近日，亚运城新组团【天珑】正式开放了。

作为一个神奇的大盘，这次新组团有什么不一样呢？

楼市君决定前往一探究竟。

建设中的【天珑】（广州楼市发布摄）

未拿预售证但公开收筹？

支付10万锁定意向单位

现场销售介绍，【天珑】组团是早前规划的编号为H2的地块，即将率先推出的楼栋是10、11两栋。

【天珑】组团规划图

目前还未开盘，暂处于收筹期间，具体细节如下：

1、现场刷卡支付10万筹金，即可锁定意向单位，开盘后不买可退。

2、项目目前吹风价2.7-3.2万/平，这是认筹折后的95折优惠。

3、项目拿到预售证后就会开盘，暂定本月底或下月初。

与现场销售聊天截图

随即楼市君习惯性地查询了广州市住房和城乡建设局官网，发现并没有这两栋楼有关预售证的信息。

（若拿证，则“预售证”一列有相应数字）

楼市君从现场销售处求证，【天珑】目前还没建设到可以拿预售证的高度，所以确实是无证状态。

《广州市房屋交易监督管理办法》明文规定，未取得商品房预售许可证的，开发商不得以认购、预定、排号等方式向买家收取定金、预订款等形式的费用。

楼市君又致电12345市政热线，得到的回复是无证收筹不合规定。

也就是说，亚运城【天珑】的确违规收筹了，但抛开此事不谈，这个组团是否值得入手呢？

容积率5.7，观一线江景

有不设站点的高铁经过

据悉，亚运城在出让时，只对总建筑量作了规定。

前期西部建楼时将容积率放开到很低，所以到后面容积率全部堆积在东部。

【天珑】组团内共有15栋，57层高，且3梯6户设计，容积率已达到5.7。

这次首推的是10、11栋中的103-125方三四房。

【天珑】10栋户型图

楼市君在现场计算了低中高三个楼层单元价格，以目前吹风价2.7-3.2万/平之间。

同等面积单元总价最低275万，最高319万，相差44万，最贵的当属20-30层南向户型了。

亚运城规划图

从规划图看出，【天珑】算得上是将亚运城临近的江景资源利用得最充分的组团。

在东边项目容积率普遍较高的情况下，一线江景就显得更占优势。

楼市君注意到，现场沙盘处 有标示出， 未来 H地块（天骄、天珑 ） 旁 将规划建设 广中 珠 澳 高铁 廊道。

现场沙盘

有业主提出质疑，未来高铁穿过小区，离学校及居民区过近，高铁的噪音会对业主和学生的正常生活造成影响。

值得一提的是，高铁预计2022年开建，不但要从小区经过，还不在此设立站点，高铁“福利”只剩噪音。

10年大盘配套成熟

价格亲民，适合刚需上车

自亚运会结束后首开至今，亚运城这个大体量社区已经持续销售了10多年时间。

目前经过亚运城的地铁站点只有海傍站（未来会修建3号线东延线站点），人流量都会从这里经过。

再加上亚运城广场也建在地铁口，因此整个社区的商业区都集中于此，其中也还包括菜市场和小型店铺等。

亚运城广场（广州楼市发布摄）

其他配套方面，引进广铁一中算得上是亚运城的一大优势。

作为省级名校，多年来也都经得起中考检验，这点对家长来说较有吸引力。

除此之外，亚运城内部还有多所公立小学和公立幼儿园，教育问题应该可以不用担心。

以上配套虽然比较完善，但是针对【天珑】来讲，有一个共同的不足就是：距离有点远。

再说回价格，相比动不动就10万+的天河，还有7万+也可能拿不下的越秀，亚运城就显得容易上车很多。

特别适合预算不充足的刚需群体，贝壳记录到的亚运城2021年1月二手成交量是69套。

一二手价格拉不开差距

均价3万/平上下，整体涨幅缓慢

虽然说亚运城的存在拯救了很多想要定居广州的刚需客，但往往成也价格败也价格。

10多年来，亚运城陆续建设了10多个项目组团。

对比它们在今年二月的二手均价，都平均在2.6-3.2万/平左右浮动。

贝壳显示，亚运城近7日新增二手房源66套，在售二手房源654套。

大量二手供应之下，新房的价格自然不会拉升到太高。

而且【天珑】离地铁、商业区几乎最远，楼层也接近最高，所以定价与二手平均水平持平。

同时周边新盘不多，有的只是一些售罄的项目，很难拉动亚运城的新货价格。

在广州其他区域都在普遍涨价的情况下，亚运城的价格涨幅总显得很平缓。

最近一年，其价格几乎没什么大涨动，甚至还在中途有过几次小幅下跌。

不过好在整体走势还是处于上升趋势中的，像极了所谓的“慢牛”行情。