广东省人口普查数据公布出来了，各个城市的常住人口数据都尘埃落定。公布到这个层次，基本上我们对一个城市基本面的掌握，是可以有大概的判断了。但是从房地产的角度，看什么？

结合着媒体公开披露的数据，我也整合了整体看。

1）巨大的虹吸中心珠三角。

我大广东21市，精华历来都在珠三角这个A字型入海口。10年累积，全广东10年人口增加了2171万，而珠三角人口增加了1965万，占了90.5%，珠三角占广东的总人口比重也从10年前的54%提高到了62%。而非珠三角地区，10年人口累计增加才200万多点。

对照城市分类来看，更加直观。珠三角以外的城市，10年来人口增长全部都没有达到两位数的，最高的是阳江，人口累增7.48%。有5个城市人口是负增长的——潮州、汕尾、河源、揭阳、梅州，跌幅最大的是汕尾，人口减少接近7%。

反观珠三角城市，9个城市都是正增长，核心双子星广深两城，前者增加了600万人口，增速47%，后者增加了714万人口，增速超过68%。深圳过去10年的人口增加，量是全国最多的，速度也是全国最高的。莞佛人口增加超过200万，惠中人口增加超过100万。

这说明了，过去10年，流入广东的人口几乎都去了珠三角。还说明了，在广东内部各城市，人口也展开激烈重组，非珠三角地区的人口也在流向珠三角。大广东人口的虹吸中心，一直在强化，并且这个趋势在未来，还会加剧，尤其是广深双城。如果未来要买房，这是最重要的下注所在。

2）广深城市规划将重修。

珠三角的人口普查结果，是让人“大跌眼镜”的，显示了业界的推算是多么的没有想象力。我在前文推断深圳的人口数量时，以比重为基础大概匡算深圳常住人口应当在1650万以上，当时我的心里数是1700万以上，保险起见我推算是1650万《“七普”推断：深圳真实常住人口将“增”数百万》。但实际结果出来，超过了1750万。人口误差超过了400万之巨，历史上从未出现过。广州在之前数年，一直被大家认为有点落伍，更被业界认为，人口被深圳所超过。但披露的人口误差，也超过330万之巨，令人惊讶。当然，深圳的人口数据出来，再一次确认了人口没有外逃的事实，最佳的年龄结构也确认了年轻人还在奔涌而来的事实，这两点我们要正视。

但是，要知道，广州最新的规划到2035年，常住人口是2000万，只有140万的额度了。而深圳的进度条到了哪里呢？说出来吓死人，深圳规划到2035年常住人口是1800万。额度还有不到40万。摊到未来15年，每年不到3万人，那还玩个球？说明了这两个城市，过去严重低估了人口的流入烈度。而今面对这样的误差，只能重新推倒重来，重修城市规划。尤其是深圳，这个1765万的人口数据出炉，直接影响到人均GDP、人口密度、人均绿地、千人学位、千人病床等等关键指标，只能重新编修。对深圳各方面的具体影响，我们改天再说。

至此，整个广东，有三个超大城市，2个特大城市，3个I型大城市。假以时日，我认为，珠三角的“超大城市+特大城市”将至少有7个，而随着佛山的加入，“超大城市”很快变成4个。

3）莞惠数据将加速深圳都市圈推进。

我们五年前就在说，珠三角要走向都市圈，但实际进展比预想的慢，说明背后困难大。这一次的人口普查数据，可以说是送来了反击大杀器——人口自由选择的力量超越了一切阻碍。

我之前在分享莞惠的时候，总是卡在人口数据上，无法自洽。比如东莞过去10年房价猛烈上涨，又有华为迁移，再成全球智能制造基地，所有数据都显示东莞人口不止800多万。但是2010-2019这10年，东莞年度公报数据显示总人口只增加了24万人！比惠州还低！惠州也很“神奇”——2010-2019年，只增加了28万人，但是光是深惠之间的通勤量就升到了13万之多。这一点让人非常担心，惠州之前给自己设定的“800万人口”目标，是不是在画饼。这些数据长期都扯不明白。（同样的表现，还包括中山，数据误差都在百万级）。

这次披露坐实了，东莞迈入了“超大城市”行列，提前实现了我说的“一千一万”，这是广东第三个超大城市，一下子多出来200万人口，是过去10年累计的10倍。搞不懂这背后是什么骚操作。

而惠州则是更加的让人“惊喜”，多出来116万人口，直接把自己送进“特大城市”的行列。这不是重点，重点在于，惠州人口超过了600万，意味着它终于有资格修地铁了！不需要再靠着发改委的“都市圈规划”（核心城市可以统筹周边城市轨道建设），立马申请，撸袖子开干。

这两个城市的大数据出炉，只会说明一点：让都市圈的推进更加有必要，也更加有条件，未来5年，不管还有多少阻碍，加速都是必然之势。

基于新披露数据，深莞惠人口总量已经超过3400万，超过了广佛。如果把中山也加入深圳都市圈（这是基于市场逻辑），人口达到3850万，赶上了东京圈，也超过了广佛肇，成为大湾区第一都市圈。

4）横向比较，广深“虹吸”更显。

我们再把现在已经披露出的一些城市人口数据，放在一起看，就能感受到珠三角在整个全国的人口吸附是处在一个什么位置。这些城市包括四大直辖市、最近几年崛起的杭州，以及珠三角的四个城市。

在京沪穗深四大城市里，京沪普查数据误差在60万人内——上海单年度增加59万人，10年累计184万人；北京单年度增加35万人，10年累计227万人。但这两个城市特殊，因为至少都有3年以上的时间在控制人口。但表现在数据上，误差小，说明人口可预期的稳定度高，很多政策不需要大改。

重庆也类似，单年度波动81万，10年累计增加320万人口。天津非常意外，虽然10年累计下来，人口还是增长了93万，但是2020年比2019年，竟然减少了高达175万人口！非常意外，联系到这些年天津的经济发展，极有可能说明，在后半段时间里，天津的人口流出比想象的迅速。

唯一能和珠三角这几个城市相比的，杭州算一个。单年度人口波动158万，10年累计增加324万人口。但是，即便如此，把杭州放到珠三角，它也只能和莞佛比，而没有办法和10年累计增加600-700万人口的广深比。这样横向比较下来，深圳、广州，在整个中国的城市竞争格局中，那简直就是奇葩般的存在。

就只是上面这些个城市，便能够呼应这些年城市之间的分化主题，不同的城市，在激烈竞争中，有的的确在慢慢衰落。而这，是只是一个开始，未来的城市，行政级别越来越不重要，真正的产业结构、营商环境的变化，才是竞争核心。

以上这是珠三角“七普”数据所显露的一些事实，其实，看10年人口的累计变化，不如看2020VS2019年的年度人口变化，多出来的那部分误差才重要。误差越大，越说明过去的统计越低估，也许更能说明城市的人口吸附能力强，发展的太快以至于不能准确统计。

从房地产的角度看，珠三角这一波的人口数据披露，可以说都是大礼包。既确认了过往珠三角在整个中国的发展劲头无法强劲，又会进一步刺激到整个区域的房地产价值得到夯实。整个朋友圈，已经看到了“人口的欢腾”，并且会继续很长一段时间。

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