5月17日，顺丰房托(02191.HK)正式登陆港交所，成为首个在中国香港上市的以物流为主的房地产投资信托基金（REITs）。其发售价厘定为每个发售基金单位4.98港元，开盘报4.49港元/股，较发售价跌9.8%，当天收盘价4.16港元/股，跌幅达16.5%。不今天，顺丰房托回调6.97%，港股市值约46.1亿港元。

据介绍，按发售价每个发售基金单位4.98港元及5.2亿个发售基金单位计算，顺丰房托基金估计将收取全球发售所得款项净额约24.98亿港元，主要用于收购母公司位于中国香港、中国佛山及芜湖的三处物流物业等公司运营用途。

根据招股书披露，2018年-2020年，三处物业收入净额的复合年增长率约为5.6%。约90.9%的租户（按可出租面积计算）来自物流行业，其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户，顺丰关连租户约占2020年总租金收入的近80.0%。截至2021年3月31日，三项物业资产评估价值约61亿港元（合计51.55亿元人民币），平均出租率95.3%，在收益逐年增长的同时，归母净利润却不断走低。

顺丰房托前身是顺丰控股的间接全资附属公司。业内普遍认为，基于物流、快递、电子商务及冷藏业的全球消费需求不断快速增长，中国香港及中国内地的现代物流地产供不应求的背景，顺丰房托的上市有望为顺丰带来包括融资、变现、长期投入扩张等价值。

物流地产是典型的重资产行业，投资回报周期长。据介绍，通过发行REITs，顺丰能大幅降低自有资金的需求量，将物流地产商转变为轻资产运营，有助于物流地产商及上下游企业的规模化扩张。同时发行REITs能拓宽融资渠道，降低融资成本，从而进一步优化收益渠道。

为筹备顺丰房托基金上市，顺丰控股通过下属境外公司于2020年10月23日在香港设立全资子公司SF REIT Asset Management Limited/顺丰房托资产管理有限公司（简称“房托管理人”），作为顺丰房托基金管理人，将凭借其在进行物业投资方面的知识及专长，为顺丰房托基金寻找合适的收购机会。房托管理人的董事会由九名董事组成，其中顺丰控股董事长王卫为房托管理人董事会主席兼非执行董事。

顺丰房托董事会主席兼非执行董事王卫表示，“对顺丰房托基金长期的发展非常有信心；随着顺丰物流的高速发展，我寻求投资更多内地和国际的优良资产，未来有望陆续放进顺丰房托基金；希望顺丰房托基金可以为我们的投资者提供稳定的回报。”

根据招股书披露的盈利预测，顺丰房托基金预计上市后至今年年底，基金单位持有人应占溢利及基金的可供分派收入分别为1.12亿和1.38亿港元。参考最低和最高发售价，每基金单位分派将为投资者提供5.3%-5.9%的年化收益率。

快递物流专家赵小敏认为，顺丰房托的上市有利于顺丰更好地盘活现金流，有更多的融资手段和工具，也将加速关联资产的资本化，更好地聚焦公司日常运营。顺丰房托是ABS升级版，做好香港的房托平台后，未来顺丰所有的房产项目成熟后都可以放入房托平台；顺丰房托的成功上市，再次创造了中国快递业的第一，也为同行提供了标志性的成功样本。

采写：南都记者 傅晓羚