我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：老师你好，关注到你公众号加入的，简直是宝藏博主！！请问作为一名房产小白，我应该怎么做才能最快学会房产投资呢？

回答：大道至简，房地产的逻辑，本质上是很简单的。关键就在于能不能找到那一道小小的认知门槛。

理解房地产的经济学原理，是进行房产投资的第一步。

随着中国经济的发展，居民从单位分房进入商品房时代，产生了新的购房需求；从8亿人口到14亿人口，产生了更多的购买需求和购买力层次；城市化从20%发展到60%，购房需求长期井喷式上涨；

凯恩斯的经济政策流行，政府以增发钞票作为核心财务手段，房地产的黄金10年，即是通胀迅猛的10年。当90%的中国人，都把买房作为「成家立业」的基础和传统时，房产成为了终极商品。任何人赚了钱，最终都要买房；而买房又是绝大多数人一辈子最大的一笔花销。在种种条件下，一二线城市的房产，成为了货币，与这座城市，这个国家的利益挂钩。

房产，就是法币的对冲，国家的股份，是「真钱」。理解这一点，才能打好房产投资的基础；绝大多数的投资者，看的是「个股涨跌」，而房产投资，看的是「国运」。行兵打仗讲究不动如山，投资忌讳左右摇摆，墙头草一定会追涨杀跌，短期频繁操作，绝对不会是高体量的收益领域。

房产，恰恰相反。只要通胀存在，人口存在，货币将持续贬值，对标的商品持续上涨，年均12%。理解了这一点，我们才敢在房产上投入全部的身家。既然可以稳赚不赔，那为什么不用杠杆呢？所以，每一套房产，我们才会尽力贷足。

12%并不足以作为理想收益，（12%+20%选筹操作）/（30%-40%首付），才是我们的理想收益，也远远超过市场上99%的投资产品，品类本身处于极低风险率。选筹正确，贷足贷款，是房产投资的正确路径。

所有的房产操作技术，都在围绕着这两点开展。

如何选筹正确？需要理解城市的运转逻辑，分析地段的关系，判断整个楼市的价值分布，做到迅速评估每套房产的合理价值。如何贷足贷款？征信，流水，每一项贷款的操作，都是其中不可缺少的技术。如果我选筹没有问题，贷款没有问题，我怎么多买几套呢？——融资是一门庞大的手艺。贷了这么多的款，怎么还上月供，如何形成稳定循环的现金流，让这个项目自行运转产生资金，而不是依靠出卖体力劳动来填补月供？

业余买房者与职业房产投资人，以此作为界限。

技术无限，大道至简。理解房产投资的逻辑，入门只在一瞬间。

提问：尊敬的房姐， 新人首问。 问您几个问题： 北京夫妇现在京有两套房（无贷款记录），现有18岁子女9月份在京读大学。考虑以子女名义买二手房（<90平米，单价10万）。两个方案: 1) 房本写子女名，由父母为共同贷款人，办理接力贷? 2)将父母一套房转给子女，再由父母申请二套房贷款? 注意到二手房受评估价影响，其贷款总额会较一手房少很多，有何建议? 对于北四环的光大名筑两居和保利香槟两居有何评比较和价? 还有其他建议否? 是否建议今年内赎回股票以增加购房首付款? 谢谢回答~

回答：1. 方案一更好，直接用子女名义买即可 2. 直接全款抵押入 3. 光大名筑是低密度板楼社区，正南向两居和南北三居户型不错，就是外立面看起来有点旧。保利香槟周边配套和绿化很好，南北两居比光大名筑要好，三居户型没入光大，这两个盘有合适的就可以入。 4. 增加首付当然可以。楼市现在zf一直按着在，是一个入市的好机会

提问：房姐您好 1.现状 （1）夫妻俩有刚出生小孩。在南三环西罗园南里有一套小户型（价值约340万，背负公积金贷款100万，不满5） （2）在顺义有一套自住房（不满5不可交易） （3）手头现金300万 2.计划 感觉20年是个机会，准备卖掉西罗园南里房子并还完贷款后。手头现金约有500万，后续有几个选择: （1）看好南中轴发展，购买木樨园桥的珠江骏景大三居约700万 （2）为了孩子，购买西城老破小学区房并出租，同时在南三环租住大三居 3.问题 （1）请问上述哪个策略更优 （2）如果推荐700万左右学区房，有哪些小区推荐 （3）现金500万的前提，是否还有更好的贷款策略能购买总价更高的房子 十分感谢

