我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐你好，首次提问。 【个人情况说明】：京籍，金融街上班，目前住西城老破小学区房，父母住丰台改善。我目前还是首套，预算900-1000，想购置中海天钻（石景山 单价7.6-7.8）。由于单位有一些住房补贴，大约一个月1万，只有购房才能使用，故产生买房想法。 【问题】:请问房姐，我这种改善型需求，中海天钻适合么？我知道新房的投资价值很低，溢价太高。石景山古城区域未来发展您怎么看？如果自住是否可以？未来孩子上学可否用父母的学区房名额？其他区域是否有推荐（去金融街上班方便的区域）？ 以上，感谢。

回答：石景山主要缺乏产业支撑，自从首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竞房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，如果不能成为一个产住结合的板块，也不会有多大的升值潜力，更多是承接溢出需求的人群，自住角度是可以入的。 用老人的名义，上学是完全没有保证的，肯定被调剂。

提问：房姐您好 新人首问 3个问题 1.最近在卖丽都的房子 海润国际一居室 79平 不满五 580万的价值值得出吗 2.卖完打算再买房 目前自住房在朝阳公园西路 博雅园 房子很好但是没学区 目前孩子还有4年上学 买房有以下两个想法 2.1卖完丽都房子还贷款净得500万 打算再贷200万 共700万 买东三环锦湖园两居 锦湖园对口呼家楼中心小学 学校可以接受 但是不知道家里两套房子都在东三四环是不是太雷同 没有升值潜力 2.2另外一个打算就是纯考虑升值 可以忽略学区 顺义或者大兴新盘值得考虑吗 如果是顺义大兴 也考虑加钱买个花园下叠

回答：如果着急可以出售，价格属于市场价 投资肯定不买顺义和大兴的新盘。推荐方案一，或者学区房买一套老破小。其他资金再投资一套也可以

提问：房姐，有一个疑问也是建议，经常看到您说类似于“680万首付对标1500万左右标的”，但是对于大多数人来说背上800万贷款从财力上还是心力上都是无法负担的，往往会被直接吓跑。不知道这么多月供是通过什么方式维持的？信用卡？是否应该将标的分为稳妥的、激进的或诸如此类的分级推荐？

回答：1.银行的风控比个人严格，尤其是北京。银行能贷给你，首先是你有还款的能力和余力，否则，贷款都贷不下来，就不要说买房和月供了。 2.推荐查看集合贴《月供怎么还？》 月供在月收入+信用卡\/12的2倍以内属于稳妥。 核心的指标是：你的现金流可以循环多久，对自己的月供能力有没有一个清晰的计算，从而得到合理的评估。

提问：新人首问！新人首问！新人首问！ 非常高兴能有北京房姐您这样的专业人士给予的帮助！ 我的情况是，现有一套北京世纪城晨月圆99平米的满五不唯一商品房，之前出租年收益10万，现在空房状态，想卖掉置换一套———配套全，有山有水空气好的养老度假的房子！最好是小别墅，能有电梯或者可以装电梯，有小院子，四个卧室的房子！ 我的问题是，1—现在卖掉晨月圆的房合适吗？会不会现在的价格太低？用不用等价格再回升些再卖！2—看了密云的观唐云鼎的联排，弗农小镇的195的合院，平谷马坊的首城汇景墅，和棠瑞著，首创住总禧瑞金海，丰台的万科云庐，昌平的凯德麓语和香江别墅，这几套哪个即保值将来好出手！或者房姐能否提供几套可以参考的！？3—我置换这样房子的思路是否合理，期望您的建议和解答！感恩，为盼！祝好！

回答：你看的这几个中万科云庐可以考虑，其它太偏远的不适合，以后想出售也没人接盘 还有我不认为北京远郊别墅适合养老，我觉得还是市里挨着医院挨着公园才适合养老 ，可以考虑在市区稍微远点的地方买个次新房住 。

提问：房姐你好，我在中日友好医院附近上班，准备900个左右买房。现在看上北京香颂的2.5居，请问香颂这个小区有什么问题吗，为什么价格这么低，或者还有什么小区可以推荐吗，比如东湖湾的两居就有些太贵并且小，房姐有什么推荐？

回答：北京香颂的小区品质还可以，但不管是自住亦或者投资，小区本身的品质只是一个简单的参考条件。 北京香颂的地理位置，处于望京的角落，距离阜通，望京西都有距离，不考虑未来的升值潜力，可以考虑。 橄榄城、北纬40度也可以淘

