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提问：房姐你好，丈夫京籍，我非京籍，目前居住及孩子落户双榆树，房户主是孩子的太奶。我父母想用我的指标买房，预算800（可浮动），比较注重居住环境，近几年不住先出租，等父母年龄大了搬过来。准备买房后把老公和孩子的户口迁到房子上，保证第一顺位，这种1911后的第一顺位是不是比目前房户主太奶的情况入学时能好一点？目前初步考虑双榆树东里、太阳园、世纪城晨月园，请问这几个小区从学区、居住、以后租售情况对比，哪个更值得入手？或者有没有双榆树周围其他小区推荐？

回答：1. 当然是孩子的父母顺位更靠前 2. 太阳园的房子好多临S2，比较吵，另外太阳园还有回迁房，所以太阳园要挑选下。世纪城晨月园貌似回迁房，居住体验一般。排序上 太阳园>双榆树东里>世纪城晨月园。双榆树板块整体租金都还不错，差别并不大。

提问：住亚运村新荣家园，喜欢周边的环境和设施，奥森就在家门口，因为房子是塔楼，想置换南北通透的三居，华馨公寓，安立花园，润枫德尚，华悦国际，这几个小区如何选？现在置换，该如何操作，是先买再卖还是换个顺序，请房姐给些建议，谢谢

回答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 这几个楼盘对比，优先华悦国际。

提问：房姐，你好。新人提问，期待回复。本人首套房，准备婚后刚需自住，子弹280左右。工作地点在丽泽（两年左右可能搬大红门），对象博士在读尚未工作，考虑在丰台买房。收入情况，我工作两年月收入约一万（稳定，可开收入证明），对象有兼职，收入5000左右，两年后正式工作。考虑目前公积金只能贷二十万，商业贷利息高月供压力较大，所以打算不贷款全款买套二手房（作为婚前财产），5-10年左右卖掉再置换大房，到时仍保留首房首贷资格。 问题一：以上这种思路是否可行？即全款购入280以内的老破小，最大限度利用全款优势（如买入高税费房子），等置换时再用首贷。还是利用商业贷或组合贷考虑更大标的？我们这种情况贷款政策是否利好？若贷能贷多少？ 问题二：已看新华街、造甲街、万柳园、西罗园、韦子坑、大井、程庄路等数套两居，目前倾向有二套，价格都可以接受。西罗园一区88年两居，5层，面积稍大四平米，价格稍高15左右；大井南里91年两居，楼层稍好，3层。从保值增值、交通、社区配套等方面比较，这两个哪个更好？另外还要考虑置换时是否好出手变现。 问题三：学区是否需要纳入考虑？以目前出价兼顾学区确实困难，但在置换时考虑再学区是否太晚？ 问题四：现在市场（尤其二手房市场）价格一直是下降趋势，12月底之前是否是好的购房时机？还是应继续观望？ 问题五：除了我们看过的是否有其他板块推荐？如角门东西、石榴园、木樨园等地段如何？是否有具体小区推荐？（不是丰台也可以） 期待您的回复，谢谢。

回答：你好，考虑到月供压力和房票问题，你的思路可行。 西罗园一区价格连续3年下跌，目前的价格，如果不是特别笋，不建议入手。 西罗园三区的价格相对坚挺。 总价280以内买不到像样的学区房，建议未来有了孩子再考虑入手学区房。 方庄可以关注下，比如新坐标和新世代

提问：首次提问 房姐好。我北京唯一首套住房，住房公积金贷款，房子市值550万，我可以凑够钱2个月还清住房公积金贷款。 1.还清贷款后我可以做抵押贷款吗？ 2.如果可以抵押贷款出300万，我想投资一套房产，用途纯投资，短期变现，比如5年内，北京目前的行情，（国外动荡，国内疫情）能实现5年投资变现吗？ 3. 我和我老公每个月一起，现在到手可支配的资金只有1.2万。家里也再凑不出额外的现金了。这种情况，您觉得我还能实现通过抵押贷款投资的计划吗？ 4.如果还可以周转实现，您有推荐的地段和盘吗？哪里都可以，只要有投资价值就行。一个朋友推荐酒仙桥几个小区，但是都是老破小（50平一居90年左右房子）感觉不好卖，租金看着到还可以。 万分感谢！

