没什么好惊讶，样板间就是卖家秀！|开发商|户型|户型图|样板房|样板间|装修

这几天在新房软件上看到了不少高价值的别墅，比较令我诧异的是，这些单栋价格在2000万以上的大别墅真实装修造价多数在800-1000万以上，要远远超出普通别墅样板间500万左右的装修费用，但最终的装修效果与营销中心相比，卖相依然比较差。

不管是200万的房源还是2000万的房源，不管是精装交付还是毛坯交付，在营销中心所展示往往是卖家秀，到各位业主朋友手里却总是变成了买家秀，这背后的原因到底在哪?今天洋楼简单揭秘一下，希望各位准业主朋友管理好购房中的“想象预期”，尤其是不要被富丽堂皇的装修迷惑双眼。

我们明确一点，样板间本质上是“营销道具”，道具的意思是什么？是指在演出戏剧或拍摄电影时所用的器具。

样板间虽然造价成本高，但是其本质和营销中心的沙盘、户型图、展板没有太大区别。甚至从打造时间上看，样板间的装修时间并不比沙盘长太久，往往打造时间被压缩至30-45天，我在网上看到最夸张的一个案例，是某房企总裁为追赶时间节点，3天3夜从零打造样板间的记录。

从开发商的角度看，除了受到竞争的压力之外，打造样板间最大的因素是趋利避害，最大程度的展示户型的优点，规避房源的劣势，同时可以借助样板间加深购房者对于项目的认知，最大限度的营造各位对未来生活的憧憬，也有利于增加客户在案场的逗留时间，从而实现成交逼单。

△样板间里转一圈，回去好逼单，网图侵删

对于购房者而言，优势是可以直观的近距离观察户型优劣，功能布局；劣势是你仿佛进入了开发商精心打造的大型展示片场和PUA教学现场，更加容易冲动。

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样板间面积或多或少与真实尺寸有些差异，这里面原因有很多，有工程原因、有受到现场打造环境制约的原因，有工期节点的原因。但是基本可以明确一点，样板间的尺度一定是大于等于最终交付的房源。

济南市场上有个很有趣的现象，两家开发商同样面积的户型，其最终样板间展示效果堪称天上人间，一家显得很奢阔，一家却略显局促，不是第二个开发商傻而是第一个开发商在演戏……

△同样是95平的样板间，你感受下

若干年前陪着朋友去雪山买房，某盘号称88平两室神户型开放（事实证明的确神），一进门就感觉形势不对，不是太小而是太大，88平两室扣完公摊，室内才60几平，这样板间能做到客厅宽敞、主卧空间宽敞、连次卧的空间都特别宽大，很明显有问题，比我在市面上见到95平的还宽敞。在我们一再的追问下，置业顾问说了句实话，这户型实际的预测绘面积是98平，整整比样板间宣传的大了10个平方！

随着户型的进步，多少平米的空间能够打造成多大的户型多少都会有迹可循。95平左右的房源主流三室，势必会有一间次卧偏小；125平做刚需四室，必然会牺牲卧室或者厕所的面积（工业北某盘，卫生间马桶快和门亲嘴了……）；150平左右四室，其中一间屋子只能做儿童房或书房。

△125平的四室户型，次卧3也就放个单人床

洋楼建议参观完样板间自己多留个心眼，如宽厅长度自己数一数地砖，是不是真的像户型图上所宣传的长度和宽度，置业顾问照本宣科讲解样板间说辞，你也别闲着不是？

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有的朋友讲，我数也数了量也量了，为什么还是感觉样板间比实体宽敞不少。这里面的奥秘在于你非常容易忽略的细节。基本的原则是抓大放小，即：尽可能的放大室内空间，尽可能的缩小家具尺寸。

比如，不少开发商会在样板间的层高和墙体动脑筋，将房屋的层高当做样板间的净高（省略楼板厚度），这样做可以显得空间层次感更强，尤其是吊顶部分，层高过低会显得压抑；再有就是墙体厚度，多数样板间为临时搭建，拿客厅墙体举例，承重墙体在20-30CM之间，但样板间墙体的厚度一般是5CM，这样计算下来，一套100平的房子，墙体可以凭空增多7-8个平方。

△这才是实际交付的承重墙厚度

另外还有个别样板间会在设计细节上下功夫。CBD某样板间大量使用镜面作为装饰细节，再比如将某些承重墙体全部打掉或玻璃填充装修，都会给人以一种空间感强烈的心理感受。

样板房为了让空间显得宽敞，往往都会定制比常规家具小的非标尺寸家具。比如沙发的进深短一截，坐上去只能直着腰板；而为了扩大空间感，样板房的衣柜尺寸基本都是会做得比较小，常规的衣架挂衣服进去，都是要斜着进去的，以及定制的床，很明显就会短一截。

△南方网友交房遭遇的“卖家秀”和“买家秀”

样板间看起来宽敞无比满满当当，但当交付到你的手中时，远没有这么美好。

还有一个非常重要的细节，那就是灯光，好的灯光堪比手机磨皮软件，所谓一白遮三丑，在样板间的世界里，一亮遮百丑，找了份业内资料，比洋楼码字更加明了，不过由于这份资料是几年前的老资料，据洋楼观察，灯光+金属构件的辅助设计，从而形成立体的富丽堂皇的装修感觉。

比如我在参观某叠墅样板间，开发商楼梯处会设计常亮灯带作为辅助照明，从而让你上下楼都能感到赏心悦目，再比如在卫浴区，开发商会将某些塑料配件替换为金属配件，原因也是为了辅助灯光，再比如踢脚线，多数交付的踢脚线是木制，但样板间踢脚线多数采用金属，这同样是为了增大反光面，让样板间显得更美。

在此，洋楼特别提示一下，针对某些四叶草三叶草户型样板间，请自行将灯光关闭下看看效果，如果北向采光很差，我劝你再慎重考虑一波。

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关于样板间的细节还有很多。

比如非交付标准，卫生间的镜面橱在样板间宽度是1.8米，占据整个墙壁空间但是在实际的交付使用中，因为有了“非交付标准”这几个字，所以只有1.5米，另外0.3米的镜面柜是开发商自己弄上去的……这种事数见不鲜……

还有一个是交付的品牌与型号，基本也是一坨乱账，据洋楼所知，不少知名建材商瞅准了精装房的蓝海，主动与开发商进行对接，开发质量一般造价低廉的专供材料，有点像电商中的贴牌南极人，着实防不胜防。