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2020· 滨江集团

2020年，滨江集团合约销售额1363.6亿元，同比增长21.7%，权益比例51.3%，较2019年提升13.6pcts。 杭州土地储备货值占比65%，继续深耕杭州。 归母净利润同比增长42.7%至23.3亿元，主要由于其主动提升权益占比，也表明滨江的独立开发能力在提升，企业盈利空间在拓宽。

一

权益销售金额占比提升

进一步深耕杭州

2020年，滨江集团合约销售额1363.6亿元，同比增长21.7%，仍保持上升趋势，但增速有所放缓。 其中权益销售金额700亿，同比增长65.6%； 权益比例51.3%，较2019年提升13.6pcts。 销售金额持续上行也带动了滨江集团预收账款的上升，2020年同比增长31.0%至728.1亿元，业绩保障倍数达2.5，为企业未来营业收入的结转提供强有力支撑。 2020年，滨江集团营业收入同比增长14.6%至286.0亿。 其中，杭州、金华及嘉兴三个城市贡献营业收入254.2亿元，占比达88.9%。

2020年，滨江集团新增土地储备432.2万平方米，拿地金额781.9亿元，平均楼面价为18089元/平方米。且多位于杭州、苏州等热点城市的核心区域，拿地成本相对较高，但未来去化压力相对较小，政策频繁收紧下这些区域的抗压性较强，或能保证企业的销售业绩。

新增土地储备货值权益比例50%，与2019年相差不大，但较2018年大幅上升。滨江主动提升权益占比，主要基于此前通过舍弃权益追求规模的同时，可能也舍弃了一定的利润。现销售业绩已增长至一定规模，企业则开始为保障利润增长努力。截止至2020年年末，滨江集团土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州占比65%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州等经济基础扎实的二三线城市占比18%，浙江省外占比17%。2020年滨江继续加强在大本营杭州的深耕，土地储备货值占比上升7.7pcts，未来仍是企业营业收入的主要来源。

二

归母净利润同比增长42.7%

独立开发能力增强

2020年，滨江集团的毛利润77.3亿元，毛利润率27.0%；净利润35.5亿元，同比下降10.7%，净利润率12.4%，较2019年下降3.5pcts；归母净利润同比增长42.7%至23.3亿元。净利润与归母净利润变动趋势相反，或与滨江合作项目占比变动有关。对规模的诉求使滨江过去几年的权益比例一直较低，这确实能够使企业快速扩张，2017年至2020年滨江合约销售额复合增长率22.0%。但同时，企业面临净利润被少数股东瓜分的问题，例如，2019年，滨江少数股东权益占比26.1%，而少数股东损益占比达58.9%。这一定程度上说明滨江早期可能存在合作项目利润较高，而独立开发项目利润较低的现象。

现滨江已主动提升权益占比，利润增长成为企业较为看重的目标。2020年，滨江归母净利润大幅增长，表明滨江的独立开发能力在提升，企业盈利空间在拓宽。

三

融资成本持续下降

三道红线维持绿档

2020年，滨江有息负债规模同比增长31.7%至419.6亿元，从债务结构上看，短期有息负债为109.5亿元，与2019年基本持平；长期有息负债占比为26.1%，较2019年下降6.9pcts，仍以长期借款为主。融资活动加强以及销售回款的增长使滨江2020年的货币资金大幅提升54.1%至185.2亿元，因此现金短债比由2019年的1.14倍上升至1.69倍。此外，2020年滨江的净负债率为83.6%，剔除预收账款的资产负债率为69.7%，维持绿档水平。

2020年，滨江集团融资成本为5.2%，保持下降趋势。较好的财务表现或是企业融资成本下降的原因之一，此外，2020年年初，受疫情影响政策较为宽松，也在一定程度上利好财务稳健的房企融资。2020年，滨江一季度在资本市场上直接融资额达38亿元，融资成本在3%-4%，体现了其融资优势。

典型房企年报披露时间（2020）

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