回答：1略好点，如果学区的话尽量可能买小，推荐看 荣丰2008 首套以后全部推荐全款抵押，500首付买到1000左右的标的问题不大，方法可以看下圈内精华帖，有过介绍

提问：新人首问：宝星华庭161平三居室房子4-7层多少钱可以入手？另外能再推荐几个备选小区吗？（亮马桥上班，首选望京、酒仙桥、朝阳公园、朝阳大悦城几个板块）主要考虑3居室自住130平+，家有小朋友明年上幼儿园所以考虑上学离家近学校稍好点，人车分流小区，环境稍好点。另外请帮忙看看这两个哪个户型更佳？第一个161平，第二个178平，价格好像差不多。

回答：你好，宝星华庭低楼层6.5左右可以入手。 望京还可以关注季景沁园，上京新航线，澳洲康都，公园大道、观湖国际等。 这2个户型优先上面的

提问：房姐你好，新人首问，看了你好多帖子，也看了俩月的房子，依旧有点迷茫，先介绍下基本情况：我跟女朋友都硕士毕业工作一年，我拿到京户在顺义工作（通勤有班车），她在望京工作，地产行业，打算婚后合贷上车，是sfsd，子弹240，总预算530以内，打算3年后要孩子，考虑到她的通勤时间目前在望京片区看房，我们较看中交通和户型（南北或东西通透两居，明厅）。迷茫1是几个选择在犹豫：1、南湖中园，东园二区，位置不错，但是小学不太行，单价略高，约8.2；2、花家地小区、北里，小学还行，但是93年的楼龄有点老，看中的好的户型(三居改两居)中楼层得500不知道值不值，单价约6.5；3、望京西园一区(单价约6.2)，望京花园(单价约6.9)，利泽西园商品房楼龄新，但稍不错的户型有点超预算。迷茫2：考虑到未来5年换好学区有一定压力，现在想的是带点学区属性的房子，不知道这么想对不对，纠结是买老公房还是00左右商品房，怕老公房6，7年以后不好出手。目前心中排位231，有点当局者迷了，请指点迷津，或者推荐一下其他合适的小区。感谢！

回答：要找到平衡点，没法什么都满足。首先你们3年后才要孩子，考虑学区问题有点早，要考虑也是6 7年之后。现在买一个自住+保值，需要时再置换会更合理。花家地房龄有点老不太建议，推荐重点看望京西园和利泽西园

提问：房姐：新人首问，家里2口人都无房，我1000-1200万全款想在双井这边买房长期自住，无子女不用考虑学区问题，看中富力城D区南向2居，现在价格超出我的预期，希望您给出D区指导均价。现在天之骄子没有134平米的小3居出售，有中介说天骄的房子产权有纠纷，物业管理差，开发商交房时有质量问题，以上问题是否属实。首城、苹果南区、合生国际、天骄、富力城，希望您给个入手指导价。你还有没有觉得合适的小区房源推荐一下！谢谢！

回答：富力城D区9.5内有性价比，10以内可以考虑 天之骄子归根结底是这个小区在周围存在短期劣势。 苹果，时代国际嘉园，A派等，以年轻人小户型为主流，天之骄子户型普遍偏大。 而乐成等组团，又是高端品质大面积需求。 面积偏大，年轻人就去买总价一样更潮流的苹果；总价太高，不如就买乐成。 广渠路北面集中了年轻人和高端需求，天之骄子这种正儿八经的盘反而就弱势了。 不过这种局面随着人口自然分布，总是抹平的。天骄投资还可以，自住要看你的对品质的要求。 首城8、苹果南区7.5、合生国际8.5、天骄7，按小区评估很粗糙，很多时候要到具体标的才能评估

