7月7日，杭州迎来2026年下半年首场土拍。保利发展耗资46.05亿元竞得萧山世纪城核心单元XS010106-13地块，溢价率26.68%。
就在前阵子，保利发展刚刚在深圳亮出凶悍身段——6月25日历经355轮鏖战，以总价105.1亿元、溢价近99%拿下宝中宅地，刷新2026年深圳总价地王纪录。
更在6月24日连发多则招标计划公告，拟总投资约305亿元，提前锁定上海徐汇内中环康健板块（原冠生园大白兔奶糖地块）及杨浦滨江八埭头组团，静候第七批次土拍开槌。
好家伙，半个月豪掷456亿拿地！
全国土地市场还在半梦半醒之间，保利已经把牌桌上的筹码重新码了一遍。
我们先来看一下整体情况，根据中指研究院数据显示，保利发展上半年权益拿地金额约377亿元登顶行业榜首，全口径新增货值超760亿元跻身前三。
其实保利大动作补储，早在一季度就在杭、沪、京、广全速启动：
在杭州：3月6日，保利溢价51.08%，以总价32.24亿，楼面44985元/㎡拿下杭州城东新城运河一线宅地，创城东新城运河以北区域楼面新高。
5天后再落一子萧山世纪城低密，48亿砸进杭州核心区。
在上海：3月30日保利经过41轮，以59.22亿拿下上海长宁中山公园地块，楼面突破7.7万/㎡，刷新长宁内环17年供地纪录。
在北京：5月19日保利151轮，以总价41.544亿，住宅部分楼面约6.67万/㎡，溢价15.4%，创下当时北京2026年土拍溢价新高。
在广州：6月15日保利以总价13.49亿，溢价23.87%拿下白云黄边北路 北侧AB2902026地块。这也是保利2026年在广州招拍挂落子的首宗宅地。
核心城市发力，加速补储，保利这位老大哥究竟在下什么棋？
这篇不聊别的，艳姐就带着大家拆解一下保利2026的拿地算法，看看老大哥的子弹究竟打向何方。
01
北京：守成者的亮剑
快拿地，慢打造
上回我们说到，保利在北京的策略——闷声做项目，死磕安全感。
朝阳超20盘、海淀伴产业生长、顺义石景山昌平的流量盘织网，入京20余年70余盘，北京是保利静水流深的最佳样本。
但太平桥这宗地，把这页叙事撕了一道口子。
北京丰台太平桥0001地块，位于二至三环间，行政归属丰台，实际卡在丰台×西城×海淀三区交界，距六里桥东站约500米，步行半径新年华、世纪坛医院、莲花池公园俱全，天然承接丽泽商务区外溢改善。
更重要的是，容积率从初始方案的2.4硬降到2.0，建面砍掉近24%，全片区最低容，洋房/下跃复合的产品上限就此打开。可以称得上是全北京今年最性感的规划指标调整之一。
但太平桥的意义从不拘泥于数字上。这是保利时隔一年重返北京公开土拍市场，且是近五年首次进驻丰台。
甚至网传：土拍槌落下的当晚，保利发展技术部就已经在拆方案了。
而这意味 着 在当下，保利北京公司拿地和开工之间不允许有真空期，总部授权深、前置产品研究就绪，决策链被压到最短。
更神奇的是，这种极速的“快”动作，并没有被复刻在产品打造阶段。
就拿6月27日首开的北京保利·熙瑞来说，前后用了一年的时间精磨，一出手就抛出五大"首个"——
首个全维实景首开高端盘、首个博物馆级会所、首个社区大戏台、首个四季恒温园林、首个地下双会所贯通。
北京保利·熙瑞
先砸全维实景再开盘，甘愿拉长蓄客周期，用展示区厚度换高端客群信任。
于是我们看到向下深挖7米，凿出约60米溪谷庭院，完全就是古院亭台“庭院深深深几许”的既视感。
平视视角更是将围合布局，古树造型，水幕氤氲恰到好处的东方美学底蕴展现得淋漓尽致。
更是通过天窗引入天光，将植物馆和文史馆并置打造成首个四季恒温园林。科技和自然，审美和意趣，在此处完美融合。
景致之美已然让人震撼，国仕之风更是藏在各种细节里，非遗大师手工铜雕照壁《江山如此多娇》，联动保利艺术博物馆藏三十件博物臻品，甚至还有复刻恭王府金丝楠木大戏台。
如何将“国宾品质”植入内城国宾区，保利北京真是让人大开眼界。
而这套压缩决策链条的快逻辑，和产品慢工出细的慢逻辑，是保利北京操盘哲学的一体两面。
2025年3月，李红亮接任保利北京公司总经理一职，“稳且快”的团队底色越发突出。