提问：房姐，手上有100多子弹，下半年做首付用。中间这段时间应该怎么充分利用起来？可以买理财赚收益吗？

回答：为什么要下半年做首付呢? 100万，属于北京“刚刚够上车”的门槛，如果300万房子涨价5万，就要面临“买得到VS买不到”的问题了。 不要在意理材收益，我现金都是长期活期趴账上。 有大笔现金，可以直接用货币基金或短期理财（3个月，不要超过半年），例如薪金宝之类的。 更好的用处，是有可以信赖的房产好友，互相拆借资金，短期利率基本能达到12%或以上。

提问：房姐好！新人首问。盼回复！ 本人已婚，夫妻二人集体户，sfsd，月供1.5左右，子弹160，近两年无生育计划，暂无学区房需求。我在北土城老公在蒲黄榆工作，通勤以我便利为主，他可以开车，需求是自住保值，有升值空间更好！目前看了回龙观和天通苑的房子 1.回龙观看了龙锦苑、龙博苑、云趣园等房子，天通苑看了东一二三区，西三北一的房子 天通苑价格低于回龙观，同等价格天通苑可以入更大朝向更好的房子，不知道选哪个更好？ 2.朝向和大小哪个后期更好出手 3.看到房姐常推石佛营的房子，是否适合我们？可以推荐一些我们能内范围内的房子吗？

回答：1. 回龙观要比天通苑更好，天通苑供应量太大，将价格一直压的比较低，淘笋也仅限于大面积。 2. 这两个维度没有具体信息没法判断哪一个更好，只要不是太极端的情况，出手都不会影响。 3. 石佛营、十里堡 也可以淘

提问：房姐，你好，新人首问， 先大致说一下我的情况： 1. 西安工作，社保公积金都在西安缴纳； 2. 西安有住房一套，婚前我先生名下购入，二手价格200w（尚有商贷40w），可能使用证件的问题个人征信系统里没有房贷记录；老家县级市有商铺一套，父母做生意经营在使用，市场价350w（开发商产权证一直没办下来）；手头能凑到150左右；家庭年收入税后33w（流水需要的话可以养一养） 3. 我是北京集体户，孩子6岁，出生时随我户口落在Fesco，先生Jun人暂时没有户口； 我的需求： 因现工作单位与fesco已无服务协议，fesco 暂存的集体户口早晚会要求我迁出，我们暂时在西安生活，但是又想保留北京户口以后万一孩子高考能用上，所以解决方案目前只想到了在北京购买一套房子存放户口。 1希望房子总价尽量低，2放户口的同时兼作投资，否则代价有点大，3希望能收部分租金养贷 我的提问： 希望房姐有推荐的适合的投资区域及房屋类型，毕竟不是有钱人而且一直在外地对于北京淘房事宜无从下手，若有其他房屋处置建议的话我也倍感荣幸，感激不尽！！！

回答：建议看朝阳的公房，板块上看下 团结湖、石佛营、甘露园、十里堡、劲松等 小区可以看看这些 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租也都带电梯

提问：房姐你好，新人首问，盼回复。京籍45岁，现住在学院路20号，老公房58平小两居，两个孩子，老大高一，老二3岁，明年上幼儿园。通州阳光好东东一套107的两居，06年购入，出租5000，通州白庙新村一套90平小产两居，出租2500，河北永清一套113三居，16年购入，每月还贷3400，还未收房。二孩要在学院路上小学，算上幼儿园一直到初中毕业，还要在此地住10多年。我在沙河上班，年薪15-20手里子弹100。想要卖掉通州的房子，换一套3居投资或养老。请问房姐，现在时机是否合适，是在附近换一套老破小的小3居，还是远一点的，比如回天大一点的3居。永清和小产该怎样处理。谢谢。

回答：1. 年底是买房的好机会，属于阶段性低点 2. 兼顾自住，能接受通勤距离 建议买回天大3居 3. 永清是典型的环京赌场，趁早出掉。小产权的房子，涨幅比不过大产权，而且小产权的房子只能全款交易，无法使用杠杆，从资金配置的角度，建议把小产权卖掉

提问：新人首问：房姐您好，我在北京昌平定泗路有村民回迁房 几套，房子小产权但我是北京本地村民，有拆迁协议不算纯粹小产权属于集团产权吧？现手里有200万想投资，算是北京首套购房，目前考虑购买延庆新开盘的碧桂园或世园村可以吗，长持10年将来收益好吗？涿州狮子城还有一套老公婚前非公积金贷款买的房子闲置 月还款2200需要出手吗？或者是否可以卖一套小产权回迁房➕手里闲钱在海淀哪给孩子买学区房（2个孩子、大的5岁）或是投资别的楼盘？希望您帮忙解惑，感谢您！

回答：应该还是属于小产权 收益是相对的，延庆肯定是跑输大盘，投资不如选择核心区。 涿州和小产权都不建议长持 投资看朝阳为主 建议先把精华帖看一篇，重新整理下思路。

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