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提问：现有余钱，准备买房，家附近今年有地铁规划，有没有价值？地铁对周边楼盘的升值带动有多大？

回答：对于买地铁房，我有几点建议。

1、离地铁站的距离。

正地铁房：步行5分钟，也就是距离大约在500米以内。

准地铁房：步行10分钟，也就是1000米以内，被称为准地铁房。

近地铁房：步行15分钟之内的。

再远，就不是严格意义上的地铁房了。

那么是不是说离地铁站越近，升值越大呢？

也不完全是。

这个距离一般指的是小区门口到地铁站的距离，如果你是住在一个大社区里面，从家走到小区门口就要10分钟，那么你就可以考虑离地铁站远一点的小区，但是，在这个小区里面，你的家离门口近一点。

这样的好处是，走到地铁站的时间差不多，但是小区离地铁站稍远一点，也会相对安静一些，更有利于居住，重要的是价格也会低。

其实，太近了也不好，地铁站旁会有通风口，把车站内的污气送到地上，把地上的新鲜空气送到地下。有噪音污染，也有空气污染。距离方面还要考虑的是，如果楼栋在地铁运行线上，虽然地铁在地下数十米，但是辐射到地上的轻微震动依然存在，它会严重影响居住质量。所以，这样的楼栋也不能买。

2、购买的时机。从研究数据上看，影响地铁房房价涨幅快过其他非地铁房的时间节点，主要有3个：地铁站点确定的时候、地铁开始动工的时候、地铁开通前后。

而且，地铁开通前一年到开通后两年，沿线的房产升值速度是最快的。

3、站点位置。越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。从各个站点来看，首站和末站，周边的房产升值快于其他的站点。

4、规划中的地铁。地铁的修建不是一蹴而就的，从可行性报告的论证，到地铁规划，到最后开工修建，再到开通，这期间要经历漫长的时间。

在这期间，还有可能会发生改道、变站、延迟开通等等各种意外。

投资房地产不能仅仅考虑地铁这一项，还是要和地段、配套等等其他因素放在一起来综合考虑，否则的话，很容易影响你的投资收益。

提问：房姐好，夫妻京籍，明年宝宝出生（美籍），目前在大山子有一套170平复式，市值800-900，子弹400，家庭年收入100-150，目前有几个想法，1、在太阳宫或望京再入手一套学区小户型用于投资和上学；2、置换顺义别墅，目前看的万科观承别墅大家、中铁诺德、建邦顺颐府等，请房姐给一些建议指导，谢谢

回答：1. 投资学区需要承担一定政策风险，你家宝宝明年才出生，几年内都用不上，选朝阳学区风险敞口有点大。如果一定投学区，建议看东西城，因为学区政策已经落地，划片也比较均衡，风险小很多。 2. 别墅是完全的自住产品，没有投资价值的。万科观承别墅大家、中铁诺德属于 限竞房，总价比较低，同类产品 自住就看你个人喜好了。不过后沙峪板块的交通 配套等都还没起来，便利程度一般。 如何选择就看你现在是重视投资带学区，还是急需改善居住环境了，毕竟两个完全不同的方向。

提问：房姐好。北京首套房，子弹300。酒仙桥工作，上班自由。年薪20，单身。投资居住兼顾。请教如下问题，感谢！ 1. 总价不超500（200首付+300贷款），合理吗？有无更好的资金配置方案？ 2. 可选择的房子，麻烦推荐。

回答：500总价可以，月供在1.5内 推荐看下 常营板块的两居 北京新天地、柏林爱乐、苹果派，望京板块宝星国际二期1居，望京新城2居

提问：最近两年的投资逻辑变化很大，很多过去不买的CEO盘涨得很好，像杭州这样过去房价不低的城市也成了投资风口，天津一落千丈，普通人怎么把握这样的变化买好房子呢？

回答：逻辑，原理这些东西，是不会变的。 变化的是微观，是具现化。 用火加热可以把菜炒熟，只是以前白领只有中式炒锅，现在流行西式烤箱。 由于限购限贷，由于好的商品房项目不断推陈出新，加上杭州这样的新一线城市有成功发展的平整新区（未来科技城，钱江新城，奥体钱江世纪城）。 结果是10年前的刚需，就是现在的改善次新。 过去只有老破小和刚需次新，大家只能在其中选择。 现在2016\/2017\/2018\/2019\/2020，每一年都有新产品迭代。 在2020年看2016的标杆次新，2016就是老产品。 不是CEO盘涨的很好，而是中高级购买力需求最旺盛的标的供不应求。 价值＜价格，就是笋盘。 产品优秀的，不等于CEO。

提问：新人首问——房姐您好，看您前期的建议主要以投资为主，聚焦在二手房，不知道您有没有关注近期开盘的新房。 我的情况是在世纪城有套小的学区房，孩子过几年去那边上学，第一套是商业贷款。由于第一套面积太小，今年想买第二套，主要是自住，想买个三居。追求居住舒适度和环境，由于手里钱不够在世纪城和四季青买稍大三居，因此前期关注石景山的新盘。原因是想找开车到世纪城30分钟内路程的房子。 目前关注华润长安九里、中海长安云尚。均价在6.8-7万。以及古城地铁边的中海和融创地块。均价据说7.5-8。 请您帮忙分析一下，我的情况适合买关注的这几个石景山新盘么？还是有其他更好的建议？不喜欢房龄超过15年的楼。谢谢