保利（北京）房地产开发有限公司总经理李红亮
李红亮，这位1983年生的掌舵人，在2008年校招进入保利发展，一路从证券研究部部门经理做到董事会办公室助理总经理；而后又在广东保利城市发展有限公司历练，积累大量一线操盘经验。
李红亮“集团董办+投关+广州一线”复合背景，搭配营销老将副总经理敬甫，首席客户官李杨，共同成为保利北京核心班底。
保利（北京）房地产开发有限公司副总经理敬甫
保利熙瑞首席客户官李杨
02
杭州：华东尊严之战
高溢价拿地，天字系开局
保利杭州今年上半年的大动作，总结下来就一个词——核心资产连续重仓。
3月城东新城运河一线宅地溢价51.08%的板块单价地王，五天内追加萧山世纪城1.8容积率低密，7月更是再度以46.05亿、溢价26.68%补仓世纪城核心。
连续落子钱江世纪城+城东新城，且均为板块内最低容积率或最高能级宅地。这套“重仓追加”打法，可以从三个层面来解读。
第一，选择逻辑清晰，锁定地块稀缺性，可承受空间内溢价不慌。
城东新城运河一线宅地是原商办改住，调规后容积率更是从3.0压到2.2。杭州近两年严控商办转性，2026年上半年主城仅此一宗商改住涉宅地放出，这类政策窗口正在关闭。
萧山世纪城两宗分别为容积率1.8和2.2，主城核心区低容宅地，杭州近五年供应占比不到一成，世纪城1.8容积率更是2019年后首次放出。同等级地块素质短期内难出现。
第二，天字系在杭州已完成市场验证。
2026年一季度，保利·天珺拿下杭州十区销售金额TOP1，保利·天奕则包揽销售面积TOP1与金额TOP2。
保利·天珺
"全国化操盘体系+天字系交付信用"模式完成了杭州高端改善客群的前期市场渗透，让"保利天字系"与"绿城高端系"并列成为第一梯队选择项。
后续高溢价拿地的热血，本质还是保利用全国底盘支撑华东卡位，进一步扩大自己在杭州的行业影响力。
杭州作为全国最卷产品力之城，无论是品牌声量的快速积累，还是产品迭代的经验沉淀，都能事实上把保利"天字系顶序"立住。
第三，连续重仓的底气，归根到底是这支班底敢接。
保利浙江公司总经理朱忠伟，原任职浙南公司总经理，在温州用天字系的保利·天珺、保利·天樾打开非大本营城市高端市场溢价空间，后于2025年调防杭州。
保利发展浙江公司总经理朱忠伟
营销总监李政宏则历经过长三角多个核心盘，擅长将天字系产品语言传递给市场，完成塔尖人群的价值链接搭建。
换句话说，保利杭州敢一上场就和滨绿硬碰硬，拿天字系直接杀进顶豪赛道，又在高溢价拿地时果敢出手，正是因为这支班底不仅深耕区域，更是多次跑通天字系落地逻辑。
03
大湾区：战略升级
广佛双核，进阶为广佛深三核共振
此前保利在大湾区的策略很清晰：
在深圳做单点突破，把主力留给更熟悉的广佛主场。
但6月25日保利发展355轮、105.1亿、溢价近99%拿下宝中宅地，解锁深圳2026年总价地王，意味着保利对深圳的定位，从“单点试探”变成了“第二主场”。
土地面积约3.73万平方米，规划建筑面积11.95万平方米，容积率低至约3.19；是目前宝安中心区挂牌出让涉宅用地中容积率最低的一块。
地块南侧即是近日热卖的豪宅项目深圳观潮府，由华润&招商以总价86.4亿元、溢价超34%摘得，在今年4月以约14.7万元/平方米的备案均价开盘入市，两开两罄。
今年深圳顶豪 刚需全面 开花，保利此时以百亿地王入场，时机卡得不算晚。艳姐猜测保利会 顺势 推出定位深圳一号 产品的顶序产品，用最高端产品系打开局面。
但深圳这颗“新核”能成立，前提是广佛这两颗“老核”足够稳。
销售端，5月10日首开的广州保利海韵，一次推出338套房源，认筹超720组，2分钟劲销18亿。
佛山保利星耀6月19日示范区开放，端午期间到访超3000组、认筹260+组；6月27日首开销售2.52亿，截至6月30日网签83套，为6月桂城新房套数TOP1；
拿地端，核心板块溢价拿下争定价权，外围板块底价收下争市占率。
比如在6月15日广州白云黄边北路地块，在经历了三家举牌27轮后，保利最终以13.49亿、溢价23.87%拿下。
