2021年开局，广州楼市不断有新的进展。

且不说新盘一个赛一个的吹风10万+，就连二手房价格也在不断捅破天花板，引无数人关注。

而且有趣的是，广州的二手房一直有两个标杆，一个是以教育著称的越秀老东山，一个则是CBD珠江新城。但在最新一波行情的“催谷”下，多年来市场形成的这种平衡却慢慢被打破。

这边厢，东风广场、锦城花园还定格在10万/㎡的水平；那边厢，珠江新城的中海花城湾却已逼近15万/㎡……

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日前，有消息传出，珠江新城的中海花城湾又成交了一套单位，141㎡的三房卖出了2110万！算下来，单价超14.96万，逼近15万/㎡！

△ 来源： 网络

甚至还有中介在朋友圈里玩笑般的还原了整个的卖房过程，称从挂牌到卖出全程只用了2个小时！

△ 来源： 中介朋友圈

虽然有玩笑的成分在里面，但今年珠江新城创下了高价成交记录着实不少。

比如同一板块的嘉裕公馆最新成交价就去到了18.7万/㎡。而保利心语花园、利雅湾、中海璟晖华庭、方圆月岛等大批楼盘，均在这波上涨的行情中，不断刷新纪录。

△ 文中二手房数据均来自贝 壳好房

如今放眼整个珠江新城，单价10万+比比皆是，连带着东圃、广氮、牛奶厂等片区，二手均价也快速逼近或冲上10万大关。

相比之下，传统的“教育强区”——越秀区，即便新盘个个都是10万+，但二手的涨势显然早已被天河、被珠江新城赶超，甚至直接被吊打。

即便是凭借着东风东小学，一直霸占越秀区楼价天花板的东风广场，目前二手均价大概10万元/㎡。这一水平放在珠江新城来看，也只能算是平均水平了。

同样的 ，还有锦城花园、富力东堤湾等越秀老东山抢手盘，二手均价则是9万多元/㎡！

当然，也有客观的原因存在，比如这些楼盘普遍都是90年代的房子，楼龄较长，房子较旧，设计相对落后些。

那么，到底是从什么时候越秀曾经的房价天花板竟然被珠江新城给赶超了呢？ 我们不妨就拿 两个 片区最具代表性的楼盘东风广场和中海花城湾来比较一下。

把时针拨到2017年年初，两个楼盘的市场成交价其实相差不大，基本上都在8万多元/㎡。但是来到2018年，两个楼盘的差距就逐渐拉开了。

2018年，当东风广场的二手成交价仍在8-9万元/㎡之间，而中海花城湾的二手成交价已经跃上了10字头。一直到今年，两盘的差距越来越大。

当然，这还只是个盘， 放到整个片区来看，莫不如是。

这或许已经表明，曾经凭借着名校一马当先的越秀顶级学区房，在这新一轮的发展当中，楼市动力已经不及珠江新城。

△ 电影 《功守道》 画面

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作为广州天河CBD核心，珠江新城就是世界看华南的中心焦点所在。

全球经济金融行业的跨国集团和世界500强企业总部都落户这里，数以万计的外资企业都聚集在这里，甚至福布斯都要五次评它为中国大陆最佳商业城市第一名。

这里聚集着广州众多的高附加值产业，坐拥全广州最多的甲级写字楼。

据赢商大数据（ 工作人口画像 ）分析，珠江新城商圈内的金融、证券、银行和保险等行业的TGI（ 当前行业画像比例与全城比例的对比 ）均超过700，远高于全市均值，全市范围内的高附加值产业在此高度集聚。

△来源：赢商网

另一方面，戴德梁行统计数据显示，珠江新城2020年一季度甲级写字楼租金水平为206.7元/㎡·月，居全市首列。

再加上这里还是全国最大的CBD之一，天河商圈一直是广州人流量高值区域之一。

企业集聚、产业的推动、商业的繁荣，都是推动天河GDP发展的重要引擎。

在刚刚过去的2020年，天河以5312.79亿元的GDP总量蝉联十一区冠军。相比之下，越秀的GDP总量不过3370.05亿。

在这当中，珠江新城自然就贡献了不少。

而越秀区作为传统的老城区，一直以来都是以高端服务业为主导产业。但因空间狭窄，因此只能通过旧改来改变低效粗放的土地利用方式，引进高端产业来发展。

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经济的发展、产业的推动，对于人口的吸纳能力有着立竿见影的效果。

数据显示，从2015年-2020年，天河区的常住人口增幅为15.7%，而同期越秀的人口增大幅不过4.6%，人口吸纳能力高下立判。

△ 数据来源：广州年鉴

大量新兴产业的引入，不仅能够让新涌入的人口在这里就业，还能在这里安居下来。

而这些新兴崛起的力量所演变的购买力，他们对于天河，尤其是珠江新城，格外的青睐。

当然，作为世界瞩目华南的聚焦中心，珠江新城还拥有着全广州最顶级的配套。

在中轴线上，东西双塔刺破广州的城市天际线，博物馆、图书馆、少年宫等文化地标均一字排开。甚至于，还有广州最最稀缺的珠江景观。

所以，在这个资源最集中的区域，没有谁能够抵抗住珠江新城的魅力。

而越秀老东山有的却依然是珠江新城无法比拟的教育实力和文化底蕴，以及更有烟火气的生活。

最后，如果在珠江新城和越秀老东山都能负担得起，你会去追高买天河？还是转头看看已经被远远抛开的老东山呢？