提问：房姐好！新人首问。本人刚入职落集体户在月坛，现办公在金台西照附近，近几年暂无结婚生子计划，购北京首房自住，想找临铁三居南北通透的户型，为父母老人定期来京提供便利。 请问就本人情况而言西海朝三个区怎么排序？ 目前在自住基础上，同时考虑学区或投资盘的必要性有多大？ 子弹攒到了1,100万左右，本人名下现有老家的一套房，无贷款记录，月薪2w，是全款省心还是贷款选优更加合适？ 眼下金九银十，在明年夏天之前还有没有更合适上车的时间节点？ 捡漏原业主自还的抵押房风险高不高？ 如有合适地段或具体小区，请房姐多多指点，感谢！

回答：你好，感谢付费！ 投资+自住角度，板块排序：朝阳>海淀>西城 学区角度排序：西城>海淀>朝阳 如果暂时不考虑生子，建议把重心放在投资上 子弹1100，可以关注双井 国贸 朝青 望京板块，月供压力大，可以用上公积金这类低息贷款。 橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园，双井的 首城国际、天之骄子等 年底是比较好的上车时机，有充足的时间淘笋 自还的抵押房是最好的

提问：房姐你好，新人首问。个人情况：曾在燕郊有房且有贷款记录，10年前就已卖掉，现在湖北名下有房无贷款，有燕郊房票。去年刚结婚，老公名下无房无贷，我们家庭是否在北京已无sfsd资格？我与我老公自己做事且在上升阶段，但是经常需要垫付资金加上疫情多少会有些影响，可以凑50子弹。宝宝不到一岁，有老人同住，且我担心未来5-10年置换的时候两居不容易出手所以想选个三居。目前价格符合心理预期且户型合理的楼盘只有上上城三季和嘉都国际，个人特别喜欢嘉都。我认为首尔甜城是燕郊地段最好的小区只是价格超出了我们的预期且首尔的户型我们认为不合理影响居住感受，因为毕竟我们大部分时间都在家里（我老公需要从事艺术创作）。我现在困惑，我是应该现在嘉都上车长期持有，还是再等1-2年我们再上一个台阶后再在北京上车？

回答：1. 最好查下你们征信上有无贷款记录，以上面为准。 2. “5-10年置换的时候两居不容易出手” 这个是不成立的，2居一直都是主力户型。如果你们2年左右能积累子弹在北京上车，现在就不要动了。置换不是为了改善就没必要折腾

提问：房姐您好，求专业指导：目前在望京花园西区有一套小两居自住，考虑三代居住改善需求以及在小区内的学校走路上学方便，拟再就近新购入一套三居（新购三居后拟把之前的小两居出租）。目前看旁边的望京花园东区的三居还可以（主要是三居的价格也可以接受 800-900W），比花园西区的楼龄也稍新一些。请问：1）从保值增值的角度，此方案是否合适。 2）望京花园东区的130平全南三居900多W，是否值得购入持有？ 还是买便宜些的119平700多万的（户型差些，有暗间）？——周边新些的华彩国际、上京新航线价格偏高，只能购入两居，无法解决三居改善需求；再远一点的，上学又有些远了，没有这边走路上学方便。有些纠结，又想改善面积又想兼顾保值，求指点！谢谢。

回答：你好，有望京西园就没必要再买望京花园了。 可以关注澳洲康都，宝星三期的小3居 也可以考虑加按揭或者截断抵押融资，入手一套上京新航线或者橄榄城的3居

提问：姐姐，我的房子卖掉了现在还没看到合适的，打算在北五环买1000左右的三居您有推荐的小区吗？另外买房您觉得现在出手合适还是等下半年呢，谢谢您。

回答：自住给你几个参考，有合适的就入手 奥森附近：融域嘉园 北五环：亚奥金茂悦、臻园 西北旺：中海枫涟 清河：橡树湾 望京：融科橄榄城

提问：您好，房姐，我在左家庄南里有一套63平南北通透小两居，是96年建的，现在在出租，每月7500租金，购买已满五年是名下唯一住房，现在我住在东四胡同公租房，所以联网的只有这一个，想咨询一下您，要不要把左家庄这个卖了，在其他地方再买一个楼龄新一些的，主要是为了投资保值，不知道现在是不是好的时间点，我的情况适不适合换，如果换在什么地段那些小区合适，总价控制在470以内的，谢谢您

回答：这样置换价值不打，建议资金可以向上提一下到 500+ 再置换，可以看看 青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际，国美第一城 .望京可以看看澳洲康都、季景沁园

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。