文：李艳杰

2020·恒大物业

引 言

2020年，恒大物业实现管理规模与营收的高速增长，年末在管面积达3亿平方米，合约管理面积达5.65亿平方米。基于管理规模的高增长，企业报告期录得总营业收入达105亿元，为目前行业中唯一一家录得营收破亿的物企；毛利润为40.06亿元，同比增长128.3%；净利润为26.47亿元，同比大涨184.5%，净利率达25.2%，居当前已披露数据的上市物企首位。

在2020年企业年度总结会议上，恒大物业提出每月新增3000万平方米的管理面积后，企业股价便一直飙升，市值一度站上2000亿港元大关；2021年初至今涨跌高达82.3%，居物业板块前列。

图：恒大物业上市至今股价走势

资料来源：wind

恒大物业能够在资本市场上展现出强劲的上涨趋势与其快速增长的管理规模及盈利能力有着密切的关联，为更全面的解读恒大物业的经营数据，下文将从：管理规模、财务指标、企业业务结构三个方面剖析企业：

一

在管规模突破3亿平方米

力争成为全球最大综合城市服务运营商

截至2020年末，恒大物业的管理规模已达3亿平方米，较2019年末增长26%，合约管理面积为5.65亿平方米，较2019年末增长11.9%。由于企业管理规模基础较大，体现在规模增速上并不是太亮眼，但换算到绝对值上，2020年企业新增6200万平方米，同样处于行业领先的位置。

数据来源：企业业绩报告

恒大物业坚持“规模致胜”原则，企业管理层在业绩发布会上表示，企业力争成为全球最大综合城市服务运营商，且正在实行积极的拓展及收并购等方式完成规模增长与综合管理服务能力的提升。

2021年，恒大物业更是实行每月新增3000万平方米的拓展目标。主要通过收并购及外拓的方式进行增量拓展，2021年1月末，企业完成就浙江亚太酒店物业的收购，获得超8000万平方米的面积增量，同时打破企业以住宅业态为主的格局，进军增量空间巨大的非住宅物业服务领域。

图片来源：企业业绩发布会

3月1日企业发布的自愿性公告显示：恒大物业已完成2月份拓展目标，当月通过外拓及收并购新签订的合约面积达3178万平方米，在管2775万平方米，超额完成业绩目标。

能够快速完成外拓目标主要得益于恒大物业是全国布局的物企，2021年2月末，企业在全国拥有2792个项目，分布在310余个城市，同时企业拥有超300人的拓展团队，在全国进行规模化拓展，基于庞大的项目信息网，使得拓展团队获取信息的渠道更宽，形成规模效应，这些正是其他物企无法比拟的。

除通过外拓之外，恒大地产也为恒大物业提供强有力的支持，根据企业业绩报告显示，2020年末，恒大物业来自第三方的管理规模为970万平方米，来自恒大集团的在管规模高达2.93亿平方米，据管理层在业绩发布会上的表示：2020年，恒大集团的销售面积达8000万平方米，在未来2-3年将陆续转化为恒大物业的规模新增，源源不断的为物业板块提供发展“弹药”。

二

核心盈利指标大幅增长

多项指标跃居已公布业绩物企之首

基于面积的高质量增长，恒大物业在财务数据上同样表现亮眼，多项指标跃居目前已公布业绩的物企之首。2020年，企业营业收入达105亿元，成为市场上第一家破百亿营收的物企；报告期内企业的毛利润为40.06亿元，同比增长128.3%；净利润为26.47亿元，同比大涨184.5%，净利率达25.2%，居当前已披露数据的上市物企首位，作为上市之后的首份“答卷”，恒大物业的表现，称得上是“优秀生”了。

数据来源：企业业绩报告

恒大物业核心盈利能力的持续优化，与企业通过多种方式降低管理服务成本密不可分，借助科技手段，与阿里、腾讯、大华、商汤等展开合作，构建SaaS管理平台、ERP智能管理平台、大户数平台等，达到降低人员及能耗成本的同时提升服务效率的效果。

图片来源：企业业绩发布会

三

业务结构优化

社区增值服务涨幅超100%

恒大物业持续优化的业务结构同样为核心经营指标的大涨提供有力支撑。细分到企业的三条业务线上，2020年企业物业管理服务的收入为63.22亿元，收入贡献度为60.2%，较2019年下降2.7个百分点，非业主增值服务收入为29.23亿元，收入贡献度下降1.5个百分点至27.8%，而社区增值服务录得收入12.64亿元，同比大涨121%，占比提升至12%。

数据来源：企业业绩报告

在业务开展过程中，恒大物业紧扣住户生活需求，围绕小区发展阶段、家庭成长周期及小区生活各场景，打造全周期、全链条、全流程的多元化增值服务，使得在三条业务线中，“社区增值服务”表现最为亮眼，其中在社区经营服务及社区生活服务方面的收入分别实现207%及138%的大幅度增长，管理层在业绩发布会上表示，2021年力争社区增值服务仍维持100%的增长。

在业务开展过程中，恒大物业与恒大集团、恒大物业上下游供应商之间保持密切联动，在多元增值服务业务中，重点围绕房产中介服务、保险经纪业务、家装美居业务及社区团购开展业务：

  • 房产中介业务：企业与恒大集团房车宝全面合作，在全国布局的超3万个服务中心，向市场提供房产推介与交易服务等；

  • 保险经济业务：恒大物业收购恒大保险经纪公司，搭建恒智汇APP平台，方便业务开展，同时利用房车宝的2000余万的会员进行客户推广，采用裂变式全民拓客模式，使该项业务能更快的实现增长与变现；

  • 家装美居业务：2020年末，与恒大战略合作装修单位已达24家，年装修量超300亿元，恒大物业自身拥有庞大的客户群体，同时通过线上线下相结合的形式为客户提供优质的服务体验，助力该项业务的增长；

  • 社区团购：该项业务是目前国家大力支持物业公司开展的一项业务，而恒大物业拥有庞大的社区消费需求，通过总部牵头的形式，采取自营与商家合作的形式通过线上线下双渠道开展业务，严格筛选刚需高频的产品，有效盘活社区消费流量池，实现业绩的快速增长。

图片来源：企业业绩发布会

结语

16日，恒大物业业绩发布当天，企业股价收涨7.38%，展现出资本市场对其盈利能力的高度肯定，未来随着企业月新拓3000万平方米目标的实现，2021年在不考虑收并购的情况下，单是拓展项目就能够达3.6亿平方米，基于现有的5.65亿平方米的合约面积，2021年完成合约面积不低于8亿平方米的目标基本无压力。

在经营层面，持续并入的收购标的及新拓项目，会存在一定的拉低恒大物业整体利率水平的情况，恒大物业管理层明确表示：在标的选择上严格执行物业费单价指引，标的/项目净利率要维持在10%左右，同时利用独有的标准化运营体系，实现恒大物业服务模式麦当劳式复制发展。

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