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提问：姐姐，你好！本人北京工居证，名下无房，现有马连洼润千秋佳苑2居一套，出售可得620左右，劲松2居一套出售可得580左右，目前手头资金200万 ，想换一个三居，两居只想卖一处，我的工作地即将是海淀生命科学园，女友北医三院请问 1.卖掉哪个2居换三居合适 2.目前看了中海枫涟山庄，百旺茉莉园，润千秋佳苑，上地当代城市家园等小区，因为居住有感情，重点看了本小区的126p南向客厅，户型不错，楼层也不错，但是带一个产权车位需要38万，贝壳挂牌接近1100w，感觉有点鸡肋，130p的又是北向客厅，户型不太方正，贝壳挂牌999w感觉本小区的房子偏贵，并且没有学区，拿不定主意，请您替我详细分析一下 3.如果我兼顾自住，保值，上班交通，有小孩学区几方面考虑，这几个小区咋样？ 4 ，您推荐哪些小区？本人承受目标最好不超1000w，女友最喜欢地铁房。 谢谢姐姐！

回答：你好，感谢大额付费！ 西北旺的标杆楼盘是中海枫涟山庄，其中标志性的户型是122P的三居，最高点的时候这个户型1200w，现在即便有多校划片的政策利空也稳定在1000w左右，最低点的时候900w左右。 百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南被通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况。 当代这个盘位于京新高速以东，不算上地核心区（核心区在高速西）。上地一些小区能划到101上地小区，当然比当代这个盘划片要好。这个小区品质还不错，户型紧凑，居住感强。 其实你就是1000w买个学区房，中海是最理想的选择了，二小百旺挺好的，硬件水平海淀前三。 润千秋佳苑的2居建议直接出手，保留劲松2居。

提问：您好个人情况：我和未婚夫都是京户，首房首贷，想婚前买2套。男方自住标的700万，女方标的300万。但是选房迷茫。 1.我在人民大学工作，他在丰台科技园。想考虑2居到3居，社区品质交通便利楼层朝向好，预计持有5年甚至更久，不看学区。目前考虑丰台和海淀，只为了自住和好转手，请房姐推荐一下楼盘及合理价格。 2.投资300，因为家庭年收入过百，没有更好投资产品，您看选择房产投资是否合适？目前考虑望京95一居，丰台南三环洼地。其他区也考虑，只为了好租抗通胀。请房姐指点哪些盘可以购入。 两套房购入时间都在今年年底。

回答：1. 不需要学区就不看海淀了，丰台看看 星河苑、富卓苑、丽水园、万年花城，这些能兼顾自住保值 2.丰台 看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 租金都还不错

提问：房姐您好，以自住为主，希望挑选朝阳公园这几个盘里的通透、较方正的200平左右的改善户型。旁边几个选择：棕榈，公园大道，公园1872，观湖，保利东郡，和远一点的阳关上东。这几个盘里都有相对不错的户型。请问这几个盘从保值和社区角度看，您的推荐怎么排序？

回答：这几个盘中 推荐 棕榈>观湖>公园大道 三个中选择，重点说下这三个盘，他们差别并不大，都符合你的需求 1、棕榈泉国际公寓位置最好，出门就有地铁，对面就是朝阳公园正门，公园大道次之，距离地铁口800米左右，观湖国际公寓位置略差，在东四环外，朝阳公园在东四环内。 2、这三个楼盘居住人群不一样，棕榈泉国际公寓里面居住的一般都是各大企业的CEO以及一些影视歌星明星比较多，公园大道里面居住人群以欧美老外比较多，观湖国际里面居住人群会稍微复杂一些，当然也有很多名人，企业高管。 3、这三个楼盘户型面价大小不一样，棕榈泉国际公寓以138平米2居，180平米左右3居。220平米左右3居，370平米左右的四居等几个户型，户型都比较方正，客厅朝北的比较多，目的是观看朝阳公园景观；公园大道户型比较复杂从90平米到500平米之间都有，户型不方正；观湖国际社区比较大，户型比较多，从72平米的一居到300平米的四居室不等，楼体本身不正，但是户型很方正，也是为了观看湖面设计而成；

提问：房姐您好：北京 不考虑上班地点通勤 sfsd 子弹500-800 自住+投资 二居室 求您帮忙推荐下适合的区域、楼盘和户型感谢

回答：如果贷足可看到1400左右的标的 大平米低单价是投资的洼地，望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 ，CBD的 阳光100单价6.5*220， 双井九龙山板块 次新7*200平 如果只向看两居 乐成国际和珠江帝景可以淘

