到货币，又无法进行持续上涨。 滨海新区比较看空。滨海新区估计永远不会翻身了，一定要回避。 你看看天津滨海新区怎么样了，当你从第1大道，直接逛到第18大道的时候，就知道那里有多么的不靠谱，尤其是冬天的时候，满目的萧条和疮痍，让你平生“投资”两字何处安放 。 这些二线城市长期投资来看都是有问题的，如果你凑巧用了“炒波段”的方式去炒，说不好效果还不错，但一旦你长期持有的话，你的利息成本和慢慢的等待周期，天荒地老，千万不要用2017-2018年全国轰轰烈烈的“去库存”的思路去二线城市、三线城市买房 很危险 所以，如果你有钱和名额，优先选择北上广深，哪怕是横盘期也没问题的，who怕who啊，所以选对城市很关键，相当于选对了城市的这只股票。 建议卖掉天津，把子弹都用在北京。 京贸国际城 dbc 加州小镇 亦庄的新房 远洋禧瑞天著和北京经开汀塘这几个盘可以买。 但是如果能凑到300万，总价600以上，望京关注：利泽，大西洋新城D区，宝星园，慧谷阳光，橄榄城等。

提问：房姐您好：首次请教，本人西罗园一套房子六月应该可以卖掉。加上现金共有450万左右。曾经带过款。想换房投资。1.听中介说我可以买600到650之间的房子。是不是楼龄新一些的南向两居室更有升值空间（因为西罗园价位一直涨不上来。）我是外行。我看过新北苑的楼盘，例如润泽悦溪、中铁建国际城、世华泊郡。望京的北纬40度。东城区的金鱼池小区。丰台区的阳光花园、优胜美苑等。也关注了大望路双井一带的房子。略微新一点的两居室这个价位没有朝南向的。（也不知道南向是不是真的那么重要。）2.父亲户口年底可以签进北京。父亲没有买房贷款记录，等到年底父亲户口迁进来，以后再买是否来得及。如果来得及可以买个更贵一点的。但是月供18,000以内可以接受。3.可以给推荐几个小区吗，我只做投资不自住，买哪里都可以。西罗园的房子出售后本人名下无房。（本人工作单位特殊，无法全款买房后抵押贷。）

回答：建议用老人票的sfsd入，能看的标的范围更大，根据你的月供看到总价800+的标的没问题，可以看下 中海城 保利百合 金泰城丽湾 首城国际 宝星国际 天之骄子等

提问：新人首问，房姐您好，我是刚博士毕业留京，户口近期下来，所以想提前看看房子。目前准备首付款450到500，首套首贷，在菜市口附近上班，4号线太挤了，所以找房子想沿着7号线找，也许也是这个原因限制了很多。望提供一些新的思路。房子以刚需自住为主，学区的因素不知道该不该考虑在内？西城能上车的房子都太老，还是想刚需自住为主，两居，回迁房暂不考虑了。您有哪些楼盘可以推荐一下呢，另外由于在国企工作，工资收入新入职比较低，怎么可以合理规划流水呢，之前问过一些中介，他们都说没啥问题，看完您的文章后，感觉也是个问题，哈哈，望房姐可以解答一下。

回答：买房没必要被地铁限制，首套房并不会住一辈子，后期很可能置换，首套房一定要以升值为目的。如果还未结婚，没必要考虑学区，可以看看丰台的丽泽板块 例如 保利百合、金泰城，还有朝阳的双井板块 例如 首城国际、珠江帝景、天之骄子 ls一般中介也会帮助包装，如果不放心就自己养，可以看下精华帖有详细介绍如何操作

提问：近期有贷款买房的打算，个人的征信流水有什么需要注意的地方呢

回答：线下征信网点打印个人纸质版征信。 打印征信机器旁一般聚集了黄牛中介，记得不要打理。 流水通常打印最近6\/12个月，正常收入要求覆盖所有负债月供的两倍。 #今日买房提醒 系列有详细说明

提问：房姐您好！首问：置换一套房子，总价预算650万以内，希望居住环境好一点、离地铁近一些，未来有一定增值空间。请问看珠江骏景、玺萌鹏苑、草桥欣园、冬季星空、恋日家园，如何选择更妥？非常感谢！