回答：1. 可以做 2. 5年能走过一个周期 3. 1.2万如果只能全部还房贷，可以看250内总价的标的。另外抵押出来的资金留下2年的月供，预防风险。 4. 推荐看下 中海御鑫阁、三环新城。酒仙桥老破小不合适，租金比较高的老破小在团结湖和劲松

提问：目前状况，在北苑世华泊郡120小三居，15年因原因错误将小营路保利一套2居卖了（老上火），年收入税后8-90. 想在北京购置一套房，现在手中现金700，还有一些美元，需要时间兑汇，想把现在的房子dy贷款，总预算900左右，全款购房，长期持有。 有两种方案考虑： 方案1. 想在4环附近（朝阳东北）购置一套较好小区的2居，资产保值投资兼顾以后退休在城里自住，离医疗更近点，购置后先出租，感觉世华那边生活配套还不方便。 方案2. 在东坝首开常青藤4期买个160平米的一楼（有个负一层），用于将来退休后自住，一楼方便，空间更大点，先租出去，主要考虑将来那边地铁开了，还有个安贞医院分院也在建，退休居住也还行。合适时间将世华的房子置换到城里，出租投资兼顾保值。 3. 问题：1. 今年购房合适吗？2. 哪个方案推荐？有其他更好方案推荐吗？3.如第一个方案，选哪个区较好，我初步看了望京东湖渠附近的上京新航线，华彩，主要觉得离地铁近，离公园近，东湖湾小区高档，都是大户型资金不够。望东站的宝星，融科橄榄城，保利公园（地铁较远，但有个别90平米的小房子户型还不错），大西洋新城（感觉周围太嘈杂），还想买回小营路的保利香槟，优点是小区很保值，因为周边好小区不多，开车到城里更方便，离地铁较远。你还有什么小区推荐？不考虑太旧太低端的小区。

回答：今年当然可以买。东坝价格偏高了，性价比不高，方案二更好，像 宝星，融科橄榄城可以看，大西洋新城D区的可以挑选下，华彩不推荐。保利香槟在亚运村还不错，买回去也可行。还有双井富力城、乐城国际的两居也可以淘下

提问：新人首问（已付费）:目前北京有一套马甸桥附近的公房，现孩子上大学，手里加公积金共有400。原来一直在看北苑附近几个小区，看了房姐以往的解答，最近也看了望京北纬的房子。因为单位性质，不方便全款抵押贷。请问: 1.天乐园94平南北大一居670万（满五配合唯一），北纬二期（满五不唯一）南北720万，万科星园四期东北两居720万，哪个保值增值空间大些？ 2.如果以孩子的stsd买，他在上学怎么办贷款？是否可以办接力贷？ 3.或者有推荐其他更好的小区？

回答：你好，望京和奥森对比，望京的天花板更高。 买房的关键是满足三个条件： 首付资金 贷款资质 购房资质 通常来说，18岁成年后就开始具备独立的购房资质，但实际情况是，大多数一二线城市存在限购政策。 如果你不是本市户籍，你可能需要通过其他途径来过去资质，而其中的一些资格途径，由于本身需要一些额外的条件，所以18岁或者刚大学毕业，还不够满足。 比如北京市工作居住证，需要毕业后，工作两年后。 又或者5年社保等方式，需要工作后+5年以上。 解决了购房资格，还需要解决贷款，毕竟只有贷足，才是买房最核心的指标。 对于银行，首要考量的是贷款人的稳定偿还贷款能力，以避免坏账和拖欠，风控是银行经营的基础。 因此，如果贷款人还没有持续半年的社保个税公积金等能够表明你具有稳定工作收入的证明，银行也会拒绝你的贷款。 通常是毕业工作半年后，有了半年的社保和收入流水，银行会接受正常金额的贷款。 当然，这里还要看所在城市的金融环境，甚至申请贷款银行本身的实际操作方式，我接触过未毕业子女＋父母共借完成贷款的案例，一些宽松城市的银行，也可以接受18岁刚上社保由父母做共借人补充流水来申请房贷。 首付资金 贷款资质 购房资质 能够解决以上三项，学生也可以买房。 望京低总价上车盘关注：南湖东园 南湖中园 望京西园 利泽西园以及望京新城 其次是：首城国际、华纺易城、北纬40度、中铁国际城、润泽公馆、东恒时代二期