提问：房姐，您好！2019年底回国，2021年1月份户口下来（人才引进）考虑入手一套婚房作为自住，兼顾投资，总价1000-1500万。最近看了棕榈泉的大两居室（1300左右），公园大道3居室（1500左右），亦庄远洋天著（大平层260平 1100左右，小联排1500左右），大兴瀛海海晏春秋（上叠1100左右），宋家庄金茂府（133平1300左右），常营龙湖三居室（1000左右）。 本人考虑在朝阳开一家brunch餐厅，老婆在北锣古巷附近。未来2年内有生小宝宝的计划，父母都是外地的，以后可能会来北京，但是现在年龄较小，近几年不会在北京常住。 1、棕榈泉位置好，小区环境好，地铁近3号线，上班和以后开店经营方便。 2、公园大道层高高，户型更喜欢一些。 3、远洋天著，开车方便直接上京沪高速到锣鼓巷50分钟左右，户型大，小区环境好。自我感觉离亦庄近，到国贸交通便利有一定投资价值。 4、海晏春秋，离地铁8号线近，直达南锣鼓巷。但是周边五号学校，且多为回迁房。南海子近（骑单车运动方便） 5、常营龙湖，离地铁6号线近，直达南锣鼓巷，房子较新。 6、宋家庄金茂府，离5号线近，上班乘地铁最方便。有十一学校，但是单价比周边高快一倍。且周边居住密度大，回迁房多。 因为第一次购买房产，想在居住舒适度的条件下，又想有一定的投资价值。 最近也看了好多新楼盘，二手楼盘，一直在对比和纠结之中，没有头绪。 房姐能不能在这些楼盘的居住环境，投资，学区（因为孩子以后上学还早，考虑程度最低），交通上给我一些建议？或者能给我提供一些您认为更好的楼盘吗？

回答：公园大道是美式大草坪设计，户型多样，带角和朝向差异，导致基本上也就和北京整体市场同步 远洋天著是公寓+别墅，环境很不错，但增值方面比较弱 海晏春秋周边回迁房多，环境和配套好不了多少，不建议看 常营龙湖这个价位偏高，后续上涨空间有限 宋家庄金茂府CEO盘，高溢价，不建议 棕榈泉相对好一些，观湖国际也可以淘一下，建议围绕朝阳公园选筹

提问：新人首问，房姐好，认真阅读了前面每一条回答，在人生重大选择将到到来之际希望房姐不吝赐教（问题有点多，海涵）。 上车房，首套首贷，集体户口，已婚，媳妇刚查出来怀孕。首付子弹160，国管公积金试算能贷满120。近期重点关注了石佛营，甘露园，潘家园（团结湖，甜水园，双井劲松 房龄老，不能满足贷款需求）。 需求：跑赢大盘，住5-10年，面积够大。 问题一：三套目标辛苦排序：1，石佛营东里塔楼95后，楼层中高，临街，地铁线近，无装修，成交单价预计5.5多一点；2，潘家园小区97后板楼，低楼层，距离未来17号线地铁口很近，有自建，装修9分，有自建，成交预计5.9，砍多少合适；3，华威西里90塔楼，低楼层，也临近17号线地铁口，格局好客厅大，采光不错，成交预计5.4。 问题二：对我目前情况来看，是否应该只重点考虑公积金贷满25年的标的； 问题三：石佛营和潘家园，长期看，哪块更强，为什么； 问题四：石佛营板块内塔楼，参考单价多少性价比较高； 问题五：朝向西南与东南价差比例，塔楼临街与不临街价差比例； 六，特别重要的一个问题：预算有限，想省中介费，走小中介是否有建议和推荐，对于有抵押的房产能否走小中介，怎样避坑。 辛苦解答，不胜感激。ps：图片自上而下是，第一，二，三套目标。

回答：3>1>2 这两个板块属于同一类型 硬比较的话，石佛营>潘家园，潘家园周边配套较差， 雨夜里，马路上，一些小区里连个路灯都没有，街边商店也少的可怜 石佛营5左右会不错 折价都在5%以内 小中介没问题。小中介很多时候都是店长亲自负责整个流程，没那么多硬性规定更加灵活。主要买卖双方都靠谱最重要，不用过度担心中介风险

提问：城市核心地段CEO盘江景精装修三居室房子刚交房，犹豫从投资收益最大化角度讲，应该先出租几年后再出售，还是先空置等待出售机会？因为考虑如果出租可能损伤房子装修，不出租又白交贷款利息和物业费

