年报点评 | 万科泊寓：规模领跑，积极探索多元化业务模式|万科|万科泊|年报|租赁|运营

3月31日，万科发布了《2020年度业绩报告》，提到“房地产行业已经进入管理红利时代，未来的竞争将更加全面和充分”，当下的房地产行业，已经逐渐从粗放式扩张向精细化运营转变。

2020年，突如其来的疫情对各行各业影响之大，租赁行业更是受挫严重，万科泊寓在逆势下，规模保持稳定增长的同时，积极探索多元化业务模式。

开业规模达14.24万间

管理规模超18万间

2018年，万科将租赁住宅业务升级为集团核心主航道业务之一，2019年成立独立事业部，集团对于泊寓的重视度不断提高。

万科泊寓作为最早进入租赁行业的房企系代表之一，自2015年成立以来，在业内已有6余年，其开业规模和管理规模均稳居规模榜首位。截至2020年底，泊寓累计开业14.24万间，管理规模18.44万间，全年新开业3.3万间。

在2020年宏观经济环境的承压下，开业规模和管理规模仍维持稳定的增长趋势，但相较过去的高增长，现阶段的增速逐渐放缓。

图：2017-2020年万科泊寓开业规模及增速

数据来源：公司年报披露

全国化布局

持续深耕核心城市

截至2020年底，万科泊寓已经基本完成全国化布局，覆盖全国33个一线及二线重点城市，根据年报披露数据显示，2020年全年，泊寓在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等9个重点城市新开业3.3万间，继续坚持以核心城市为布局中心。

根据万科泊寓已开业规模来看，深圳累计开业7.09万间，占据半壁江山，由于泊寓在深圳拥有大量的城中村项目，2020年迎来集中交付，整体规模增长迅速。广州累计开业0.95万间位列第二，规模较深圳差距甚远。

图：2020年万科泊寓各城市已开业规模占比（%）

数据来源：公司年报披露

附表：2020年万科泊寓各城市管理及开业规模情况

数据来源：公司年报披露

首提长租公寓营收

同比增长72.33%

根据万科年报披露数据显示，分业务类型看，集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入占比95.5%，物业服务占比3.7%。

2020年，万科泊寓实现营业收入25.40亿元，同比增长72.33%，这也是万科年报中，首次提到长租公寓业务的营收。尽管泊寓业务营收占比微乎其微，但整体增速显著，未来泊寓将在万科多元创新业务中有着良好的发展前景。

图：2020年万科长租公寓业务营业收入占比

数据来源：公司年报披露

积极探索多元化业务模式

出租率超95%

近年来，万科泊寓积极探索集体用地、自持用地租赁住房建设、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管的业务发展模式，根据城市特点打造泊寓产品。2020年，在北京，全国首个集体用地建设的租赁住房——成寿寺社区（泊寓|院儿）对外开放；在济南，首个市级统筹人才公寓泊寓丁家庄店运营；而在深圳，迎来了泊寓城中村签约项目的集中交付。万科泊寓作为业内领先的运营商之一，在不断创新、试错中总结经验，树立行业标杆。

万科泊寓在多元化业务发展模式下，还能保持稳定的出租率。根据年报披露数据显示，泊寓已开业项目的整体出租率超过95%。其中，北京成寿寺项目作为全国首个集体土地租赁住房项目开业前七天即满租；深圳云城旗舰店作为行业单店体量最大的门店实现出租率99%。

小结

从去年年底的中央经济会议到前不久的两会，政府都在重点关注住房租赁市场发展，随着政策支持力度的不断加大，未来住房租赁或将迎来新一轮发展。

万科也表示将长期、坚定地看好住房租赁赛道，政策的扶持加上集团的关注，泊寓凭借自身规模优势以及不断探索的创新精神，稳居行业前端。

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