在建设工程行业，优先受偿权是承包人被拖欠工程款之后依法享有的权益，也是最终能拿回工程款最重要的保障。此前，承包人行使优先受偿权的期限是六个月，但2021年开始实施《民法典》之后，这一期限就被延长到了十八个月。
优先受偿权行使期限的延长，当然是一个好消息，但不要忘记了，关于优先受偿权还有一个规定，那就是“除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外”，那针对这类不宜折价、拍卖的工程，要如何才能行使优先受偿权呢？
不宜折价拍卖工程如何界定
《民法典·合同编·建设工程合同》第807条规定：
发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
但此处仅仅是提到了“不宜折价、拍卖”这个说法，至于其具体包括哪些类型的工程，无论是《民法典》还是同步实施的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》中均未进行阐述。
建永工程款解决中心根据历年来最高院及各地高院做出过的裁判结果以及司法界普遍的观点进行总结，大致得出结论，以下两类工程都属于不宜折价、拍卖的：
※关乎国家利益或公共利益的工程※
如果建设工程属于国家机关已投入使用的办公用房或者军事建筑，或属于事业单位、社会团体以公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施，还包括公共道路、桥梁、机场、港口，这类工程都是不宜折价、拍卖的。
※质量不合格的工程※
质量不合格的工程也属于不宜折价、拍卖的，不过这类工程也要分情况来看。如果本身虽然不合格，但经修复、维修后合格，这类是可以折价、拍卖的。而如果经修复后仍不合格或者无法修复，则不宜折价、拍卖。
如何行使不宜折价拍卖工程的优先受偿权
依前文所述，不宜折价、拍卖的工程在实践中的占比并不小，但其实如果有足够的理由，或者满足一定条件，也可以想办法就这类工程主张优先受偿权，主要有以下几种方案：
※工程虽关乎公共利益，但权属转移不影响其功能实现，则不应认定其不宜折价、拍卖※
对于图书馆、博物馆、医院、学校等建设工程设施，特别是一些民营的，如果有转让、出售的可能，那么承包人也应当可以主张优先受偿权。
※承包人可针对不宜折价、拍卖的工程所产生的收益主张优先受偿权※
比如公路，因其属于特殊建设工程，往往是不能直接拍卖或折价的，但公路具备一定的经济价值，能够收取通行费。虽然承包人不能对工程本身主张优先受偿权，但对其产生的这部分收益，可以主张行使的。
※不宜折价、拍卖的建设工程不再用于既定用途或有偿转让时，承包人可行使优先受偿权※
有些建设工程，原本建设时是用作特殊用途的，比如医院、学校等，属于不宜折价、拍卖的工程。但建成后，可能因为一些原因导致空置，不再用作原本的用途，则针对这类工程，也可以依法进行折价、拍卖，承包人则顺理成章地可主张优先受偿权。
结语
对于承包人来说，无法行使优先受偿权将导致其在工程款被拖欠后陷入被动，甚至无法保证工程款一定能够被追回。在司法实践中，优先受偿权被否定掉的原因主要有三个：时间超期，款项不在优先受偿权范围内以及工程不宜折价、拍卖。
针对这三种情况，其实都可以根据相关法律规定进行范围的扩大或缩小，比如如何认定优先受偿权的起算时间、如何认定哪些款项可以优先受偿权、如何缩小“不宜折价、拍卖”的工程范围并扩大优先受偿权的范围，这些都是非常专业的法律问题。
建永工程款中心认为，承包人应该重点把握一点：只要折价、拍卖不损害国家与公共利益的，就可以适当采取折价、拍卖的方式来保护其利益。同时，可以从工程取得的其他收益方面入手，换一种思路去行使优先受偿权。
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