前言

就在前天3月24日，苏州3号公告土拍再掀波澜，木渎12号地块共吸引了80家以上的房企报名，42秒破中止价，火爆到系统一度崩溃，54个房企马甲参与争抢，最后被建发竞得。

值得一提的是，和木渎12号地块一起挂出的高铁新城15号地块，因投资发展监管协议内容调整，延迟至4月8日10：00开拍。

之前我们对地块进行分析，发现高铁新城15号地块条件优质，如果在3月24日和木渎12号地块同天开拍，不出意外，定会引起房企的激烈争抢。

近期，克而瑞分析师实地探访高铁新城15号地块，给网友带来第一手的信息。

高铁新城15号地块

商住地块 约31万㎡体量

该地块位于相城区高铁新城齐门北大街东、蠡太路北。该地块包含城镇住宅用地、商服用地，出让年限为70/40年。

总出让面积：17.27万㎡

容积率：1.8

建筑面积：31.34万㎡

起拍总价：423171万

起拍楼面价：13500元/㎡

市场指导楼面价：13811元/㎡

网上竞价中止楼面价：15220元/㎡

最高限价楼面价：15502元/㎡

地块规划条件：

该地块住宅部分（6层及6层以下住宅除外）需现房销售、精装交付， 且装修标准不低于1500元/平方米！除此之外，还需要配置以下配套：

  • A区内须设置计容面积不少于14000平方米的租赁住房；

  • C区内须设置1处计容面积不小于2500平方米的社区生鲜超市和1处计容面积不小于2500平方米的社区服务中心；

  • C区内须设置计容面积不少于16000平方米且不大于18000平方米的服务型公寓，总套数不少于400套。

之前的限制要求该项目服务公寓需引进一家品牌力前十、并在苏州运营3年以上，运营规模不少于1500间公寓的长租公寓企业已经被取消，竞拍条件放宽。

这块地不仅体量大、总价高，而且投资监管要求较多，符合要求的开发商不多，而此次调整之后，可能会提高开发商竞拍积极性。

高铁新城15号地块

实探

笔者来到了地块周边，地块整体较为平整。

地块全景视频：

北向靠近中海珑湾的地面上还有蚕豆和油菜花，阳光明媚，春意盎然。

地块的正东侧是南师大苏州实验学校幼儿园，意味着家门口的教育资源呐。

再往东边则是南师大苏州实验学校的高中部和小学初中部。

沿着富翔路步行150米可达，可能是工作日的下午，路上没有人也没有车，很空旷，从居住角度是非常舒适的。

我们来认识下南师大苏州实验学校：

南师大苏州实验学校每个苏州人都不陌生，是一所民办寄宿制学校，位于京沪高铁苏州北站，实行十五年一贯制全方位教育，包括幼儿园、小学、初中、高中。学校占地133.4亩，设计规模3500人。学校拥有先进的教育理念，高标准的硬件设施，超一流的师资队伍。

目前有正高级教师2人，省特级教师9人，市学科带头人29人，市级以上教学基本功一等奖获得者超60%。

2020高考南师大苏州实验本一达线率100%，位列全市第一。

无论是硬件还是软件，教师队伍、生源，南师大苏州实验学校在苏州市区范围内都是拔尖的。

当然，作为私立学校，其收费标准也比公立学校高出很多，一学期的学费2万起，高中时段更是达到3万元一学期，对于普通工薪家庭可能会吃力，但是不能低估苏州家长“望子成龙、望女成凤”的良苦用心，毕竟单价6万一平的星海学区房照样被很多人竞相追逐。

