从城镇化进程来看，根据国家十四五规划，国家层面提出完善城镇化空间布局。发展壮大城市群和都市圈，不少区域纷纷制定区域一体化方案，围绕二线和强三线城市的区域一体化是大势所趋，融创发挥自身拿地能力强、高标准拿地策略，确保了未来不仅有“货”可卖，并且能够确保高质量发展。
对于房地产行业， 2020不是容易的一年，最先交出答卷的是融创。一向低调的融创，在这个春天成为首家发布年度财报的房企，破开疫情的阴霾，带来了春天的好消息。
根据财报数据显示，2020年融创实现营业收入约为人民币2305.9亿元，较去年增长约36.2%；毛利约为人民币484.0亿元，较去年增长约16.9%；公司拥有人应占溢利约为人民币356.4亿元，较去年增长约36.9%；核心净利润约为人民币302.6亿元，较去年增长约11.8%。
融创中国方面表示，董事会拟宣派2020年度的末期股息为每股人民币1.65元，较去年增长约33.9%，融创中国每股基本盈利约为7.82元。
底层逻辑变了
业绩喜人，融创中国董事会主席孙宏斌的一些观点也让业界震动和热议，他说：底层逻辑完全变了。
一石激起千层浪，孙宏斌的话引发热议。纵观中国房地产行业，在98年结束福利分房之后，随着大规模城镇化进程、大规模基础设施建设，伴随着人口红利，房地产的价格自然也就水涨船高，经济获益。开发商也通过加快周转，不断扩大规模。过去开发商的底层逻辑就是拿地、盖房、去化，通过杠杆撬动更大规模。
这几年的调控力度逐步加大，过去依靠土地溢价、时间周期获取更大收益被受限制。随着房住不炒、三道红线、因城施策等政策，限价、土地集中出让等发生变化；开发商的节奏被打破，土地成本，开发成本、融资成本等发生变化；地方和银行受到政策影响，供地和信贷政策发生变化，延续到买房人和整个市场结构也就跟过去完全不同，所以说底层逻辑必然变了。
大多数事情，并不容易看透，穿越漫长的经济周期，判断正确只有通过时间来验证，管中窥豹，可见一斑，融创首先调整了自己的拿地节奏，放缓了速度。
根据中国指数研究院数据，2019年、2020年融创中国全口径货值分列全国第二和第五。从拿地策略上，财报中可以看到截至2020年底，融创土地储备达78%位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元/平方米。2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿，其中超过78%位于一二线城市，二线城市占68%。
融创还有一个大的变化，就是负债率大幅度降低。财报显示2020年融创实现营业收入约为人民币2305.9亿元，较去年增长约36.2%。净利润395.5亿元，同比增长40.5%。融创中国的现金余额约为1326.5亿元。
除此之外，融创的债务方面得到大幅度降低。早在2019年年底，融创的净负债率下降了33.6%。2020年财报显示，融创战略前置性调整下现金短债比提升至1.45，净负债率降至96%，同比下降76.3%，剔除预收账款后的资产负债率降至78.7%，资本结构全面优化。“三道红线”中，根据有息负债规模增速阙值要求，分为“红橙黄绿”，融创两道降至黄档。
目前融创销售规模已经成为中国第四大房企，稳居头部房企。2020年各个行业受到疫情影响很大，融创在这样的环境中不仅稳定增长，也顺应国家发展规划和政策，在土地储备和降低负债方面，保证了可持续发展，也改变了传统开发商的发展逻辑，房地产主业顺应这个变化也获得了额稳居房企的领先优势。
进击的融创
对于融创的变化，证明了过去依靠传统开发商通过加杠杆实现快速增长和超越的开发商模式，已经成为过去，这自然来自于监管层面的政策变化，但也来自于融创自身的变化，围绕主业的的“地产+”业务，成为这次财报的重要亮点。
2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超10亿和5.75亿的票房，这是这两三年，融创“地产+”战略的小战果之一，这几年，融创文旅、融创文化等下属产业集团成立。
融创服务香港上市，市值暴增，盈利能力不断提升，融创服务2020年收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.6%，三年复合增长率达152%。
（融创服务香港上市）
融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%；考虑母公司土地储备面积后的合约建筑面积近4亿平方米。这得益于融创房地产主业的支持和拓展能力。
融创文旅在面临疫情的复杂情况下，在疫情后快速恢复，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。
值得一提的是融创文旅的冰雪项目，已经布局全国18个城市，规划建设18个滑雪场，已经开业7个滑雪场，总接待333万人次。目前，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。与此同时，融创整合已创立二十余年的超级冰雪IP—哈尔滨冰雪大世界，打造集室内、室外于一体的冰雪娱乐度假目的地。
（哈尔滨冰雪大世界）
延续底层逻辑变化的观点，融创财报中透露出的其他增长的收入，过去我们通常会用“转型”来定义这类变化，从目前融创的变化，应该从企业自身组织结构的升级，所以地产+多业务竞争力不断提升，战略优势持续释放。
房地产行业嵌入中国经济太深，国家还在快速发展，也离不开房地产行业的贡献，不断出台的政策会影响和淘汰不符合未来发展的房企，基于“双循环”、“乡村振兴”、“供给侧改革”等未来空间，融创的变化实际也印证了中国房地产企业未来的方向：既要考量主业的可持续发展，也要考虑未来，多元化是必经之路，但不是都能做好的。
从财报中，可以看到融创“地产+”战略，除了顺应形势的变化之外的一个关键性因素，融创其实正在完成自己围绕主业的组织结构的升级，你能看到正是因为融创在房产领域有非常强的壁垒和行业地位，而选择的领域都围绕主业，既能反哺母公司，也能延续主业的的核心优势，主业的领先优势保证多元性能时刻走在行业最前端，及时响应和引领市场。
融创的这些变化，不仅转型快、卡位准，成绩也很明显，也证明了“地产+”战略在优势赛道布局成功，融创真正构建了自己头部竞争优势的护城河和业务生态，成为头部房企在当下复杂市场情况下的样板。
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