“716.7亿。”

5月7日，杭州首次集中土拍开启，21家房企瓜分32宗涉宅地，累计地价高达716.7亿元，约等于杭州一季度GDP的17%。

其中，杭州本地房企滨江集团联合融信豪掷170余亿元，将四幅地块收入囊中，总建面50万平方米。此外，滨江还单独以约10亿元的价格拿下另一宗约5万平米建面的地块，权益拿地金额约96.3亿元。

“弥漫着挥霍的味道。”看到杭州土拍结果，一位千亿房企高管如此评价。

对于滨江集团而言，虎视眈眈的外地房企，来者不善。房地产野蛮生长时期，滨江集团通过小股操盘的方式不断扩大规模，使其迅速成为杭州销冠。

如今，当地产企业的目光重回一二线以及长三角、大湾区等发达地区，滨江集团感到了危机。对于滨江集团而言，此番高价拿地，与其说是“进攻”，不如说是战略性的“防御”。

省内，政策限价、竞争加剧；省外，布局受阻、前景不明；自身，利润走低、负债高企……眼下，无论是业务版图还是盈利空间，滨江集团都正困于钱塘，亟需破局。

少数股东双刃剑

滨江集团最新发布的一季度报告显示，期内公司实现营收74.3亿元同比增长了96.5%；实现归属上市公司股东扣非净利润3.95亿元，同比增长44.3%。

营收、归母扣非净利双增长背后，滨江集团当期总净利却仅为4.85亿元，较去年同期减少了约40%。

营收翻倍，利润减少四成，这从某种程度上折射出滨江的利润问题。

首当其冲的是滨江集团的少数股东损益。一季报显示，当期滨江集团少数股东损益共0.87亿元。去年同期，该金额约为5.16亿元，几乎为滨江集团归母净利润的两倍。

地产分析师严跃进认为，少数股东损益锐减或是受季节影响，下半年数据或可能改善。

实际上，自2016年滨江集团宣布提速，少数股东始终是其规模扩张的重要推手。

对于区域房企而言，资金是阻碍企业规模扩大的第一道门槛。为了解决这一问题，滨江集团给出的招式名为“小股操盘、合作拿地”。此次杭州集中供地，滨江与融信合作拿地只是上述模式一个缩影。

“小股操盘”在为滨江集团带来规模增长的同时，也带来新的问题，去除掉水分后，滨江集团的实际权益处于低位。

2019年，滨江集团曾在一份回函中透露，2019年主要竣工项目的权益比例甚至更低，大部分在30%左右。

反映在滨江集团的财报中，2018年开始，其少数股东权益开始激增。

过往资料显示，2016至2018年间，滨江集团少数股东权益分别为29.38亿元、20.81亿元和40.53亿元；与此同期，滨江集团的少数股东损益分别为5.72亿元、5.98亿元以及19.35亿元；对应少数股东损益净利润占比分别为29.02%、25.88%、61.38%。

亿翰智库指出，对规模的诉求使滨江过去几年的权益比例一直较低，这确实能够使企业快速扩张，2017年至2020年滨江合约销售额复合增长率22.0%。但同时，企业面临净利润被少数股东瓜分的问题。

以2019年为例，滨江集团少数股东权益占比26.1%，少数股东损益占比达58.9%。

亿翰智库表示，“这一定程度上说明滨江早期可能存在合作项目利润较高，而独立开发项目利润较低的现象。”

2020年，滨江集团的利润水平下滑，净利润35.5亿元，同比下降10.7%；净利润率12.4%，较2019年下降了3.5个百分点。

牺牲盈利质量换取规模的模式并不健康，滨江集团深知这一点，并在着手调整。

2020年度，滨江集团累计新增土地30块，对应建筑面积432.24万平方米，土地款总额781.9亿元，权益土地款410.3亿元，新增土储货值权益比例50%。

最新年报显示，2020年，滨江集团销售权益占比合计51.3%，较2019年提升13.6个百分点。

饶是如此，滨江集团的少数股东权益占比依然居于业内高点。

钱塘利润困局

少数股东瓜分净利润仅是滨江集团利润困局的一方面，对于滨江集团而言，更大的麻烦来自于浙江省内的利润困境。

滨江集团被外界称作“杭州一哥”，多年深耕杭州，使得滨江集团在杭州拥有大量土储。

年报显示，截至2020年底，滨江集团土储货值共2800亿，其中杭州内占比65%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州等二三线城市占比18%，浙江省外占比17%。

杭州对于滨江集团意义非凡，其不仅仅是滨江的发家之地，其还曾连续多年为滨江贡献了超9成的销售业绩。

资料显示，2016至2018年间，杭州实现的营业收入占滨江房地产业务总营收的比重分别为79.51%、94.63%和91.50%。

增长瓶颈是每个区域房企的必经之路，随着更多大型房企入局杭州城，滨江集团的经营压力也随之增大。

杭州历来是房企必争之地，反映在首次集中土拍上则更为明显。按业内测算，此次杭州土拍成交均价较去年同期高出5个百分点，有四分之三的地块以封顶价格成交。这意味着房企拿到土地后，或将面临0利润甚至亏损的挑战。