2020-2021学年南京师范大学苏州实验学校新生收费标准

一、规定性收费

二、服务性（代办）收费

值得一提的是，项目1公里范围内还有个公立学校——南师大相城实验小学。该地块周边学校环伺，这个就是核心竞争力啊。

沿着富翔路一直往东，右拐进入相城大道，即可到达高铁吾悦广场，步行约2公里，开车嘛几乎就是一脚油门的事儿。

步行至2号线大湾站也就在1.5公里左右，还是比较方便的。

地块的正北面是中海珑湾锦园项目，2018年已经交付，主力户型为85㎡、106㎡、115㎡、125㎡。

中海珑湾的社区底商有超市还有两家中介门店，据门店中介反映，春节后开工以来，中海珑湾已经成交了近20套，小面积成交较多，多为刚需客户，小面积的成交均价在2.7万元/㎡，得益于项目靠近南师大苏州实验学校和地铁2号线大湾站的缘故，中海珑湾成交量一直不错。

笔者把目光投入到房源墙上，发现中海珑湾的挂牌单价高低相差明显，有2.4万元/㎡，有3.1万元/㎡，因为二手房的挂牌价格受到楼层、装修、保养程度的影响，所以存在价格悬殊。

高铁新城板块

楼市现状

目前，高铁新城板块吴韵青秀几乎清盘，美的云筑还剩70-80套低楼层房源，融信天澄所剩房源不多，芯城汇四期清盘（目前主要是商业在售），花语天境持销中，待售的有嘉华国际和京东地块。

2021年3月，高铁新城板块新房成交价格在28464元/㎡，新房和二手房 存在一定倒挂。

笔者来到了中铁建·花语天境这个项目，该楼盘由中铁建和万科联手打造，规划为12栋高层住宅，共988套房源，全装修交付，带中央空调、新风和地暖。

去年10月底开盘，整体备案均价约29316元/㎡，这个价格在高铁新城是最高的。

项目分别南北地块开发，南地块目前5号楼在售，户型建面为129㎡的三房两厅两卫。北地块共有7幢高层，中间户为建面约107㎡的三房两厅两卫户型，边户为126㎡的三房两厅两卫户型。

107㎡ 三房两厅两卫

126㎡ 三房两厅两卫

129㎡ 三房两厅两卫

146㎡ 四房两厅两卫

△左右滑动查看户型

参观样板间发现，室内装标较高，符合大众审美。且注重收纳，功能性强。

周三工作日，售楼处人气较为旺盛，据置业顾问所说，目前107㎡户型认筹最好，也是卖得最好的户型，126-129㎡户型做三房，保证了舒适度。月底加推11、12幢。

项目销售火热的原因有二：

  • 区域价值凸显，城市功能配套日臻完善（近期相城利好颇多），得到购房者认可。

  • 周边美的云筑、融信天澄皆尾盘在售

置业顾问对笔者说，如今的高铁新城跟往年大不相同了，前几年，高铁新城的在售楼盘的客群几乎都是相城地缘客户，主要是元和板块，还包括望亭、黄埭等乡镇客户，而今年40%的客户来自园区，他们或是改善或是投资，不管置业目的是什么，都表现出园区客户对高铁新城板块价值的认可。

写在最后

高铁新城近两年在苏州楼市中扮演了重要的角色。

在“国家级综合枢纽”的定义下，板块各项城市功能配套都在不断完善。高铁新城的板块价值得到市场认可，板块楼市的热度也一直居高不下。

去年10月5日，G524相城段全线通车， 从高铁北站出发，到达印象城15公里车程大为缩短。

去年11月6日正式开业的新城吾悦广场，体量约24万方，板块又增添了一个高端商业综合体。

可以说高铁新城的价值在近两年兑现得非常快。

今年二月底，虹桥-相城一体化正式获批，加快推动上海虹桥枢纽延伸覆盖至苏州高铁北站，共同打造复合枢纽。

整个高铁新城的新房已经迈入改善市场，所有楼盘均是全装修交付，目前均价在2.8万元/㎡ ，部分二手房因为强学区的赋能溢价较高，挂牌价超3万元/㎡。

嘉华国际和京东地块今年大概率会入市。 京东地块总体量近30万方，由京东、中南和平安联合拿下，住宅楼面单价15600元/㎡。京东智谷项目落地，高铁新城城将成为京东全国最大的云计算和技术研发人才中心之一。

高铁新城的利好太多了，2021年楼市仍旧看点十足。

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