房地产跟人口密不可分，所以人口普查这事开发商和专家们更是非常关注。2021年5月11日，第七次全国人口普查结果显示，2020年11月1日我国人口的总量为14.12亿人，2010年到2020年十年间，我国人口净增7206万人，年均增长率0.53%，跟上个十年相比，人口净增量减少了约183万人，增速降了约0.04个百分点。

似乎听起来并没有之前大家渲染得那么夸张，背后的事儿我们就不去争论了。但是人口增长减缓的趋势是显而易见的。俗话说，房地产长期看人口，中期看土地，短期看政策，可见人口对房地产的影响是持续的、深远的，而专家们尤以农村人口向城市迁移为最大谈资。

根据普查数据，2020年末，全国常住人口城镇化率为63.89%，较2010年的49.68%提升14.21个百分点，与十年前相比，城镇化程度进一步加快。按照“诺瑟姆”曲线，我国当前城镇化仍处在城镇化中期，且处在后半段。

什么意思呢？这是很多专家乐见其成的，就是说城镇化仍具备巨大潜力与空间。在新型城镇化带动下，未来城镇化水平会继续加快，虽然速度将放缓，但房地产市场需求整体仍有释放空间。

所以专家们用起来很是得心应手。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为，未来城镇化还有15年时间要走，城镇人口增长对住房的需求潜力巨大。如果按照年均增长1%计算，还有15年至20年的房地产红利期，有4-5亿农村人口进城，进城就要买房，他们将成为房地产强有力的支撑者。

李铁还认为，只要大量农民进城，进城就要买房，买了房就可以拉动实体经济，不买房怎么装修、买电视、洗衣机、冰箱，不可能啊，没有房子你会买车吗？也不大可能。

对于李铁买房拉动装修、电器等房地产产业链可以理解，但不买房谁会买车的逻辑到底是怎么来的呢？这个不纠结了，反正不是今天讨论的重点。

无独有偶，甚至是更多，除了李铁，任泽平也曾发表过类似观点。

经济学家任泽平表示，“中国城镇化还有20年，房地产行业还有20年。”预计到2030年城镇化率达70%时城镇人口将再增加约2亿，综合考虑城镇化进程等各方面发展，中国房地产市场未来仍有较大发展空间。

同样，北京大学光华管理学院院长刘俏也表示，中国目前城镇化率在60%左右，到2035年将会达到75%甚至80%左右。随着城镇化率提升，未来可能将有近4亿人寻求在城市住下来。

我不能全否认专家们的研究成果，但有时候觉得某些专家几亿农民进城以及房地产还有多少年红利期都是随口一说，你说有2亿农民进城，他说有5亿，你说房地产还有10年，他说还有30年。有网友说李铁既说过2亿，也说过3-4亿，更说过5亿。

总之，你说多少亿，无外乎就是要证明房地产还有很大的发展空间。但我想说的是，不要太乐观，或者是希望别人乐观，如果没有创新的模式和思维，可能真的无法安顿进城的人。真有那么多人进城买房？需求跟购买力一回事吗？需求倒是真的，但无力承担也是真的。

我倒希望人人都能进城买房，但现实可不像我希望的那样。高房价和尚待完善的租房政策一定程度上阻碍了农民工进城，影响了城市化发展之路。

我曾记得财经作家吴晓波说过一句话，买房要有两方面的信心，第一就是自己的成长信心，相信未来能赚更多能还得起；第二就是相信房价一定涨，背后就是对城镇化的信心。

所以当购房者没有信心时，开发商也好，炒房者也好，甚至专家更是乐此不疲，去帮你洗脑，你可以动用家庭六个钱包，而城镇化的客观因素必将推动房价上涨，让你有信心相信房价必涨。

其实，现在看来，无论是大城市还是小城市，甚至包括县城，哪怕是农村，似乎现在都在抢人，哪都缺人，可见人对一个地方的重要性，他们争人的本质到底争的是什么呢？只有城市有源源不断的新增人口，开发商和炒房者就有底气不断涨价，一个城市也才有面子。

从目前的城镇化率来看，我不能说房地产已经触碰到了天花板，但过去传统的城镇化模式必须要变了，新型城镇化，就地城镇化在未来可能会使县城、县郊和重点镇的开发力度得到强化，这样传统的城镇化问题或迎刃而解，大城市问题解决了，小城镇也能发展了，可谓一举两得。

人口及城镇化始终是决定住房需求的根本因素，从2019年城镇化率上看，全国大多数省会城市城镇化率已达70%的水平，这也标志着全国主要二线城市都已经步入城镇化中后期；而从全省平均水平来看，仅有江苏、浙江、广东、辽宁四省接近70%水平。

过去甚至未来的趋势是，人口向东部核心区域聚集，广东、浙江人口十年增加超千万。相比粤港澳和长三角城市群，京津冀人口增长相对缓慢。这说明什么呢？一方面说明如果京津冀不改变过去的做法，就很难吸引更多的人融入。另一方面也意味着，如果有改变，提升的空间也会更大一些。这也是我对未来环京房地产的整体看法的主基调。

像中西部整体还是比较弱，但核心城市在国家利好战略带动下，经济、产业逐步崛起，中西部省会城市人口不断回流，同时对周边人口吸引力逐渐增强，这是好现象。我还是那句话，你想让人来，你得有东西吸引人家来，更要有东西留得住他们。