回答：首先一套房正常会持有3-5年以上，不满2情况很少。 如果3年以后卖出，现在大可正常出租。 装修，本身就是一种消耗品。 买家需要做的，就是把这份开支量化，计算收益是否平衡。 计算你的租售比多少，装修成本多少，管理成本和你的个人时间价值分别是多少。

提问：您好！ 北京户口首套，刚需买房！ 考虑东部和东北部，已看过楼盘:期房 华樾北京，禹州朗廷湾。现房，京贸公馆，运河铭著。 拥有首付大概200左右！如果不够可以去借款最多可能承受300。 问题如下。 1.想了解华樾北京如果自住，是否有那么高的价值？78000的房价着实比较高。工作不在望京。是否还有升值空间？ 2.我考虑通州是因为未来的发展，这个考虑是否正确？通州是否已经到顶？ 3.禹州朗廷湾是期房，低密度1.6低楼层，小三居！但是项目北侧是通州区殡仪馆，再有5万的房价是否划算？这个房子是否值得买？买了是否将来好出手？ 4.京贸公馆和运河铭著，都是存有一些工抵房！这种房子是否可以买？

回答：华樾北京肯定是偏贵的，3年内会跑输大盘 看好通州未来发展，只是当下价格已经提前透支，需要等一波拉平再入 禹州朗廷 火葬场的事情，已经有外迁的准备，但时间待定，这个一旦搬走利好很大。如果只看新盘，可以考虑入 运河铭著和运河铭著不建议买

提问：房姐好，新人首问。 女朋友现在SFSD，首付200左右，想买一套500以下的纯投资用。请房姐帮忙出出主意 1.目前自己在看的区域是草桥和十里堡的二手房(晨光家园），中介一直在推荐亦庄和瀛海的新房。 东边繁华，基础设施建设好，交通便利，但人口密度很大，是否已经饱和了？草桥各方面适中，但是不看好丰台区的发展；瀛海亦庄那边听说新区建设不错，但是未来发展潜力不清楚。 请房姐帮忙分析分析哪个区域更适合投资 2.目前不自住，纯粹想投资，八年后才考虑学区的话。是应该一步到位考虑学区，还是买低价房等升值呢 3.目前所住的万柳桥离丽泽商务区，以及周边未来规划的地铁站距离都很尴尬，想请问升值空间怎么样啊

回答：1. 新盘佣金高中介更愿意推。是否买新盘要看你的首付和需求，低首付适合新盘因为贷款能拉高二手是有贷款限制的，其次如果是短期过度就二手，看重品质自住就新盘，瀛海未来不错，但大部分盘有溢价，新盘可以看下 瀛海府 2. 不考虑学区 3. 丽泽商务区算是丰台的cbd, 但都这么多年了也没整出啥出来

提问：您好，我有一套房想卖一套房想买，想和您这边做个咨询，让自己都决策不至于后悔。 1.关于卖房: 我在顺义国展的会展誉景有一套100平左右的商住房，由于刚需买房，此套房子需要卖掉。此前50年商住房由于政策调整后价格持续走低，现在降到了2.8万每平或更低。且此前半年内咨询人事寥寥无几，几年内小区的成交量也很低。但最近听说由于机场附近发展自贸区，阿里落户崔各庄等消息，有很多人来询价。目前给出的价格基本为2.8万每平左右，想问下我们在希望在别处买房的情况下是否应该尽快出手，还是等等看看这块的商住能不能回涨。 2.关于买房 本人从业于互联网公司，可能就职的公司基本为望京，西二旗（知春路）。以这两个地方考虑，目前的买房区域选择是北苑。考虑到离地铁近加上得房率高，目前看上了鑫兆丽园的房子，均价低于5万且小区环境尚可。唯一不好的就是顶楼房源多没有电梯不方便，请问下这边的房子您有没有一些推荐或者建议？这边的房子属于我的刚需购房，未来结婚用，但同时也不希望亏本，也想兼顾一下投资价值但自己又不太懂，想请您给出意见，谢谢！（优先北苑附近，如根据我的情况您有其他建议也请告知）

回答：你好，商住启动，一般在住宅行情起涨一段时间以后。 商住需要等待住宅涨价，购买力溢出，或上车群体无力上车后，其中一部分人群选择商住，成为商住上涨的助推动力。 其次是商住政策再次放款，这类政策无法短期预测，长期看会放宽。但是等待的机会成本太高，可能会继续输掉下一波北京的涨幅。 北京和上海楼市是2组对照产品，上海目前正在启动，北京也不远了。 鑫兆丽园升值潜力比较差，还不如在望京找个老小区呢。

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