设计之都板块也是白云估值逻辑换挡期的重要抓手，年产值900亿的产业人口×双地铁×低容小盘，剪刀差足够厚，有想象空间。
而同期花都中轴地块0%溢价、楼面仅7560元/㎡拿下。属于补仓稳市占路线。
“广佛压舱、深圳探顶”这套战略打法背后藏着一位保利老将，广东保利董事长刘实。他早年历职保利华南、华北公司，2018年起任保利发展广东公司总经理，2025年升任保利发展广东公司董事长，统辖广东全盘。
长期深耕广东市场，让他熟悉本地客户需求与政策环境。才能在不断夯实大本营的同时，开启大湾区新战略。
04
多城开花，在地化操盘
厦门抢“地王”，海南持续重仓
保利在厦门最近的热度很高，保利安控御宸天悦稳居2026年1–5月厦门豪宅成交金额榜首及单盘金额TOP1。
在克而瑞2026上半年福建成交数据中，保利安控御宸天悦以26.03亿元成交总额登顶全省榜首，断层领先。
而且无论是78278元/㎡的项目整体成交均价，还是2066万元/套的套均价；都说明这个压倒性优势不是靠“以价换量”得来的。
而这幅地的热度和成就，从2025年保利开启“拿地王”策略就埋下了伏笔。
2025年4月，保利历经75轮、以34.14亿拿下五缘湾一线湾海地块，成交楼面价50632元/㎡，溢价率12.3%。
一方面，保利突然杀入建发大本营，在厦门核心区域五缘湾的核心地段和人硬碰硬，战火一触即发，从抢地开始就引起了市场关注。
另一方面，这番操作让人不禁想到广州保利·玥玺湾的策略：重磅拿地+超级顶豪产品+高热开局+量价双顶。
一度让市场把期待拉满。如今也确实证明了保利超级顶豪的市场影响力。
保利·安控丨御宸天悦
保利在年初调整了总部架构，还根据区域发展战略，整合属地资源，将福建区域的平台合并为福建公司。头牌项目的持续热销，想来也能给新班底争取到更多话语权。
保利发展控股福建公司副总经理谢秋红
保利发展控股福建公司营销部部门经理张佳
而另一个万众瞩目的“保利之城“，是海南。
6月4日，保利6.8亿摘得月川24亩精品宅地，楼面价仅13790元/㎡。
6月30日，保利又以15.12亿元，楼面价11313元/㎡，拿下海棠湾HT06-08-02地块。
而保利早在2025年就持续重仓海南。
去年8月，团队以约11.34亿元拿下三亚中央商务区宅地，综合投资额超23.4亿元。到了9月，保利旗下三盘齐发，保利天珺、保利伴山瑧悦、保利海晏同时进入商品住宅销售面积排行榜前十。
2025年底，更是干到了海南全省三冠王。
不管是市区新中式的保利伴山瑧悦，海棠湾首个新规标杆的海晏仁境，还是热销64亿，成为海南三冠王的三亚保利天珺。保利一直处于市场引领位。
而这也和以董事长闫志强为核心的管理团队持续深耕海南14年的战略定力分不开。
保利海南公司董事长闫志强
结语
整体盘点下来，艳姐发现，保利在核心城市高溢价拿地的底气，来自于区域公司差异化打法的灵活适配。
北京快拿慢造、杭州天字系卡位、大湾区广佛压舱+深圳探顶、厦门“地王”之上造断层式顶豪、海南持续重仓稳坐一号位...
土地市场的“敢”，和新房市场的“热”，相辅相成，螺旋上升。
本质就是把择址眼光转化为热销实绩；再用产品信心提升拿地胆量。
同一套思路也在其他城市上演。
在长沙，保利星宸天奕，作为保利顶序“奕系”华中首作，以及保利发展“三好战略”在长沙的完整落地，近日首开认筹500组，成交5亿，登顶2026年长沙主城高端改善市场开盘热度榜首。
3月，保利还和长沙政府推介团携手走入大湾区，出席长沙“好房子”推介暨合作签约活动，向各界展示了长沙“好房子”和“幸福之城”的独特魅力。
在上海，保利销售亮眼但土储承压，2025年仅拿地4幅，总拿地金额约117.22亿元；今年明显加速补储，更是采取305亿元“预算先行”的明牌策略。
看这个预算金额，结合上海就总经理吴劲松是产品出身的团队背景。未来保利上海大概率会走”抢地王+一号作品“的高举高打模式。
说到底，老大哥的子弹往哪打，本身就是市场在说话。
主编：张艳
责编：闪闪
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