文/谢逸枫
4月16日，一组国家统计部门发布的一季度全国房地产数据引爆市场，十二项市场核心指标（投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、房企土地购置面积、 土地成交款、销售面积、销售额、房价、商品房待售面积、房企到位资金、国房景气指数）增速，全部翻倍上涨，房价创增1987年以来同期历史最新高纪录。
非常罕见的是一季度金融杠杆、房贷、调控都有所收紧，没想到房地产市场竟然如此的火爆，完成超出市场预期。可谓是报复性的个人日常消费已经蔓延到买房消费。笔者认为，归根结底是五个因素，直接点燃市场购房需求，首先是就地过年（超过2亿人口），到人口回流。其次是一季度约1.98万亿元住房贷款。再次是外部资金疯狂进入楼市。
最后是超200城人才落户、462城市户口限制的取消。最关键是去年同期基数低，还有是市场结构性的因素，经济逐渐复苏。因此，一季度的房地产市场指标火爆，结构性的因素占主导，其次是信贷、个人住房贷款的放松，加上就地过年、人口回流与外部资金的火上加油。提醒购房者的是70城房价已经上涨70个月，满5年11月，买房还是要早。
笔者认为，值得需要警惕的全国商品房库存量下降，却还是进入5亿平方米，创过去几年的新高，非常危险的还有商品房住宅库存不断增加的背后，隐藏着四大风险。
最明显的是商品房住宅库存在三四线城市过高呈现过剩，一二线城市地价上涨过快，房价回到上涨过快现象，三四线城市供应过剩，供大于求。因此，房企必须控制好拿地速度与现金流。
其一是投资额，增长25.6%，翻倍上涨，创1998年以来同期最新高。1-3月全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%。比2019年1-3月份增长15.9%，两年平均增长7.6%。其中，住宅投资20624亿元，增长28.8%。
单月数据来看，3月房地产开发投资额同比增长14.7%，仍有两位数的增速。其中住宅投资同比增长28.8%，办公楼投资同比增长14.9%，商业营业用房投资同比增长13.8%。主要是受库存量过大影响，商业营业用房是三类物业中增速最低的，住宅投资则是最高的。
区域分化严重。东部地区，增长22.7%。中部地区，增长38.7%。西部地区，增长22.5%。东北地区，增长24.8%。说明东北地区房地产市场占全国比例小，其波动相对较小。
笔者认为，房地产开发投资额、住宅开发投资额，同比大幅增长，主要有四个方面原因。首先是受2020年同期低基数影响，土地购置面积、土地购置费用的增速低。
其次是今年以来房地产市场整体延续了去年底的市场活跃度，特别是东部地区，带动了企业的投资和开工积极性。再次是新开工面积的增速，翻倍。最后是房企到位资金多，土地购置面积创历史新高。
其二是施工面积、新开工面积、竣工面积，增速大幅度扩大，其中新开工面积、竣工面积、房企土地购置面积、 土地成交款的增长，翻倍上涨。2021年一季度全国房企房屋施工面积同比增长11.2%。
其中住宅施工面积增长11.6%。新开工面积增长64.3%，其中住宅新开工面积增长30.1%，相比2019年同期下降5%。竣工面积增长22.9%，其中住宅竣工面积增长27.1%。房企土地购置面积同比增长16.9%。土地成交价款负增长17.3%。
笔者认为，新开工面积、竣工面积、房企土地购置面积增长四大指标，同比大幅增长，归根结底是四个原因。其一是受2020年同期低基数影响。
其二是今年以来房地产市场整体延续了去年底的市场活跃度，特别是东部地区，一定程度上亦带动了企业的开工积极性。其三是销售面积的快速增长，房企打折扣的积极卖房。其四是房企手上现金多，土地补窗。
其三是商品房销售面积、销售金额，大幅度上涨，创2014年以来同期历史最新高。一季度全国商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，比2019年一季度增长20.7%。其中，住宅销售面积增长68.1%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长24.9%。
单月数据来看，3月商品房销售面积同比增长38.1%，其中住宅销售面积同比增长42.4%，增速仍然很高，说明部分城市3月小阳春行情较好。拆分单月数据看，3月份单月商品房销售额高达1.9万亿，是历史上最好的一个3月份。
一季度全国商品房销售额38378亿元，同比增长88.5%，比2019年1—3月份增长41.9%，两年平均增长19.1%。其中，住宅销售额增长95.5%，办公楼销售额增长44.0%，商业营业用房销售额增长25.8%。东部地区仍然是贡献最大的区域。
今年第一季度，东部地区的销售面积达到15437万平方米，同比增长74.3%，占全国的比重为42.9%。东部地区的销售额为2.3万亿元，增幅超过100%，占全国总体销售额的比重近六成。
笔者认为，一季度全国商品、住宅销售数据同比双翻番，主要原因有五个方面。首先是受到去年基数效应的影响，去年同期，受疫情冲击，商品房销售面积和销售额同比暴跌39.9%和35.9%。
其次是与就地过年有关，人口回流，多数售楼处春节不打烊。再次是人才买房、户籍放松有关。最后是个人住房贷款放量。最关键是去年同期基数低，还有是市场结构性的因素，经济逐渐复苏。
其四是房价，上涨的幅度翻番，创1987年以来同期历史最新高。1-3月全国商品房成交均价10658元/平方米，同比上涨15%。其中住宅成交均价10842元/平方米，同比上涨16.3%。商业营业用房成交均价同比小幅上涨0.7%。办公楼成交均价同比上涨7.2%。1-3月商品住宅成交均价同比涨幅较大主要是成交结构原因导致。
