楼市回暖，并不意味着所有房子都会涨。

NO.1|壹

刚刚得到消息，雨山路某央企大盘尾盘清仓大甩卖，特殊户型降价明显。

原来，这是雨山路招商雍宁府的特价底跃房源，300平的房子，原价640万左右，现在只卖440万，比原价跌了200万。也就是说，如果初期有人买了这个户型的房子，那现在资产已经缩水200万了。太惨了！

这个户型到底是什么户型？我找到了雍宁府的22栋，发现几乎都卖光了，就剩3套房源了。看来特价房政策吸引了1组客户购买，103已经卖出去了。

更早的106早已卖出，不知道业主是什么价买的。现在看了这个跳水价，心痛是肯定的。

这其实就是1楼带地下室的户型，1-2层的地下室+1楼120平的户型，组合成300平的底跃，但市场根本不接受。

440万的价格，如果是平层120平，单价3.6万。相当于3.6万买个1楼，然后赠送巨大的地下室。价格基本上还算是有诚意了。

但这个户型在一开始的时候并没有打折优惠，第一批买入的价格就是600多万，后来发现这种户型越来越难卖，市场上无法匹配客户，最后只能节节败退，房价逐步跳水。

注意，这个户型不是一次性降到440万的，是在漫长的卖房周期内逐步降价的，去年又一次大优惠，不少买房人跑过去抄底，没想到抄到了山岗上。

其实，底跃户型的巨大优惠，雍宁府已经组织了多次，降价促销已经是老司机了。

NO.2|贰

去年下半年，朋友圈里有中介宣传，江北地铁盘房价跌了132万，优惠力度超乎想象！

据中介介绍，这套房位于江北10号线地铁口的招商雍宁府，特价房，210平一楼底跃，原价438万，现在只要306万，整整优惠了132万！虽然优惠力度不如今天价格，但毕竟户型比较小，也是跳水价了。

经过这次优惠之后，210平的房源去化比较快，现在基本上卖的差不多了。但今天说的300平户型的，由于总价较高，仍然有一些尾房不好卖，这是开发商突击跳水卖房的主要原因。

大家注意，雍宁府还有一种更大的底跃没卖完，这就是370平的巨无霸户型，总价720万。

相信不用我提示，你就感受到了，这两套房未来会不会给个惊爆价？

1号楼，还有2套336的户型，总价更高，接近800万。这两套后面打算怎么卖？也是一个看点。

实际上，雍宁府这个盘，现在基本上清了。中间的风风雨雨，可能很多读者不清楚，但无论如何，人家基本卖完，后面一些难卖的尾盘，跳跳水也无所谓。这个盘当时的拿地价格大概是1.4万左右，结果房价到了3.1万，让买房人大跌眼镜。最终在贝壳的协助下，完成了清盘。不得不说，这是一个壮举。

所以我一直把雍宁府作为一个研究的标地，这个盘如何拿地，如何定价，最后又是怎么去化的，方方面面都是重要话题，极具研究价值。这也是我每每在关键时刻都能捕捉到雍宁府价格变化的主要原因。这个盘的价格起伏，对于研究雨山路板块，江北新区价格走势，乃至整个南京都市圈的价值体系，都具有很大的参考意义。

NO.3|叁

实际上，这个楼盘风风雨雨，是见过大世面的。现在跌越大幅度优惠，并不意外。在一年前就出现过房价大跌的情况。

在去年国庆节，雍宁府推出部分限时一口价房源，其中2号楼102、103室（底跃），原总价约784万，优惠后总价仅521万，优惠金额高达约263万！还是底跃户型。

去年4月份，疫情把很多开发商吓了个半死，这个盘开始疯狂打折，一套平层户型暴跌30-40万，引发了业主维权。

维权业主们要求开发商针对涉嫌虚假宣传、隐瞒房源和得房率等行为，尽快给前期业主一个合理交代。同时针对开发商联合中介大规模低价销售，涉嫌扰乱市场秩序的行为，业主已经收集相关证据向浦口区市场监督管理局举报…

其实导火索非常简单，就是开发商推出了一系列特价房：

从数据上看，99平降了20万上下，121的户型降了25万左右，129的户型降了30万左右。关键现场还有其他乱七八糟的优惠，最高的降价接近40万。这让老业主非常受伤，不得已发起维权。

一段时间之后，楼市在各方面利好的刺激下又开始变好了，多个板块的限价放松，买房人越来越着急，招商顺势取消了大幅度优惠政策，房价往回调了一些。优惠30万的房源，慢慢变成优惠十来万，相当于房价又反弹了。虽然没有反弹到表价，但优惠收窄了很多。

现在这个楼盘基本卖完，心里已经有底气了。剩余的少量底跃户型，抓紧处理掉，并不意外。

NO.4|肆

这个楼盘另外一个重大的研究价值，就是开发商通过地下室增加隐形容积率的问题。地下室不计入容积率，但可以按照面积卖房，这其实非常不合理，但你又没办法改变。只是挖地下室拉均价的行为，对于日光盘还是可以凑效的，对于滞销盘，正常价格都卖不动，你还专门弄地下室拉均价，这就更难卖了，最后还是不得不降价促销，其实这么一来，地下室赚的钱就消解了不少。

比如一层四户的楼栋，一户120平的房子，附上200平的地下室，均价3万的话，相当于一栋楼能多赚2400万。现在一套房降价200万，4户就是800万，开发商只能多赚1600万了。当然，1600万也赚的够多了。

这些地下室其实用处不大，造成了严重的浪费，价值不大。在2018-2020年，南京到处都是这种带底跃的房子。好消息是，从今年开始，挖地下室的楼盘越来越少了，这也算是个好消息吧。

伴随着雍宁府的清盘，雨山路板块有了一个新的开始，后面的九年一贯制学校，商业配套都还不错，这其实也是雍宁府平层能够快速清盘的主要原因。如果九年一贯制学校公布为名校，说不定雍宁府还要抢呢，第一批站岗的，也就解套了。

时移世易，这个世界，有时候变化就是太快！