如果不出意外，2021年东城区首个新盘项目“天坛府”即将在4月入市亮相，目前已经开始验资排卡，预计单价应该在12万左右。

东西城核心区已经时隔多年没有新盘亮相，本次“天坛府”的入市还是非常值得关注的，但并非所有东西城的房子都值得购买。

尤其是对“天坛府”来说，问题还是相对比较“严重”的。

永外学区+多校划片

超级“渣”的学区值不值12万

天坛府位于东城区永定门外，属于东城区八大学区中排名最垫底的“天永学区”，天永学区主要包括天坛街道和永外街道。

天永学区有多渣，只要了解北京学区房格局的人都知道，这是北京东西城学区中的“入门级”，甚至还不如丰台的某些学区。

非常不幸的是，天坛府和永定府都位于天永学区，其中天坛府还好点，属于东片区，还有一些“牛小”，永定府所在的西片区，那就是“永远的渣小”集中地。

因此如果你是怀着“抢购学区房”的心态来购买天坛府，恐怕你要非常失望了，“渣小+渣初中”的学区格局怎么看都不值这个价。

永外地区的小学一共有5家：其中东片区有四家，分别是一师附小，景泰小学，定安里小学，宝华里小学，西片区只有一个革新里小学。

所以东片区的“天坛府”有希望上市重点的“一师附小”和区重点的“景泰小学”，而西片区的“永定府”只能上“渣小”革新里小学。

最要命的是：东城区是多校划片的入学政策。

所以就算你购买了天坛府，也要参加多校划片，极有可能被划入两个“渣小”定安里小学和宝华里小学，一师附小的市重点就没戏了。

这个片区的初中就有两个，分别是50分校和114中学，这两个学校一个在东片区，满足天坛府；一个在西边，是永定府。

这两个中学都比较“渣”，在整个东城区排名垫底，另外东城区几乎没有好的高中，所以如果想要在“永外”地区买学区房，只能说歇一歇吧。

这里就是东西城最差的学区。

【2】

二手房房价常年不振

超过10万都比较艰难

永外地区已经处于南二环外，整体发展比较落后，老破小遍地，城市界面相对较弱，加上“望坛回迁”，高端氛围是比较弱的。

这个片区的二手房超过10万都比较困难。

这个片区单价最高的项目就是2010年的“中海紫御公馆”，二手房单价平均在10.8万/平米左右，户型优秀，社区品质高。

但成交量低迷，挂牌量高达30套以上，近期成交寥寥无几。

东片区天坛府附近的最高价是“城市亮点”项目，均价8万/平米，2002年建成，品质相当一般，400-700万就可以上车。

挂牌量4套，近期无成交。

总体上看，永外片区虽然属于“东西城”，但整个片区发展滞后，加上学区资源偏弱，房价面临“天花板”。

买了就“挣”，其实未必。

【3】

垃圾户型遭“吐槽”

天坛府需要“软实力”

说完学区状况和整个片区的二手房市场，最后再来看天坛府的产品设计。

这次天坛府带来了三个户型：其中60平米一居户型36套，100平米两居户型72套，135平米三居户型204套。

也就是说60-100平米的户型仅有100套不到，多数还是135平米的三居。

从规划布局上看，天坛府的60-100平米户型都是“东西向”产品，临路，很明显是主打“刚需上车”，但保守估计至少要600万才能买到一个一居室。

而且从户型设计上看，60平米的一居室就是一个东西向不通透型的大开间产品，这样的产品要600万起，可以在区域内入手一个两居室的“次新房”了。

比如隔壁的城市亮点项目，700万出头就可以搞定一个92平米的三居室，而同样的一个一居室，只需要450万就可以上车。

天坛府的100平米就是“刀把户型”，超大进深超小面宽，不仅浪费面积，同时中间采光效果极差，这样的户型可能需要1000万总价才能上车。

有1000万总价，可以在其他项目买两套了。

135平米的三居室就不用说了，进深大的吓人，总价可能要1500万才能拿下了，有这个总价，为什么不去博一下西城的学区房？

所以综合来看，永外这个片区就是东西城的“入门级”片区，单价在9-10万的新房价格是相对合理的。

城市界面弱，超级“渣”的学区资源，垃圾户型，这三者结合决定了这个片区的房价存在较低的“天花板”。

天坛府要想突破，可能需要在软实力上做出更多的努力，如何给业主提供一个更好的社区管理服务和精装品质，可能会有惊喜。

否则肯定不值12万单价。

东城区一直以来都是“学位房”，而没有“学区房”，这也决定了东城区房价难以和西城、海淀相媲美。

东城的优势在于“学籍稳定”：东城区近几年以来中考报名人数规模增长都比较有限，2021年仅增长了600人左右，是整个北京最少的。

这也就决定了东城区在“中考”上，高中普及率上的优势将会超过西城，几乎90%左右的孩子都可以考上高中。

所以东城区是属于“闭着眼睛都可以考上高中”的片区，虽然好学校不足，拔尖不够，但“保底”作用突出，是“学习压力大”家长的首选。

这也就决定了东城区属于“学籍房”，而不是“学区房”，房价天花板明显低于西城和海淀，房价是比下有余，比上不足。

这也决定了天坛府也好，永定府也罢，都没有你想象中的那么“优秀”。