全国住房均价在2021年一季度首次迈上万元大关，达到10658元/平，而去年全年均价为9859元/平，前年均价为9310元/平方米。全国商品房平均价格就是10658元，正式宣告破万。2020年一季度，全国新房均价还是9266元。同比去年一季度，全国平均房价上涨了15.0%，环比去年四季度，上涨8.5%。
全国均价上升主要是靠东部地区拉动。统计局数据显示，东部地区是销售额贡献最大的区域。北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南这10个东部省（市）的总销售额为2.3万亿元，同比增长达101.8%，占全国总体销售额比重近六成。
东部10省（市）均价达到1.49万元/平方米，相比去年全年均价1.34万元/平方米，上涨了1500元/平。中部、西部、东北均价较去年变动幅度很小，这表明全国楼市行情分化继续加剧。
目前全国房价过万的城市超过70个，主要位于长三角和珠三角。去年浙江11个地市房价全部过万，今年江苏13个地市房价也全部跻身万元俱乐部。浙江、江苏是地市房价全部破万的唯二省份。
2020年全国商品房成交均价9860元/平米，同比上涨5.9%，其中住宅成交均价9980元/平方米，同比上涨7.5%。商业营业用房成交均价同比下跌2.8%。办公楼成交均价同比上涨5.8%。2021年3月，全国70个大中城市中，一线城市的新房和二手房价格涨幅双双回落。相比之下，二三线城市的房价涨幅仍有小幅扩大。
笔者认为，主要是区域与产品成交结构性、个人房贷放水、限价调整、区域供不应求、外部资金进入的五大原因导致。按照过去十年，全国新房均价涨幅平均8%，2020年全国新房均价涨幅5.9%。说明全国商品、住宅房价创1998年以来同期历史最新高，存在二种情况，要不是就是房价数据，严重失真。要不就是市场结构性的因素，所谓的区域、产品结构性的影响。
其五是全国商品库存面积破5亿平方米。2021年3月末，商品房待售面积51858万平方米，比2月末减少567万平方米，下降1.1 %，同比下降1.6%。其中住宅待售面积2.4134亿平方米，减少559万平方米，下降4.4%。
办公楼待售面积3702万平方米，减少71万平方米，下降3.9%。商业营业用房待售面积1.2680亿平方米，增加15万平方米，下降3.7%。说明商品库存、商业营业用房库存有过高风险。
笔者认为，2021年3月末全国商品房、商品住宅销售正常，商品房、商品住宅库存下降，说明从短期来看，部分区域房地产市场存在供大于求的现象。2021年3月末，全国商品房现房存销比为26.3月，环比下降2.7%。
其中，住宅现房存销比为17.3月，环比下降4.4%。办公楼现房存销比为44.7月，环比下降4.2%。商业营业用房现房存销比为48.8月，环比小幅下降0.1%。毫无疑问，照这个商品住宅库存的发展趋势，会继续上升，政策是否迎调整，需观察。
值得注意的是2021年2月末，全国商品房现房存销比为26.9月，相比2020年12月末上升0.7%。其中，住宅库存的存销比为18.1个月，相比2020年12月末上升5.9%。而办公楼的存销比为46.5月，相比2020年12月末下降3.5%。
商业营业用房的存销比为48.3月，相比2020年12月末下降6.8%。因此，房企要注意加快销售，还要注意拿地、销售的节奏。说明商品住宅库存，主要是区域性过剩，总体的库存去化周期合理，办公楼、商业营业用房则是过剩。
一方面是过去几年办公楼、商业营业用房的商品房施工面积、新开工面积、竣工面积一直保持高位，一旦未来商品房销售出现下滑，存销比必然上升。另一方面是调控加强，货币政策常态化、三道红线的房企扩容、个人房地产贷款集中管理等。
笔者认为，按照以往的房地产政策调整、货币放水的新建商品住宅去化周期节点看，全国住宅去化周期的最高点是2015年12月，超过20个月，成为开启房地产去库存作为重要经济工作目标。
最值得注意的是2015年以来，鼓励农民工进城买房、加大棚改货币化安置力度、货币放水、房贷放松、税费减免等措施大力推进，迎来了一波史上罕见的大牛市，多数地区房价翻倍。
其六是房地产企业到位资金，增速翻倍。1月到3月全国房地产开发企业到位资金47465亿元，同比增长41.4%，比2019年1—3月份增长21.9%，两年平均增长10.4%。其中国内贷款7222亿元，增长7.5%。利用外资11亿元，下降41.0%。
自筹资金13015亿元，增长21.0%。定金及预收款17759亿元，增长86.1%。个人按揭贷款7843亿元，增长50.0%。说明定金及预收款以及个人按揭贷款增速高，是拉动房企到位资金上涨，主要原因是销售火爆。
其七是全国国房景气指数，创2014年以来同期最新高。3月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.29。2月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.41，比2021年1月提高0.32点。
笔者认为，销售面积、销售金额、投资额、新开工面积、房企拿地面积五项指标创历史同期新高，是国房景气指数，创2014年以来同期最新高最主要原因。
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