2019年最后一个交易日，保利地产报收15.36元/股。2020年最后一个交易日，保利地产报收15.82元/股。

有股民说，买保利地产，买的就是个平平安安。

不温不火的，还有保利地产这一年的业绩——签约金额同比增长8.88%，营业收入同比增长3.04%，归母净利润同比增长3.54%。

不论是对比排在其后的、同为央企联盟的中海地产、华润置地和招商蛇口，还是对比保利地产自己2019年均为双位数增幅的相应指标。没有一项双位数变动的保利地产，2020年的经营数据都可说是平稳至极。

但关于保利发展董事长宋广菊是否会提前结束任期的猜想，以及保利地产新三年的分红规划，打破了保利地产与投资者间的两方宁静。

3月24日时，国资委发布了宋广菊因退休，不再担任保利集团党委常委、副总经理的消息。也引发了投资者对于其是否会早于2022年10月底退任保利发展董事长及保利南方集团有限公司董事长的猜想。

对此，在业绩说明会上，管理层表示，宋广菊的任职安排“将按照国资相关规定及大股东的相关安排执行”。

从2010年6月执掌保利发展以来，宋广菊已带着保利发展实现了5000亿业绩、1251万亿资产规模，是“万保招金”的坚守者，也稳坐着“央企一哥”位置，于上于下，对其都是称赞不已。

如若有什么缺憾，那大概就是从2017年12月之后，就被提及多年的“回三”目标，迟迟未能达成，甚至口号都已偃旗息鼓。

事实上，诚如宋广菊在2019年中的股东周年大会上所说，“重回前三，是一个3至5年的目标”，而在这个目标的实现上，保利地产并没有止步。

据保利发展内部人士透露，在年初的内部会议上，管理层提出了冲击8000亿元销售额的内部目标。

如果按目前所披露的业绩目标看，撇除只计算权益销售规模的碧桂园，恒大2021年的销售目标是7500亿元，万科为7900亿元，融创为6400亿元，保利发展的目光其实仍紧紧追逐着前三的座次。

“回三”的渴望，从保利发展2020年的新增投资中也可窥见一斑——2020年里，保利发展新增拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%。

尤其是2020年下半年，在其他企业因为“三道红线”的限制，均在收缩投资的时候，保利发展三四季度的拓展金额却占到了全年总投入的65%。

激进的投资，自然影响了保利发展的现金储备。报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额151.5亿元，同比减少了61.31%。原因就系项目投资规模增加，支付合作单位往来款增加导致。

一边是金融监管收紧的宏观态势，一边是企业发展的规模野心，和“两集中”供地模式对资金峰值的高需求度。在权衡了行业政策和企业经营需求后，保利发展把调整的目光转向了股东即期回报，采取了削减分红的方式增厚自由资金储备。

年报显示，2018年时候，保利发展的现金分红占归母净利润的比例为31.46%，2019年时候为35%。到了2020年时，则降到了30.18%，几乎是踩线保利发展《2018-2020年股东回报规划》中提到的“公司2018-2020年每年的分红率要求均不低于30%”的最低要求。

而根据保利发展新发布的《2021-2023年股东回报规划》，公司未来三年（即2021-2023 年）分红率下调为不低于25%。

这也引发了投资者的争议，在业绩说明会上反复询问管理层相关问题。但管理层回应表示，2020年的分红比例符合规划，且30%的分红比例在上市公司中也是较高的水平。

这也折射出更多企业如今都更愿意将现金留在手中的现实，尤其是国企、央企，今年例如建发国际、首创置业、大悦城，甚至采取了不分红政策。

而上述几个企业，在发布年报后的当个交易日或下一个交易日，无一例外地遭到了投资者的不满——股价下跌，其中首创置业甚至跌了18.55%。

对投资人和企业来说，保利发展留存资金，以“绿档”姿态抄底增加土储，自是利于企业长期发展的好事。

但2020年里，保利发展新增土储的平均楼面地价为7388元/平方米，同比2019年的5802元/平方米，大幅提升了1586元/平方米，增幅达到37.33%。

而在销售端，2020年的签约均价14749.78元/平方米，同比2019年却是在下降。

地价成本占到均价的一半以上，这也意味着，在房价整体平稳走向的新周期，保利发展未来的毛利空间将被明显压缩，未来1-2年结算毛利率或将继续下滑。

事实上，这一点在保利发展2020年年报中已有体现——年内保利发展的竣工面积达到3986万平方米，同比增长了34%，但因为开发业务结算均价同比下降14%，最终导致营收增长不过个位数，归母净利润增长也不及预期。

而更明显的，体现在华东片区。2020年里，保利发展在华东片区实现营收467.92亿元，同比减少了9.44%，成为七大片区中，唯一营收负增长的区域。而20.28%的毛利率，同比减少了10.73个百分点，也在七大片区中领跌，成为保利发展国内六大区中，唯一一个毛利率水平低于30%的区域。

追溯2020年的结转，主要来源于2017-2018年获取的项目。据华东片区市场人士分析，由于2017年多地政策加码，保利发展的多个项目去化缓慢，其2017年在上海临港拿的2块地，一直到了2019年区域发布了人才新政才推动了去化。而2018年，其在上海基本只有一个项目挑大梁。且当时华东市场上高价地多，确实会相应拉低利润率水平。

不过，得益于华南、西部、中部、华北和东北片区的毛利率，都仍保持在30%以上的水平，其中华北片区甚至达到了38.79%。保利发展全年实现房地产销售业务毛利率33.48%，利润水平仍处于行业中上水准。

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关于宋广菊董事长

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