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提问：您好 第一次提问 北京社保3年零4个月 手里有400丸 一直租房在望京附近 房租在12000+ 现在面临要换房子 （租）有想法花钱解决工作居住证达到购房资格 有点纠结 希望房姐解疑 1要不要再攒多一些钱买高端点的房子 现在继续租 2或者压力大一些 现在解决工作居住证 或者结婚的方式 买望京的房子 哪个楼盘更划算呢 3 如果现在先不买 用5万 10个月咋解决工作居住证啊 去哪里办啊 4 看上了景粼原著的洋房 顶层128平 900万 不知道您看不看好 5感谢回答

回答：你好，感谢付费！ 最近总是有人问我，现在买北京会不会站岗? 确实有可能站岗，但是以北京经济繁荣的基本面，楼市一直在走长线向上，持续分化之路。 现在买房结果有两个，一是买错房子，横盘1-2年，最后借势猛涨一波，实现稳赚； 二是买对房子，小年小涨，大年大涨，实现躺赚。 买房不能等，除非你赚钱能力很强很强，否则越等差距越大，永远也等不到凑齐你心目中理想首付比例的那一天。 长线（踏空）风险就是短线风险。 北京破限购方案： 结婚是最容易也是最万能的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 找渠道办理居住证，周期15个月左右。 高级人才，有的单位落户； 某些法拍，可以不限购。 注册公司购房，不过税费比较高。 孙河定位就是未来朝阳的富人区，属于一块大的比较完整的地块，没有什么回迁房、自住房等政策房，以别墅和洋房为主。产业更是基本没有。如果景粼原著是自住，喜欢就好。投资的话，肯定是跑输的。 子弹400，考虑自住+投资，更倾向入手望京板块内的刚需或者改善盘，比如融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园、北纬40度、臻园等。

提问：房姐，首次提问，望解答！！！ 今年我爸妈把北二环边的工房老破小卖掉，我手里还有一套美景东方的一居，没满五所以没动，手里现在有800个左右，爸妈不到60都还有三年退休。问题有二，1.想买一套既能自住 小区较新居住环境不错的三居也兼备投资溢价率不是太高的楼盘，我家完全不用考虑学区房，哪个区域的哪个楼盘能比较符合？我妈妈想在北四环亚运村或者清河小营附近买的话，有没有推荐的楼盘能符合以上条件呢？2.我手里的美景东方的房子上涨空间如何，如果近几年出现房价上涨速率加快要不要出手？还是可以长期持有？感谢房姐，能在百忙中尽快解惑，我们也是准备腾房了，现在想确定具体买在哪里好

回答：1. 清河和亚运村学区溢价比较多，推荐看奥森板块 澳林春天、美伦堡、融域嘉园 2. 美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，虽然房龄略老一点，但周边配套交通都还可以，流动性也不错，值得长期持有

提问：房姐您好！一、本人情况：重庆户口，广州工作有一套住房，公司总部在北京已连续缴纳个税5年以上。因此还有三个购房名额：北京（二套需首付6成）、重庆（首套3成）、广州黄埔（二套首付5成，还差4个月满足资质）。二、资产情况：1、广州房产一套，价值400万（番禺万博）已还清贷款。2、现金约50万。3、年收入约50万。三、目前可选方案：1、把番禺的卖掉，置换到工作地附近的天河金融城或珠江新城700万以内的房子。2、把现有房产抵押一部分进行投资。可选北京朝阳公园瞰都国际一房、广州黄埔科学城2-3房、重庆江北北滨路龙湖春森彼岸3房。请问房姐哪个方案好一些？或者有没有其他建议？谢谢！

回答：1. 由于深圳新政部分人被限购，导致大批购买力向广州转移，番禺万博本身存在短期阶段性机会，继续持有待涨才是正确操作 2. 位置上肯定选择北京 现在也是入手的好机会，抵押掉番禺万博，然后北京入一套 瞰都国际、炫特区、港湾国际 这几个都可以

