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提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教

回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：你好！请问房姐东叁金茂府未来保值增值情况怎样？首付500到600，贷款贷到最多，兼顾自住与投资，不考虑学区，请问东叁金茂府，天悦一号，首城国际，万科蓝山，合生国际花园，美景东方，这几个盘应该怎样选择。贷款贷到最多，二手房交易税费太高如何做抵押贷？

回答：你好，东叁金茂府这种豪宅项目，从投资的角度看，回报率一般。 另外几个楼盘可以重点关注首城国际，其次是合生国际。 到底应该如何贷款？ 首房首贷用来按揭，对应满五唯一的商品房，所以税收是实缴，不能避税。 因此，总价越高的标的，用首房首房首贷按揭需要缴纳同比越多的税费。 全款抵押，可以最低指导价过户，所以任何时候都是最低税率完成交易，所以适合找高税费房子，高税费本身就会导致折价，这部分折价金额大于你避税和全款资金成本，你就赚了。

提问：谢大师您好！帮朋友提问，他在南山区工作，sfsd，首付200，能承受月供大约3w，请问有大概选筹的方向可以提供吗，板块区域之类的

回答：你好 南山大致可以分为以下板块 红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾，前海 月供三万左右，预计买总价800-1000万左右的标的 综合居住属性，学区，总价，一下板块，小区可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善

提问：房姐，有首套资质（儿女资质），现在只有房山地铁次新小区89平米住房一套，想换市区大平米住房，89的房子现在出售只有300W，高峰时曾经到450W。现在出售凑首付合适吗？如果等合适，等到何时出手呢？

回答：房产可以出售 但是不好卖，可以同步进行抵押贷 450万肯定是虚高了，不要对比虚高价格，以免心态失衡，卖得出去的才叫价格。 北京适合年底之前买入，首付尽量凑大额。

提问：房姐，我有子弹2500万，想在北京找一个盘投资，你建议哪里？本人住孙河、中央别墅区附近，对这里比较熟悉，也比较喜欢这个区域。

回答：首先投资不选别墅，这个预算可以看看中信城小三居双卫户型，富贵园商品房大三居，或者清芷园大三居， 望京的东湖湾，臻园，保利中央公园 也不错，高总价的房子最好买南北通透的 高层最优，景观很重要，切不可太看重租金。

提问：二孩家庭，一方父母在京随居。目前持有海淀皂君庙78平两居老破小一套（学位，目前父母住），西城新街口七条十五号院66平三居一套（贷款280万，目前出租）。另有昌平一套88平三居的使用权。明年老二上小学后考虑把皂君庙卖掉，未来怎么规划？ 1，无投资能力，考虑刚需，父母可能协助做饭接送孩子，但不愿意住一起。 2，工作地点皂君庙，目前在附近承租了一套三居室（07年电梯房户型格局很好，附近这种好房子数量很少，目前都还不能上市）月租金一万三至一万五，一家四口住。 3，三年后老大小升初，不知会去哪个中学，希望半径5公里以内，大概率2公里左右。绝大部分家长的做法是在学校旁边租房陪读。我们两个孩子未来也未必能在同一所学校，目前只能预测三年内的求学地点在皂君庙。 4，解决刚需三种方案：第一，买个房子出租，然后在合适地点租两套分别自住和老人住。第二，买个房子一家四口住，给老人在旁边租一套。第三，买个上下复式或五居以上的平层我们和老人有相对独立空间互不干扰，六个人住。 5，等娃们中学毕业，居住必定进行调整，可以选择郊区居住，老人也可以独立居住不跟我们一起。再再往后，涉及到两个娃分家产吧 6，请问，明年卖房后如何置换？老破小换个更好的很难啊，接受一楼\/顶层\/能办公的住宅\/没有院子，但必须有停车位。老家（武汉繁华地段电梯次新房）的房子最多能卖300万。 7，周边哪些可考虑买？魏公村佳苑目前有很多出租的房子，考虑要不要去租两套，可能两年内下房本，能不能买一套。钱不够的话要把更多的房子卖掉，值得吗？ 8，把所有房子都卖了换一个大平层（或者昌平别墅）有意义吗？

