房斯基在之前的文章中曾多次提到期房的不确定性，严格地讲“不确定性”其实是一个中性词，既可以指意料之外的惊喜，也可以是令人失魂落魄的惊雷。而其中王炸级别的惊雷就是“楼盘烂尾+开发商破产重组”，今天我们就来说说这种情况。
房斯基之所以想聊这事，还是因为某条热搜新闻。山东一房企进入破产重组程序，并定于2021年4月8日召开第一次债权人会议……最近开发商破产重组挺多，类似热搜房斯基一个月看到好多条，河南、江苏、广西……
不管是经营不善也好，还是股权纠纷也罢，咱业主不关心那个。房还能交付不？房款还能退不？难不成房、钱两空？这才是买房人的心病。
以山东该房企破产为例，房斯基大概了搜索了相关信息，大致如下：自2013年项目初步启动，业主给付房款近7年，该项目多次停工，直到现在仍未竣工，2020年房企申请破产重组。果然，神仙工程。
企业进入破产重组，前提是资不抵债，而且债务纠纷复杂，换句话说就是办法用尽也无法周转。
资不抵债的“资”好理解，无非是企业资产，当然包括在建工程，例子中的烂尾项目同样是一部分资产。而“债”就比较复杂了，包括买房人、施工单位、供材单位、银行、小贷公司以及其他企业主体。债权债务主体纵横交错，可不就复杂了么。
而烂尾楼的核心就是将在包括建工程在内的资产变现，然后还钱。说到还钱，有朋友会想到优先受偿权。没错，债权和债权之间也要排排坐才有果吃。
其实早在2002年最高院的的相关批复中已明确“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
结论显而易见，围绕烂尾楼的债权优先级大概是这样：购房人——工程款债权人——银行。这个排序，于情于理，都不难理解。
一方面风险等级不同，企业主体均是有限责任公司，而个人承担的房贷长达2-30年，还不打折扣；另一方面，诉求不同，刚需买房其实是一种生存权的表达，而企业则是经营权，业主可能因为损失集毕生心血的一套房走极端，而你企业大不了另起炉灶，优先级一目了然。
其实案例中的烂尾项目，总体来说喜忧参半吧。喜的是工程跨度够长，仅土地出让金的增值便可以消化部分风险，更不用说房价的涨幅；忧的是，该房地产企业大股东本身风雨飘摇！
说到最后，业主该咋办？上面告诉你了优先级，行动啊！
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