据第一太平戴维斯公布的数据，截至2020年末，珠海全市零售物业总存量达到86.3万㎡；预计2021年全市有3个新购物中心开业，带来新增供应24.8万㎡，届时珠海零售物业总存量将突破110万㎡。

有业内人士指出，该数据尚过于保守，截至2020年底，珠海主城区至少拥有商业体量逾110万㎡。若统计全市，则应为150万㎡左右。

另一边厢，2020年末，全市零售物业市场空置率达到21.5%，环比增长1.1%，同比增长4.8%。

数据显示，自2019年起，全市空置率呈现快速上升态势，横琴空置率更是常年保持在60%以上，前山和老香洲的空置率也快速走高。

在各大商圈中，只有南湾和新香洲的空置率常年维持在10%以下。

据统计，目前珠海拥有体量在3万㎡以上商业体45个（含开业/在建/待建），近一半分布在主城区。此外，横琴有10个，占比约22%；西区有13个，占比约29%。

单是今年，就有8个新商业体计划开业：

铭泰城市广场·焕MALL已于1月16日率先亮相；

金湾华发商都、珠海环宇城、高新宝龙城3个十万级体量大型购物中心将于下半年开业；

此外，还有融德广场、正方优和汇·海天、正方优和汇·城市阳台、正方优和汇·城市客厅4个中小型购物中心。

珠海常住人口刚过200万，显然支撑不起如此规模的零售物业。

事实上，近年陆续开业的新购物中心，已经对客流产生虹吸效应，加速淘汰老旧商业。

比如在老香洲商圈，自优特汇开业以来，相隔不过百米的汇优城呈现一幅“门前冷落鞍马稀”的景象。

消费者喜新厌旧固然是人性使然，但新型购物中心前卫的设计、丰富的业态、专业的运营等因素，与旧式商场形成鲜明对比，也难怪消费者用脚投票。

此外，珠海本地消费市场呈现旅游依赖型特征。去年受疫情影响，珠海全年社会消费品零售总额同比下降7.5%，至921.26亿元。其中，商品零售822.80亿元，同比下降5.9%；餐饮收入98.46亿元，同比下降19.0%。

有业内人士指出，目前珠海除长隆游客以外，其他游客主要是过境客，即并非以珠海为逗留目的地的游客。如何吸引游客在珠消费、形成游客与居民两股消费力，是开拓珠海零售市场增长新引擎的关键所在。

改开初期，我国商品经济高速发展，商铺处于供不应求的状态。“一铺养三代”的说法，也从侧面反映了当时投资商铺的高回报率。

然而，在商业体过剩的今天，商铺是否依然属于优秀的投资标的？

数据显示，2020年下半年，珠海现有购物中心平均租金水平继续下调，全市租金指数环比下降1.0%，同比下降6.9%。截至2020年末，全市平均租金为380元/㎡/月。

“除了本土常住人口不足，2020年疫情对本地旅游业打击尤为显著，零售市场受挫，短期内零售物业租赁需求疲软，导致市场空置率上升至历史最高。业主降租以保入住率，租金指数录得历史最大跌幅。”第一太平戴维斯珠海公司总经理刘晓南分析。

业内普遍认为，随着市场竞争的加剧，业主将进一步小幅降价以吸引高品质租户，预计2021年全市租金水平将继续下滑。

一边是商业体的存量不断扩大，另一边是经济减速引起消费不振，“僧多粥少”的市场环境，意味着竞争只会日趋激烈。

可以预见，未来珠海将会有一批商业体脱颖而出，也会有一批商业体陷入半死不活的状态，甚至倒闭。

潮水退却，方知谁在裸泳。