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提问：找房中重要的一点是考虑人流，比如像建材城东路金隅翡丽这种又偏又没配套的盘，我怎么才能知道他的目标人群都是来自哪里？还是应该既然不知道，直接回避不要浪费时间就好呢？

回答：金隅是有购买力的，属于区域里比较稀缺的标的，有对比优势。 只是霍营地区本身市场总量，更多的来自于上地到回龙观的人流溢出与小区本身的分流吸引。 最终看的是价格。 从战略上，如果你不是需求回龙观附近标的，可以首先定位在朝阳的地铁次新。

提问：亲爱的房姐你好 大额付费 首付150，经过一段时间的看房，有几套还算中意的房子，请房姐帮忙分析一下哪套更好一些。第一套是天通苑东一区50号楼的2层，84平米，没装修，卖365万，第二套是天通苑东一区16号楼三层，90多平米，可以拎包入住，卖385万，第三套是东坝金隅悦合园的一套20层，78平米，卖375万，但是额外需要补税。除此之外，房姐还有推荐吗？ 另外帮朋友问一下，预算500-600，两室，海淀，有哪些比较均衡的小区，不要老破小。 谢谢房姐。

回答：天通苑这两个第二套>第一套，不过性价比都一般。 东坝金隅悦合园小区是限价商品房，税费比纯商品房多一个土地收益金，小区密度偏大。 丰台可以看看草桥欣园、怡海花园或者方庄的方X园、三环新城 朝阳可以看看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 海淀看下 清河 清景园 ，西二旗 富力桃园，西北旺 冬晴园

提问：房姐您好！新人首问： 涿州一套90平全款，重庆17年入手奥林匹克花园红城122平跃层，贷款80w月供5000，目前出手约165w。北京工作考虑入手一套自住及升值房子，算首套二贷，首付250，可突破到300，年收入60+单身不考虑学区，希望有朝南的房间，居住品质好一些，交通便利。没有固定办公点要求，有推荐合适的区域或楼盘吗（没有通州社保）？选择多少标的合适？角门阳光花园小区有一套南北通透89平，报价632，是否可以入手（之前看的基本是一居和低单价两居，看了您说的全款再抵押目前看两居）？看了精华帖感觉您重点推荐的都是朝阳的房子，南边的房子不适合买吗？感觉这边离大兴机场和南站比较近，是否有升值空间？重庆的房子现在适合卖掉还是长期持有？根据目前情况如何处理能兼顾北京入手及增值需求？

回答：性价比还可以，没有硬伤可以入 南边建议看 草桥、角门、丽泽商务区、马家堡 主要淘星河城、阳光花园这些离商业近，品质还不错，交通便利的标的。 大兴机场的作用并没有想象或者规划的那么大，对周围的房价会有一点点拉动作用，但不明显. 建议将重庆出掉，增加北京的筹码

提问：房姐！我父母南三环洋桥全款一套三居自住，处于价值洼地，想一换二，但全家缺资质，目前我7月工作居住证，我弟深圳户口工作居住证待定，房子卖560万，想先低首付落实一套北京的小二手，目的保值地段优势，剩下的等弟弟资质买80多平的，或可投深圳，请问这个操作有何注意事项？另，第一套位置有什么建议吗？

回答：流水充足的话没有问题 第一套建议按揭看百子湾次新两居400-500总价 第二套不推荐深圳，首先深圳去年有过30%涨幅，未来横盘概率大。其次如果你们均在北京有主场优势，更易于淘笋和维护

提问：多层，老破小，70多平，6楼，顶楼，税大概2%，户型很满意 报价600万，1分讲不下来，去年成交了一套，同户型，2楼，550万，付款周期1年。 在犹豫要不要。这种户型很稀缺，性价比还不错，但是没有电梯，价格略贵。 我是打算谈着玩玩，放慢谈判进度，拖延签合同时间。碰到更合适的房子就不要他这套了；我爱人的意思是想好再谈。我这人不太擅长分析，只擅长在实践中总结经验。 多谢指教！

回答：老公房一般1-1.5%的契税再无其他大额税费。 老破小是总价450万以内的战场，超过450万除非特殊情况，基本回避掉老破小。 8.6万的价格无论京沪都属于中内环比较品质的楼盘价位，不是老破小的价位。 谈着玩玩就随意了

提问：房姐好，我的情况是通州土桥金隅花石匠有一套房，1楼200平复式有半地下带小院，毛坯超简装出租状态，在呼家楼租房上班，出租房租不够持有成本。因此想卖房换个东3到4环的两居，自住\/出租。房子挂了一年多1000不好出，目前贷款70未还，子弹150，年薪30，我的计划: 1是降价卖房换房 2是装修房子自住等两年卖房 3是入手二套 请您指点我该如何选择？！ 另咨询 1如果卖房什么价位出合适？ 2土桥前景如何？是否合适长期持有？ 3朝阳区哪个区域适合投资？ 祝工作顺利！