对于滨江集团而言，双限价和集中供地政策下的杭州已然是一块烫手山芋。今年年初，龙头房企万科曾在杭州触顶拿地，彼时业内认为，房企舍弃利润也要在杭州拿地，更多是为了保证城市公司的正常运营。

龙头房企如此，以杭州为营收支柱的滨江集团压力或将更为沉重。年报显示，2020年滨江集团杭州地区的毛利率已较去年同期同比减少了22个百分点。这意味着滨江集团长期以往的被外界看好的高毛利率项目受到重创。

不过，为了确保业务运转，滨江集团不得不据需大举拿地。去年年中，滨江集团发布公告称，以107.38亿元拿杭州下城区文晖“三芒星”地块，折合楼面价35971元/平方米，溢价率21.77%。

据统计，这一地块不光是杭州2020年以来的总价“地王”，也是杭州历史上总价排名前三的高价地块。

杭州城内人声鼎沸，却僧多肉少，滨江选择逆势扩大经营版图。滨江选择的第一个方法是，改变打法，将目光放在省内其他区域。

2019年上半年，滨江集团的营收结构出现变化，来自金华的营收首次超过杭州。2020年年报显示，滨江集团的营收呈三足鼎立之势，杭州、金华和嘉兴分别为滨江贡献了38.23%、30.67%以及19.99%的营收。

不过，滨江集团仍然面临着业务过于集中的问题，仅上述三个城市的总营收占比已经接近90%。

此外，据滨江集团披露，2020年的主要并表销售项目中，仅杭州一处就贡献了62.88%的销售份额，浙江省内其他城市销售额占比32.87%。

克而瑞研究指出，浙江省内虽能保障去化水平，但是省内市场竞争过于激烈，房企拿地溢价率普高，叠加部分热点城市“双限”和“供地两集中”政策带来的不确定风险，对于滨江而言，亟需加强省外布局，优化区域结构以平衡风险。

滨江出省难题

省内业务风生水起，省外业务屡屡碰壁。这是滨江集团过去几年的真实写照。

28页的一季度报告中，滨江集团用一整页的篇幅向投资者披露了两起重大财务纠纷进展。白纸黑字背后，滨江集团无声控诉着全国化第一步就“遇人不淑”的无奈。

一切始于2016年。时年，滨江集团提速，提出要以杭州、上海为主战场，深圳为次战场冲击规模。战略定下，滨江集团火速入驻深圳和上海。

深圳地少难拿，首进深圳，滨江集团选择通过“工改”，曲线进驻。为此，滨江集团搭上了安远控股。安远控股实控人曾被外界称为“行贿状元”。

安远控股帮着滨江集团敲开门路，双方拟共同接手深圳龙华区安丰工业区地块旧改项目，由滨江集团操盘。然而计划出现了偏差，安丰项目开展近两年，安远控股仍没办完前期项目审批手续。

滨江集团坐不住了。2018年4月，滨江集团一纸诉状将安远控股告上法庭，因安丰旧改项目进展过慢，集团决定退出并要求安远控股归还11.6亿元的融资款。

法庭调解下，双方达成和解。经审计安远控股资产总值仅剩4亿余元，滨江集团随即当期计提7.28亿资产减值。

事到如今，安远控股剩余所欠4亿资金仍未到账。

另一边，滨江集团曾与上海湘府、上海崇滨建设、中崇集团签署合作协议。以7.98亿元收购上海崇滨建设所持的上海湘府10%股权，并成立上海中崇滨江实业发展有限公司。合作签订后，上海湘府还委托滨江集团子公司滨江建设负责上海湘府的整体开发管理。

情况又发生变化，滨江集团在报告中表示，合作协议签署完成后，上海湘府非但没按协议支付相应固定收益，就连此前与子公司滨江建设约定的3.3亿元代建管理费都没结清。

2020年9月经仲裁，滨江集团对上述三家合作方享有本息合计9.5亿元债权。滨江集团指出，目前协议正在履行，资金回收仍具不确定性。

省内压力之下，即便往外走的前两步都踏中“陷阱”，滨江集团仍然需要“硬着头皮”逆势扩张。2021年，滨江集团将此前“聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东”的布局战略升级为将浙江、江苏、广东和上海“三省一市”作为战略发展要地。

按滨江集团的计划，其2021年目标新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%，省外主要集中在广东和江苏。

二次踏入广东，滨江集团选择了另一家千亿房企，越秀集团。2021年4月滨江与越秀签署战略合作协议，双方将立足各自优势区域，就长三角和粤港澳区域进行全方位深入合作，主要涉及住宅项目的存量及新项目获取。

业内分析，滨江集团与越秀合作或也是不得已而为之。土拍信息显示，去年滨江集团曾参与大湾区多块地块的竞争，拿地策略甚至下调到微利或零利润，仍颗粒无收。