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提问：房姐您好，房山长阳一套小3居想卖掉置换城里700万左右标的。目前关注的区域有草桥未来上层，角门冬季星空，旭日家园，大红门珠江骏景的3居，以及磁器口的都市鑫园回迁小2居，双井看过华腾园。想兼顾自住和保值增值，有什么好的推荐？另外丰台这几个对口的学校怎么样？虽然没有学区要求，但也希望教育质量过得去。大红门和角门比，哪个潜力更大些？

回答：你好，首先，南三环欠缺一个明确的定义。南三环以北到南二环，南三环以南到十号线，十号线以南到南四环，都存在明显差异，如果选筹进行到细化的阶段，这三个不同的地段，要分开来算。

南三环优劣并存，不存在“只有居住的价值”。玉林、开阳、西罗园、永外，二三环中间大多属于老地段和固化地段，相对居住投资都不太优。十号线以北，草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的，但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧，环境和地段价值又迅速下跌。

而南四环至十号线之间区域，由于地段的原有面貌不同，有例如公益西桥周边有平整的居住区，而马家楼、花乡、大红门肖村等地，要么环境混乱要么没有住宅，存在具体分化的差异。

早年大红门做生意的浙江人买的挺多的。大红门疏解后，角门发展上优于大红门。

当然能接受老破大，华腾园是比丰台更好的选择。

提问：房姐好，新人首问 京户sfsd，计划明年结婚后年要小孩。男友京户已买亦庄东望城市之光的限竞期房（23年初交，到交易估计10年后）。我在车道沟上班预计3年内稳定，他在中关村上班后面大概率会换。 目前考虑小两居或可改两居的一居，总首付180w、总价450w，因男友也需还房贷所以月供不超过1w5。 目前看了石景山（远洋山水）、海淀（田村幸福时光、车道沟南里）、丰台（万年花城、望园东里、万年花城四期、晨欣园、草桥欣园四期），除海淀外其他通勤差不多，看中备选几套如下： 1.幸福时光（人大附亮甲店小学）58平西北向1居，04年，3\/6层，自供暖，装修好； 2.车道沟南里（海淀实验北洼路）48平南西向1居，92年（钢混），18\/21层，装修还行； 3.万年花城四期（北小万年花城）71平全北向1居，08年，17\/27层，装修好； 4.角门西晨欣园68平南北通透两居，98年（砖混），4\/6层，装修好； 5.望园东里（丰台三小）66平西向1居，05年，4\/24层，装修还行。 6.远洋山水，60平左右一居，西向东向居多。 现在一直很纠结，请房姐指导 诉求：保值+自住+车道沟1小时内通勤+若5年后换房好出手。 1.海淀区内如何选？ 2.剩余其他几个如何排序？ 3.还有没有别的合适的小区推荐。

回答：你好，田村本身的大环境不行，而且没有好学区，交通也一般，所以一直是海淀的洼地，虽然在五环内。升值空间是有的，但老小区不建议碰，淘下次新盘。 海淀这2个盘对比，考虑自住+保值 明显车道沟南里更合适你们。 考虑学区可以关注清河的永泰西里，或者适当增加一点预算 买五道口的东王庄。

提问：房姐，因在回龙观东大街附近工作，孩子一岁，老人同住，看到公园悦府三期新房有顶层三居两卫户型，考虑让父母随迁子女名义办理北京户口，以他们名义首付首贷，目前现金部分有150w，月入流水有6w。目前在东坝首开常青藤有一套三居，目前出租，除去贷款可到手500w。但考虑为了孩子未来要买学区房，请问现在具体怎么操作比较好？ 1，公园悦府新盘如何，因为只有顶层的三居户型了，不知道靠谱不？是否这范围有其他的合适楼盘？ 2，如果购买新盘凑首付，有什么操作方法？建议卖掉首开吗？

回答：公园悦府属于回龙观商圈，自住来说还不错，不过单价5+逼近6了在这个地段是偏贵的，后期保值属性一般。 如果筹首付不建议卖，你的流水充足 抵押掉会更好

提问：你好，敬爱的房姐。 提问：西坝河的金岛花园您给分析一下。为什么这么好的位置成交价在6－7万\/平方米 ，这么低呢？除了户型不好，楼龄老，还有什么呢？ 谢谢

回答：坝河是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好。 所以造成了反常的结果，让人以为价值混乱。金岛花园本身大面积居多总价高, 单价自然看起来会比周边低。

提问：房姐你好，新人首问。现有回龙观三居室一套，满五不唯一。中介说以赠与的方式在孩子名下变成唯一住房比较好出手。请问，这对孩子以后购房会有影响吗？另外，您觉得昌平东小口地区值得购买吗？孩子刚大学毕业，没有具体工作地点，是现在买房合适还是等有工作在附近买房合适？谢谢您的回复。

回答：1. 有两种方式 一种是赠与有3%契税，房本的时间不变，第二种买卖只有1%契税，但是房本的时间从新开始算 ，所以买卖还是赠与，就看这房子你们以后什么时间卖 2. 东小口板块自住可以，投资不太好。不如看 酒仙桥、常营、回龙观 等区域 3. 半年内能确定工作地可以等，否则先上车