提问：星姐你好，我有一套苹果社区南区124平的西南向三居，楼层和户型都很好，现在想换一套富力城或者融科橄榄城差不多面积的三居，需要加200万左右的净价，加上税费要230万左右吧。另外，我现在主要是公积金贷款利率低，但贷款也不多100多万，换了就得1.2倍商贷利率了，有这个必要吗？我考虑置换主要是担心苹果社区物业一般，现在小区还可以，但怕年头久了不大保值。对学区没有需求，如果要置换，富力城和融科橄榄城哪个更好呀？如果不换的话，我到明年手头有500万现金，也还有一套购房资格，可以贷点款，再买套小的投资房，你有什么建议吗？

回答：建议置换，富力城推荐看D区，富力城和橄榄城从保值和居住角度都还不错 没有明显的差距。你可以结合自己的出行便利度和喜好来选择。明年有资金可以再投资一套东三环老公房

提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

提问：房姐好，新人首问：我是北京首套刚需，之前没有贷款过。我爱人在302医院上班，明年3月份读博，未来的工作地点还不确定；我在海淀牡丹园工作，我能克服通勤，考虑买套房自住，保值增值未来置换的话好出手；孩子4岁上幼儿园，我们的条件考虑学区加自住有压力，如果能兼顾是最好；父母跟我们一起住，最好是三居。目前手头有350的现金，新房看过诺德春风和院、诺德逸府、臻御府、熙悦天寰、御景西园；二手房看过民岳家园、西府景园、三环新城、中海御鑫阁、万恒家园、第七街区。想向您请教以下问题： 1、我们目前的情况买新房合适，还是买二手房合适； 2、这几套新房诺德春风和院1号楼的顶层我感觉不错，127平839万，首付能接受，月供眼前没压力，未来担心不确定性，我做销售的，收入有浮动；客厅朝东，南向2卧室，北向2卧室，这个小区有没有考虑的必要，这种户型好不好，顶层是否有选择的性价比？诺德春风和院和诺德逸府哪个盘更有性价比 熙悦天寰户型很喜欢，108平580万对我来说压力也小很多，空间也够用，但是地方太偏了，周边没有配套。 现在不知道该怎么选择，麻烦您给给建议，除了这些新盘还有没有更好的盘推荐。 3、二手房如果有高性价比的推荐也会考虑，买房这方面是小白，没有概念，听从您的意见； 4、观察了半年新房的价格在往上走，优惠在减少，二手房的价格在往下走（个人观点不一定正确），不知道该什么时候入手入手什么样的房（今年10月底5年的社保才满）。 5、本人有一套固安京南绿洲1期的房子102平（2010年买的）和一套广东惠州东能阳光圣菲的房子143平（2017年买的），当时没有北京的购房资格，固安当时想的是父母年纪大了可以给父母住，惠州的房子是纯投资，以目前得形式看，这两套房子有没有持有的价值，未来房价有没有上升的空间。 朋友推荐办会员之后潜水学习了几个月，还是学不会，只好问您了，麻烦帮回答一下，谢谢

回答：1. 诺德春风和院位置不错，这个盘品质还可以，不过定价有些偏贵 自住属性更强一点，不过这个盘比中铁同体系的兄弟项目诺德逸府要强，臻御府的定价有些高，不建议看。 2. 新房中的限竞房正在减少，后期的商品房价格都会走高。低首付买新房是能拉高杠杆的，能买总价更高的标的。 3. 二手房并不是都在走低，核心区的二手房都是上涨的，特别是优质地段核学区支撑的板块。 4. 环京中燕郊和大厂是可以买的， 固安纯粹炒作起来，不建议长持 5.惠州不值得长持，惠州不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。 房价之所以低，并且极端扁平化，是因为 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。

提问：请问下房姐，你怎么看海淀区的住宅70年产权性质，民水民电，有燃气，可以落户上学，也可以注册公司，单价在4.3 w，实质上大部分是商用办公的大厦呢？比如海淀的理想大厦（没有燃气），长远天地呢？

回答：你好，事实上，办公多，可能有三种原因： 1.设计结构就更适合办公； 2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户； 3.以上两点的结合。 如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。 只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。 政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。 北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。 独栋市区高层办公多，一般塔楼、异形户型居多，市场接受度差，北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑，但是不适合小白，适合老手。 因为单价更低，所以安全边际也更高，本来就立于不败之地。 租金很不错，所以如果长持，涨幅和别人一样的话，你还是在租金这块得了便宜。