回答：1. 你们未来几年不确定性很强，现在附近买一套 也是临时居住，而且周边都是学区老破小，升值空间一般。 2. 现在更合适投资一套赚取收益，附近租房解决居住需求，又不存在学区风险，即使未来居住地要调整也不受限。 3. 投资建议看 双榆树板块， 如果你想环境稍微好一点，可以看看厂洼板块。这两个相对学区属性比较弱 4. 昌平别墅真不建议入，这类产品大多有价无市，除非就自住不考虑升值

提问：房姐，您好！我的情况和您说一下，京籍，国贸和三里屯各有一套老破小两居在出租状态，月租共16000(分别临街1层和顶层)西四环有个老破小1居一年半左右可转为产权，月4000多。固安有套两居出租。自住北七家老破大一套。父母住崇文门，生活已习惯不能挪。目前有250万贷款在身。年近五十，人到中年，家庭每月基本没什么工作收入。父母还有一张房票，不能贷款。这种情况您看如何做个房产规划改善一下，或通过投资腾挪有一些收益(由于现金流比较弱，再贷款恐难承受)谢谢您！

回答：西四环老破小价值不大，长期看跑输大盘，建议出掉 固安纯粹炒作起来，无价值支撑上涨动能不足，投入产出比很低，建议出掉 可选择在东面入一套2居长期持有，需要看金额选择具体板块

提问：房姐你好，首次关注并咨询。 我和先生目前名下在京共两套房，一套市区学区房，一套天通苑大户型房子。半个月前刚把天通苑的房子卖掉，卖房也是一时冲动，现在有点后悔了。 希望房姐给予指导： 1、 天通苑西三区的房子，165平，售出价格为520万左右，前期一直出租。如果反悔，是否还有补救的措施；违约的话一般要承担多少违约金？或者怎么做才能让自己损失最小。现在后悔主要是觉得，没多少时间和精力去看房，而且这来回一折腾，中介费加上装修费杂七杂八的，又损失不少钱。 2、 如果最后协商解决不成，房子只能继续卖掉。请问，房姐，建议去哪里投资呢？ 原来天通苑房子已无贷款，市内学区房是15年买的，尚有100多万贷款未还完。手上资金700万+，年收入约100万左右。前期本来是打算再在同一个小区买一套，这样方便出租和打理，但又觉得真的好破好小，还需要添钱。700万大概只能买个和现在差不多的2居室。去别的小区吧，又不熟悉。去看过大兴附近的中铁华侨城和园的房子，但感觉那边发展前景不太好，一户一个电梯好浪费。 3、 如果拿到钱不去买房，拿在手里存银行吗？或者有其他更好的投资渠道吗？我们两个没有任何投资经验。 希望房姐给出建议。谢谢。

回答：你好，如果你经济实力雄厚，初步跨越了中产的圈层，有一定在本宅内的社交需求，是可以考虑置换的。天通苑你已经吃掉一波涨幅了，目前没有杠杆，利润没办法最大化。 我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 中铁华侨城和园属于置换盘，主要缺点就是 周边无大型购物场所，走边待建设用地较多。彻底完善还需要些时日。学校是德茂中学（重点学校）大兴旧宫中学。 比较推荐望京 双井这2个板块，子弹700，建议直接入手总价1000左右的楼盘，你们的月供能力也不错。 未来还可以关注强二线城市，比如杭州 武汉 成都 重庆都是值得投资的城市。

提问：房姐您好！新人首问。目前家庭状况为：丈夫京户，妻子沪户。北京两套房产，分别在望京西八间北里顶层复式（面积：146平），金融街百万庄1号院（面积42.8平）。上海一套，在松江三湘四季花城（面积100平）。另外济南两套房产。目前以上五套房产均为投资，没有自住。现在我们的问题是：1.北京两套房分别是顶层复式老破大和老破小，上海是远郊房，都有硬伤，影响升值，需要重新做房产配置吗？分别什么时间点出掉合适呢？2. 购入新房麻烦给推荐一下小区和面积（目前自住的是家中老人的房产，在四、五年之后老人可能从国外搬回来住，所以到时需要购买一套200平左右的自住房，夫妻二人均在国贸工作，没有孩子，不需要考虑学区）问题较多，非常感谢房姐解答

回答：北京这两套优先可以出掉，其他的慢慢处理，能在春节前置换会比较好 首选朝阳公园到亮马桥这一带，还有双井板块 例如 珠江帝景（8）、 棕榈泉（9）、观湖国际（9）

提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计最高能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？

回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，最佳的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是最多买到550出头（减去交易成本）的标的，那么最佳的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。

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