提问：房姐你好，新人首问： 1、基本情况：非京籍（有买二套房的资格），房山有一套120平米的三居洋房，价值约500W（有160W贷款），目前6口人居住，孩子1岁；老婆工作在北清路，我工作在中关村（时间相对灵活）；另有可支配资金200-300W。 2、诉求：（优先级按顺序，可重点考虑优先级高的诉求） 1）想在北清路附近买房子，解决上班通勤问题； 2）投资升值； 3）宜居； 4）孩子上学； 3、目前市场了解内容： 初步了解了北清路的永丰嘉园、首开京投岚山； 如上，请问：我看的盘适合选择吗，如何操作？或者请看有什么更好方案？（如果可以选择，房山的房子不是很想出售）

回答：1. 永丰嘉园还不错可以看看，首开京投岚山溢价盘不推荐 2. 回龙观板块的金域华府也不错，学区是育翔+161分校 3. 二套资格看500左右的标的，如果想高杠杆可以全款抵押的方式入700左右的标的

提问：关注房姐好久了，我们有一套东直门的东城区的两居，能卖700万左右，家里有2个孩子，老大上3年级了，老二还小，想给孩子换一个学区，考虑西城，或者海淀，方案1想买西城小户型，抵押经营贷荣丰2008，方案2卖掉东直门去上地买一个三居，去海淀上学，同时考虑有没有必要这样折腾，目前的房子也是东城区的学区房了请房姐指点。另一套方案保留东直门，还在东城上学，抵押经营贷买一套立水桥或者常营附近的2居，300多万，还能收房租，请专业人士指点迷津

回答：1. 置换学区的话，再抵押入一套荣丰不推荐，两套学区房风险更大,不如置换一套上地三居，还能提高居住品质， 2. 假设还是在东城上学，300+做投资，可以入一套租售比高的老破小，建议看团结湖和劲松板块，这两个板块的租金收益都不错

提问：一层带小院子的房子要比二层贵多少？ 喜欢院子，但是感觉带院子的要贵个15%，还基本没装修，有点难以决定。

回答：拆分为：一层的面积+院子的面积，单独计算。 一层是否折价，合理价格多少 花园是否赠送，还是计算房本面积，是高层还是洋房，花园面积多大，形状是否合理，应该值多少钱? 两者相加，是一层带院子的合理价格。 同理，二层正常计算二层的价格。 任何房产的情况对比，核心都是基于拆骨法来计算。

提问：美丽的房姐好，请问打算投入2500万左右，小孩准备到黄城根小学上学，在木樨地上班，买长河湾小区、官苑8号还是金融世家？哪个小区保值？选择应该是首选距离还是小区品质？另如果紫御府和长河湾大户型比较哪个好，感觉紫御府单价会低一些。谢谢！盼回答。

回答：长河湾小区里面还算安静，但比较老，外立面显旧， 官苑八号的大户型临街的比较多，金融世家房子品质很好，但户型大，当时为了规避9070，一个房子分拆成两房本。 紫御府肯定比长河湾好。2000+的盘选品质

提问：新人首问 房姐您好！家里两套房，一套甘露西园，价值550，贷款160，目前自住。一套昌平沙河北大桥的回收宿舍，价值230，基本快还完了。手里现金200个。现在想换套西城或者东城的学区房，预算600左右。请房姐指点下，哪些学区比较好，我们比较看重初中是好的学校，小学中等以上就可以。我老公去年积分差了0.12分，我有北京居住证。谢谢！

回答：600w这个预算，要么买一个两居室，以后有可能可以自住，这样的话可以考虑广外的房子，比如车站西街那边。要么买一个一居室，纯粹落户占坑，以后长期租房，可以考虑月坛或者陶白区域，当然也可以考虑广外，这样可以买一个次新一居室，比如朗琴园。还有其它的例如 椿树园、三里河X区、裕中东西里

提问：房姐，新人首问，当前有一套旭辉26街区的27平商住，无贷款，租给蛋壳租金3300，如卖房解约需要三万四违约金，到期时间23年底，有一套大厂早安北京的两居，价值115，有50贷款，当前与老公办理lh不满一年(明年六月满)，老公名下无房无贷，通过中介交了点手续费做了sfsd，当前买了天通苑东三区法式园的顶复，170平525w，不算便宜，但是从常规二手房中介那里买还要等一年，家有俩三岁以下宝，属于自住刚需，老公税前月5w5，我全职带娃无收入，当前思路是卖大厂两居+信贷+手头存款勉强入了上面的天通苑，这个思路是否正确，3-5年之后孩子上学是否可以给出点后续的操作建议

回答：思路没问题， 你是刚需自住买天通苑也挺合适，现在卖掉大厂的标的也没有损失。商住建议在23年后卖掉，3-5年后学区政策也可能调整，非京籍看中教育就看朝阳板块，当然价格也更高，需要牺牲居住体验。若想兼顾就看昌平回龙观板块

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