提问：女友目前在苏州街工作，想今年底完婚。她名下有一套房，我是首套，家人一起能凑将近200万，但是我没有固定工作，也没法开收入证明，她能开2万，名下房产有50万抵押贷，我们想通过朋友贷的形式购买新房。 看了几套房子，情况分别如下 1）柏林爱乐 房子是2004年，总价445万，二居88平，一梯两户，装修不错，东西通透，有三个阳台。距离常营地铁一公里左右。 2）新龙城 房子是2007年，总价470万，二居86.98平米，二层，无装修。东南西三面有大窗，全明格局。 1期小区环境不错，但停车困难。 3）慧时欣园 房子是2001年，总价470万，二居82.87平米，14层，无装修。西北有窗，全明格局。但洗手间，次卧和厨房都是天井。 我们是自住加五年后改善，想请您帮看看，这里哪个合适，理想价格多少，以及如果都不合适，这个支付情况，选哪里更好呢？最近一周内就想确定下来，感恩相助~ 还有一件事想请教房姐，关于贷款，有没有什么办法，在没有流水和收入证明的情况下，顺利通过商贷啊？

回答：排个序 新龙城> 柏林爱乐 >慧时欣园 新龙城作为上车盘很合适，无论流动性还是交通便利都还不错，保值效果也不差。历史数据来看新龙城和柏林涨幅都能跟上大盘，慧时略跑速大盘 只要征信没问题，ls这些都是可以包装的，找对渠道就可以了

提问：亲爱的房姐，您好！ 我工作的地方比较偏，在云岗。附近没有地铁，最近的地铁站在长阳或者张郭庄。现在孩子在海淀上小学，有个小两居，自主。想买套三居的房子，一家能住的舒服点。大概能有500（200现金+另一套房子在卖，大概能有300）。 海淀肯定买不起，云岗有个领袖翡翠山，次新，现在单价有不到四万的房子，大概600万。房姐，我想请教您， （1）先在东三环附近买个两居，跟跑大盘，五年后，卖掉再买单位附近房。如翡翠山？长阳半岛万科？青龙湖的万科？如果这个方案，您觉得哪个地段好点？ （2）在云岗买翡翠山，能保值吗？什么时候，什么价格购入合适？ （3）或者在张郭庄地铁站旁边园博府，园博嘉园等小区购买？目前单价四万多。 盼您回复。

回答：如果考虑保值建议方案一 先考虑投资后期置换郊区自住更轻松 看下 青年汇佳园、 CBD传奇、风度柏林等。云岗位置还是较偏。园博府，园博嘉园 4+的单价没什么吸引力，后期上涨预期不大。

提问：房姐好！新人首问。海淀区都市网景的2居近100平米的采光和房型都不错的高层物业，未来升值空间大吗？另外北京朝阳区万科的公园五号三期的小区物业和环境如何？适合老人养老居住吗？三期精装的三居户型目前每平米9万出头，未来升值空间大吗？如何和海淀的都市网景物业相比，未来十年，哪个升值潜力大？老人退休养老，希望住处离市区较近，看病、逛公园、去高级餐馆就餐都能比较方便，还希望房产有比较好的保值能力，房姐可否推荐下适合的小区？1600-1800的预算，四环内，长安街以北的适合老人居住又能保值的物业管理一流的小区，求推荐。谢谢！

回答：都市网景很一般，没有小区环境，基本都临街，户型也不好，办公居多，投资不建议看。 公园五号内部价格差异较大。 交通是主要优势，附近小型商业配套也还可以。 但是作为万科楼盘，价格偏高。属于高租金低涨幅的盘。有合适的标的可以入 养老可以看看朝阳奥森附近，澳林春天的板楼大三居，可以买个150左右的三居，还有就是金尚嘉园这种接地气适合岁数大一点的人居住的小区，门口就是元大都，挨着北医三院，生活很便利，建议选择通透板楼

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