提问：新人首问，房姐您好，最近在看通州的二手房和新房，比较关注运河商业区，那边有京贸国际城，百合湾，还有比较旧的二手房月季园和牡丹园，新盘就融御，我看很多分析文章都在说融御地段最好，规划更好，但我觉得融御只有交通规划，还有一些商业配套，但是京贸国际那边的小区更靠近商业区和运河，以后会更繁华和热闹点，反观融御虽然离交通枢纽比较近，但我觉得离地铁站和火车站近，人员成分更复杂一点，房姐您怎么看呢，另外二手房均价更低，融御价格多少您觉得适合入手呢。谢谢。

回答：融御还行，最大的问题是价格，这个单价还指望有多大的升值空间也不好说，没给购房者捡漏的空间，没有让利给购房者，短期基本站岗，除非长持还有价值。 通州目前看好的盘 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾

提问：房姐 你好！非北京户，无社保，想在北京投资房产，800以内。可全款，应如何操作？

回答：你好，目前北京房票获取有以下几种方式： 1.结婚是最容易也是最万能的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 2.其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 3.高级人才，有的单位落户； 4.北漂久的，有人有5年社保 个税。 5.某些法拍，可以不限购。 其实到了后期，我们都不得不上一些代持。 目前推荐的投资板块： 1.CBD和东三环：双井 九龙山，总价800以上 2.朝阳公园：比如棕榈泉，丽水嘉园 3.地铁6号线沿线，比如十里堡 常营 4.望京 酒仙桥，单价5-8万 5.回龙观 天通苑，500内低单价上车盘 以下为具体选筹： 首付100: 1.东四环 八里庄：单价5万的老公房 2.大兴 西红门 黄村：单价3.5-4w 首付200: 1.青年路 甘露园，2000年后的商品房，单价5-6万 2.常营：次新2居，比如苹果派，柏林爱乐，万象新天，优点社区，保利嘉园，北辰福地 首付300: 望京：总价600以上，望京西城，南湖，利泽，单价5-6万 首付400: CBD双井 望京：总价800以上，柏林，天骄，珠江，大西洋新城，宝星，慧谷 首付500以上： 大望路 双井 青年路 望京 次新盘

提问：房姐您好，新人首问： 1. 背景：现金只有80w，家庭名下目前在通州有一套房，男方名下无房无贷款，虽然是纯商业贷款的共同还款人，但查过征信无贷款记录。如果离婚男方可具有首套名额，但男方的社保是朝阳区的，无法在通州买房。想再买一套小的房子投资，总价250w左右，如果能兼顾上学更好，现在的房子对应的小学很差，初中还可以。东西海是不考虑了，确实没钱。家庭收入税前50w左右。现在房子的贷款利率是85折，置换上浮20%。 2. 如果买通州，算二套（女方有通州户口），首付不够，需要借钱或者抵押现在的房子。 3. 如果买别的区可以办离婚，以男方的名义去买，首付款压力小一些，但是不知道买哪里合适，不限区域，目前看这个总价范围内可选的有常营经济适用房、望京点击未来，十里堡那边的开间，别的也没研究过。 4. 主要问题：是买通州还是其他区域？是否值得离婚？置换划算吗？希望房姐推荐一下这个价位（250w左右）哪里的房子性价比高？另外想问问，您这里可以办工作居住证吗？

回答：你好，总价250万，能选择的盘比较少，可以关注丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 此外，也可以截断抵押通州房产融资，把总价扩充到300-400万左右，选择范围更大一点。 除了离婚之外，也可以开发老人票，做接力贷买。 我们暂时没有居住证渠道推荐。

提问：房姐您好！新人首问～目前在海淀有一套60平小两居学区房，公积金贷款还剩90万未还，手里有现金200万，家庭年入50万左右，想再投资一套用来保值，请问：1、适合买总价多少的房子，具体怎么操作；2、合适的地段和小区请推荐一下。谢谢～

回答：家庭年入50，承受总月供2万内 不会影响生活。看一套总价300-400的比较合适。看看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，也都好租，也都带电梯

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