回答：投资角度石景山不如朝阳，但在自住需求和上班便利的情况下可以选， 这几个新盘中 海长安云尚>长安九里 另外中海寰宇天下的性价比也不错

提问：家庭情况：年收入50万，京户，自住一套大望路经适房180平，济南一套170平无贷款（父母在济南不想出），再买一套算首套首贷，主要用来投资，自住可能性不大。一直看您的推荐，目前想在双井、朝青和望京选一套1居或者2居的房子，预算总价600万内。其实朋友答应给全款的，总是不太好意思占用人家资金即使给利息。所以自己首付可以拿出300，不想压力太大。 问题：1:一居是选cbd、风都柏林还是澳洲康都或者北纬40，cbd离我家很近，确实是比较安静又干净的小区。还是选开间更好？ 2:如果两居那就是在国美、青年汇嘉园、和望京西园、南湖东园里选择。 3:是不是也可以选择苹果派、炫特区的两居？ 请问房姐，您的建议是？这几个区域和小区如何排序？感谢

回答：1. 澳洲康都=CBD>风都柏林=北纬40 2. 青年汇嘉园>国美>望京西园、南湖东园 3. 苹果派和炫特当然也可以选择。 建议选择双井和朝青板块，600内的总价 这两个板块涨幅更好

提问：房姐您好，我家孩子现在5岁，明年上学，目前手里270万首付，房子刚卖完属于二套。想在北京买个兼顾学校和保值升值的房子。目前关注了田村，苹果园，劲松，请问哪里比较好些或是推荐哪里好些。另外还有另一种选择(今年有可能落北京户口，也有可能落不了，11月之前能定下来)，就是能不能明年9月份孩子上学后买房，这样的话，如果没落户口，可以租房上六一小学，如果落户可以上西城小学但西城上学成本压力比较大有些犹豫。在西城工作。另外刚发了付费回答，意外删除，怎么办。 期盼房姐答复，感谢。

回答：二套建议全款抵押方式入，能做到4成首付，能看到700内的标的 如果考虑学区 推荐看 和平里 、安贞 、西坝河片区。没必要硬上西城 删除后会退回

提问：楼主你好，我爱人京籍，双胞胎孩子四岁，目前两套房，一套珠江罗马嘉园274平顶层复式自主住贷款300万，另外一套124平润枫水尚全明两居贷款140万，现在手里子弹1200万，年税后收入500-800万，现在考虑孩子上学，有考虑珠江帝景或东湖湾，麻烦你帮我分析下要不要现在考虑孩子上学学区和这两个小区的选择，房票可以把润丰卖掉或赠予丈母娘腾出房票。另外如果要考虑别墅合院的话有没有合适推荐的

回答：你好，珠江罗马和润枫水尚都是我们推荐的楼盘，建议继续持有，对敲给老人，或者通过jlh的方式腾房票。 东湖湾的小学弱，初中还行； 珠江帝景的小学和初中都强，而且初中比东湖湾的初中还强。 北京豪宅多诞生在朝阳和海淀，一东一西，是基本可以形成共识的高端区域。但由于近几年，朝阳、海淀的土地供应不足，两区的城市豪宅明显减少，因而更具有稀缺性。 推荐：朝阳孙河板块、奥森板块、东部泛CBD别墅区，海淀万柳板块、西山别墅区，顺义中央别墅区。 别墅要比平层产品升值慢，如果不是自住建议还是慎重。

提问：您好，我和爱人北京房山体制内年收入30w，现在房价感觉下跌了两年，再加上疫情影响，感觉现在是低点，想买行宫园小区房子，手里子弹40，没有首套资格，想投资购买但是首付不够，要利用高杠杆，所以还款压力会变大，每年纯利息还款要7万，5年以后出手，现在是否建议投资购买？

回答：我不建议买 ，房山的二手新房都太多了，同质化竞争严重，本地又没什么产业支撑，未来出手都困难，除非自住。低首付投资还不如选沈阳、成都、武汉等城市，潜力都不错

提问：房姐您好，新手提问，说一下我的具体情况，外地户口 ，目前北京6年社保，自有公司，年收入150左右，现在有石家庄一套房子大概值120，没有贷款，（这个不能卖）；青岛一套房子136平 单价目前大概1.8，这个有贷款110万，大厂还有一套压房（没有网签）大概能值230万；现在有子弹100+石家庄房抵贷80+企业贷150，一共330万，想购买北京三居室，投资加自住，兼顾孩子上学，两个孩子一个5岁一个2岁；目前有两个打算，现在抓紧上车，在亦庄、东坝或者未来科学城，买一套小三居作为过度，或者办理北京工作居住证 需要等一年时间，一年后买通州，以上是我的情况，具体的你有什么建议。

回答：你好，子弹330，这几个板块对比： 亦庄>东坝>未来科学城 东坝瞄准的人群就是：总价600-650w左右，必须买在朝阳，必须次新房，必须低密度，有学区，最好小三居，这么一群人。 河西区是亦庄的教育资源集中区 注重学区的话可以。不过河西最主要问题是交通，未来的规划上也没有看到，这对未来升值的影响较大，自住能接受交通问题可以买。亦庄金茂悦可以关注下。 未来科学城没有什么好学区。

提问：孩子四年级，户籍朝阳。望京有一套120平的三居，门头沟有一套100平的三居，现想卖了门头沟的房换到海淀永定路学区摇号上初中（看中了十一晋元分校），离我爱人工作单位也近，不知道是否合适，永定路学区主要看中了晋元庄，离我爱人单位和十一晋元都比较近，请帮忙分析一下投资价值和其他建议

回答：你好，门头沟属于养老区，从投资角度涨幅也很差，你有学区需求换筹到海淀完全可以，晋元庄属于比较好的上车盘，但永定路的中学其实一般，也看你们的需求。投资价值上换筹肯定是更好

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