楼市风云变幻之际，回归本质才是最好的投资选择
这两年的调控政策很多都突破了我们的想象，很多人之前把房地产用“夜壶”理论来形象的形容房地产行业。
最近两年各城市房地产的调控政策，中央三令五申房住不炒，可以明确的是：房地产夜壶理论已经不再适用，坚持房住不炒决心不动摇。
近期的楼市透露出一些新的趋势，出现了一些不同寻常的信号：
1.核心板块领涨，边缘区域趴窝
2.调控开始从源头卡脖子
3.冒头必打压，调控及时且一刀切
4.刚需受伤严重，后期会优化BUG
5.核心区域二手卖家心态深圳化
6.防止输入性通胀
核心板块领涨，边缘区域趴窝
2020年比较有代表性的城市，深圳、东莞、广州，楼市疯狂且魔幻，且出现了非常严重的两极分化：
广州珠江新城跟牛奶厂板块平均涨幅超过45%；
深圳的宝安跟光明片区，平均涨幅超过35%；
东莞的松山湖片区涨幅44%，南城等中心区域更是普遍涨幅超40%，更有甚者，超过50%。
数据来源：中原战略中心
一面狂欢，一面没落。
广州的花都、从化，不涨反跌；
深圳的坪山、大鹏，只有可伶的10%不到的涨幅；
东莞的以樟木头、企石、石排为代表的东北组团也落寞无光。
如今的买房不仅不能闭着眼买房，也不再是挑对城市就高枕无忧，而是需要睁大眼睛，精确到板块、街道、小区。
调控开始从源头卡脖子，冒头就打
与以前的调控不一样的是，本轮调控不再使用温和的限购政策，而是开始直接从源头掐脖子，直接拧水龙头——不给贷款了。
今年1月份，深圳出台按指导价发放贷款，2月份广州黄埔、南沙开始不允许外地人贷款。
如今，调控政策所展示出来的力量，不出手则已，一出手致命。
4月8日，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性。
3月25日，住建部派出督导组赴南昌现场督导房地产调控工作，随后南昌撤回了放松楼市的举措。
3月下旬，住建部副部长带队赴成都和西安调研督导房地产工作，要求保持房地产调控定力。
3月上旬，住建部副部长带队赴杭州、无锡，调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。
1月末到2月，住建部副部长带队到深圳、上海、北京调研督导。随后北上深都出台了楼市新政，加强调控。
去年住建部的办公室，应该喝掉了不少上好的普洱。凡是楼市火爆的城市，不是相关负责人去到住建部喝茶，就是住建部亲自去作客。
地方，也开始出现了一些奇葩的现象。凡是去过住建部做客，或者得到住建部看望的区域，立马会出台一刀切的调控政策。
比如广州佛山的严查首付贷的政策，对于资金充足的投资客来说，可以说是挠痒，可对于幸幸苦苦凑足首付的刚需群体来讲，哭爹喊娘。
又比如深圳的按指导价发放贷款的政策，无形之中又让刚需群体欲哭无泪。
我要强调的是，除了要看到一刀切政策伤害了刚需之外，也要看透为何会出现这样的政策。
这些动作的背后反映出一个问题——地方的压力很大。楼市调控，要提高政治站位，同时也是一个政治问题。不然，请去喝茶，滋味不好受。
近期这些疯狂的区域，我预计在未来一个月将迎来强力调控。
刚需受伤严重，后期会优化BUG
地方的压力很大，必须短期之内做出回应，也就造成了现在的奇幻一幕：
为何受伤的都只是刚需，面对高压，地方没有时间去思考什么样的政策面面俱到，而要考虑的是什么样的政策能立竿见影。
这些城市的某些板块很疯狂，面对上面的压力，只有立竿见影才能交差。
而可以预计的是，接下来的几个月这些一刀切的城市，会出台更多的调控细则，优化误伤刚需的BUG。这里替刚需群体说一声：
希望调控细则来的更快一点。
核心区域二手卖家心态深圳化
另外一个不同寻常的现象，核心区域的卖家心态已经深圳化，近期我自己也在看佛山千灯湖、北滘新城的房子，感触最深的就是，整个市场心态超级膨胀。
两个区域中：
二手房放盘量严重缩水，业主直接观望不卖了；
二手房谈好的价格业主三番五次反水；
关注的房源过了一个清明，200万的房子就上涨了15万，最夸张的涨了50万；
一手楼一个月内封盘三次，涨价三次，其中一个项目短短一个月从28000涨到了35000……
防止输入性通胀
今年的调控很不寻常，年初就限制了各大银行的房地产贷款额度，多地的调控政策也是从银行端直接拧水龙头。
今年1月份组织线下考察团时就有朋友问到我，怎么看待年初的这一波调控？
我当时给出的答案就是，很大的可能要预防输入性通胀。
2019年底美联储资产负债表规模4.17万亿，2020年12月29日是7.36万亿，增长76.5%——放水3.19万亿，人类从没有在一年时间内创如此巨量的货币，美元的20%由去年一年从美联储的印钞机里流向全世界。
“国内铁矿石期货主力合约涨近7%，创2013年10月以来新高。”
“玻璃期货主力合约2101刚刚突破单吨2000元大关，创出2037元/吨的历史新高。”
“国内鸡蛋期货主力合约持续拉升，涨近5%，突破3900元/500千克关口，创近1年新高。”
原材料价格屡创新高，面粉价格上涨，普通人感受到的是温和，而中产感受到的是无尽的焦虑。
国内疫情的控制让我们在负增长中逆势而起，随着疫苗的研发，全球资本都盯上了中国这个香饽饽。
不同寻常调控的背后，楼市的火热是一部分原因，防止输入性通胀也是未雨绸缪。
近期，珠海的楼市圈内众说纷纭，似乎在酝酿着大招。
佛山千灯湖、北滘新城风起云涌，陈村地王刷新记录。
这种疯狂的局面，按照目前的趋势来看，短期内必然迎来强硬调控政策。
不管是刚需还是投资者，且行且珍惜。
最后，我感叹一下。
房地产夜壶理论不适用了，房地产调控是为了经济良性发展。
机会稍纵即逝，接下来的布局建议：房地产的调控政策会很及时，不要一味等待最有价值的区域，也不要等着房价会降，早上车才是最优选择。
没有高位的说法，任何时候都是高位，我们要做好是长期持有的准备，做价值投资。
热门跟贴