回答：通州的经济中心是在运河一带，果园梨园也会是一个经济中心，但辐射到土桥还有一段距离，长持来看收益不高 今年市场会回暖，建议出掉， 价格上设置阶梯价对应不同中介，测试市场反应 朝阳 800以上总价 可以看双井、望京、朝青 板块

提问：新人首问，目前持有望京西园一区小板楼两居一套贷款250+，出售的话520左右。经海路京东附近2套商住，120\/套入手，16年涨到250\/套，限购出台合同毁约没卖成，出租4k每套，现在售出成交估计最多也就160左右。现在手上有子弹约700，拟先全款再抵押，现在在望京上班，工作居住证，夫妻都在互联网，流水问题不大，想置换一套望京改善三居自住，希望花园小区人车分流，学区不强求。问题1，看了精华帖，您推荐过融科橄榄城，慧谷阳光，宝星国际，宝星园，季景沁园，华鼎世家等基于保值和后续容易出手考虑的话还请你排下序？问题2商住还有翻身机会吗？问题3手上的房产您建议如何配置？感谢房姐百忙之中指点迷津

回答：1. 保值效果差距不大，更多是需要看标的比较，慧谷>宝星>季景>橄榄城 2. 按现在的政策商住短期可能性不大 3. 两套商住有可能还是出掉盘活资金，全款抵押入一套望京自住盘，望京西园可以保留

提问：房姐您好，我和爱人名下北京两套，爱这城二期大三居一套基本没贷款，东城平房一套没贷款(学区，升初中还要用, 估计两年后才能卖)，平房因为买的早，目前爱这城算满五唯一。海外两套，已挂出一套，手里子弹有限，目前200多，到8,9月份估计能有350左右。老人有sfsd名额，有几个方案，想把爱这城三居卖了，换品质三居或类似四居出租(目前为了孩子上学在学校附近租房) ，或者用老人名额，接力贷再买一套两居。我和爱人收入不错，目前也没什么房贷压力，但是资产比较保守需要重新整合，请支招，非常感谢！

回答：换一套品质盘对你们实用价值不大。建议先接力贷把老人票用掉，过两年学区房卖掉后再置换一套品质自住盘。现在选择一套投资盘比较合适，350首付可以看700+的标的。建议看看 天之骄子、首城国际、乐成国际、苹果社区等

提问：房姐您好！新人首问。上地东里有一套学区房，小朋友明年升初中，另有一套单位住房（按经济适用房管理，不能出售）。小孩上初中后，准备租房跟住，出售上地学区房，现价可得740，另有现金等约270，总额1000左右。夫妻二人工作单位都在北清路附近，拟纯投资购买两套房产，一套考虑西北旺两居，总价约860；另一套按您推荐考虑望京SOHO附近两居（宝星国际、慧谷阳光、国风，橄榄城有点超），总价约880。请问房姐： 1、思路是否正确，作为纯投资是否还有更好选择； 2、已是二套、三套，JLH还是由他人代持（有靠谱亲戚）； 3、夫妻二人均为体制内，dyd不好操作，有无途径贷款，最多能贷多少（一般中介能办理吗？）； 4、选筹方面，与望京SOHO附近相比，季景沁园、澳洲康都作为首选还是备选？需要考虑双井吗？ 多谢房姐！

回答：1. 选择西北旺和望京思路没问题，这两个板块产业支撑都比较强 2. JLH需要时间，代持上车速度更快，控制住风险就好 3. 夫妻双方都是体制内确实很难包装公司壳。建议换核来做 4. 选筹上主要看价格，单纯看位置 望京soho附近首选，双井也在选筹范围内，可以关注

提问：美丽的房姐您好～ 一直在等橡树湾五期145户型的房源，两个月了还没等到。最近金隅翡丽蓝爵堡出了一个159户型的房源，也是南北通透双卧朝南一个明卫一个暗卫，第三层（所在楼一共五层），格局和橡树湾五期145类似，还大一点，房主现在报价1200万。个人感觉蓝爵堡略微便宜大碗一点，但是又担心和橡树湾比起来，社区氛围会差一点，毕竟周围的小区都是单价偏低一些的。 另外就是世华龙樾147户型，南北通透双卧朝南就是两个暗卫，楼层12。现在报价1225。周边环境好。除了暗卫之外，格局是三个里面我最喜欢的。 蓝爵堡和世华龙樾的这两个房源您觉得单价分别多少值得入？蓝爵堡，世华龙樾和橡树湾哪个投资价值更大一些（租售都考虑）？ 蓝爵堡这个位置，房主介绍是海淀产权，西三旗这个位置尴尬，之后会不会有问题呢？ 问题略多，多谢房姐啦～

回答：金隅属于区域内的标杆，比较稀缺的标的，有对比优势。人群多是来自于上地到回龙观的人流溢出，价格比周边高出不少。 世华龙樾没有学区属性，基本靠品质吸引买家，价格8左右可以考虑 世华龙樾\/橡树湾五期>金隅翡丽蓝堡 这几个盘差距不大，更多看标的选择

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