回答：珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱 玺萌鹏苑比较新，问题在于距离哪个地铁站都不近。交通不便利 草桥欣园和恋日花都还不错可以看看具体标的再选择，冬季星空性价比一般

提问：房姐，新手首次提问。老公北京海淀清河户口，家中有一个3岁的孩子。海淀清河有一套50平的房子，我们在住，但不是我们的房子，正在卖，卖出后可分一半，大约180W。回龙观有一套80平房子，在老公名下可卖390W左右。之前想卖掉两套房子买一套自住，看完房姐的文章，现在想卖掉两套房子，买两套，1、想买一套小点的一居，供老母亲居住，价格在200左右（想选择法拍），未来也可作为投资，目标是朝阳。2、自己想买套住房兼顾孩子上学和自住，预计首付400W，可公积金贷款，有计划要二胎。之前想选择双榆树、知春里，现在不知道选哪儿好了，对学校没有强制性要求，中等偏上就可以，还选在清河有发展么，放弃海淀去朝阳也有点不甘心，好点的海淀学区是不是这点钱就没希望了。希望房姐给点建议，这个规划是否合理。

回答：你可以 淘淘东王庄，位置好，就在五道口，交通非常方便，对口的海淀区第三实验小学。这个盘还未涨起来，品质相比周边来说属于中等偏上，最好选择小区西边的几栋楼，户型略好些。双榆树和知春里也可以考虑，你们对学区是刚需，也不是入顶级学区，所以风险相对可控，没必要顾虑太多。你们的方案没问题

提问：新人首问，家有二娃，24年上初中用，想买个学区，dyd全款300-400上学用，目前看的朝阳南湖东园二区陈经纶分校，请问还有什么推荐？现在买还是等等，现在房源感觉少了很多。

回答：南湖东园二区挺不错，小学一般，对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶，可以作为第一选择。其它还可以淘下亚运村板块，可以看看慧忠里，对口朝外本部，九年一贯制；还可以看看安慧北里安园，对口陈经纶嘉铭 建议春节前后就入，春节后会有周期性小阳春

提问：您好个人情况：我和未婚夫都是京户，首房首贷，想婚前买2套。男方自住标的700万，女方标的300万。但是选房迷茫。 1.我在人民大学工作，他在丰台科技园。想考虑2居到3居，社区品质交通便利楼层朝向好，预计持有5年甚至更久，不看学区。目前考虑丰台和海淀，只为了自住和好转手，请房姐推荐一下楼盘及合理价格。 2.投资300，因为家庭年收入过百，没有更好投资产品，您看选择房产投资是否合适？目前考虑望京95一居，丰台南三环洼地。其他区也考虑，只为了好租抗通胀。请房姐指点哪些盘可以购入。 两套房购入时间都在今年年底。

回答：1. 不需要学区就不看海淀了，丰台看看 星河苑、富卓苑、丽水园、万年花城，这些能兼顾自住保值 2.丰台 看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 租金都还不错

提问：房姐你好，新人首问，盼望指教！ 目前夫妻名下两套房，出手后预计950-1000左右。准备年底置换一套1000左右的封闭小区三居室，当下用于自住，3-5年后出租。 比较看重的因素一是小区品质周边配套，二是租金收入。从投资角度看不跑输大盘，能增值更好。 目前重点关注： 双井（金港国际、天之骄子、苹果社区南区） 十里堡\/朝青（珊瑚湾、珠江罗马嘉园） 望京（上京新航线、融科橄榄城） 想请教下： 1.从房租收益、房子保值的角度，更推荐哪些片区和小区？ 2.首套二贷的话，公积金贷款还是全款购买更合适？ 3.目前人在国外，预计明年年底回北京生活，届时换房和目前市场状况下换房相比，是否有劣势？（主要担心现在无法当面与买家，卖家或中介沟通）

回答：你看的也是我常推荐的几个盘 位置上 望京>双井>十里堡\/朝青 望京 融科橄榄城>上京新航线 双井 苹果社区南区>金港国际>天之骄子 十里堡\/朝青 珠江罗马嘉园>珊瑚湾 你资金足够可以直接全款会更优势，之后再抵押入一套投资盘也可以 晚一年入大概率是有劣势