都说，4月楼市有点冷，二手成交不到5000套。

没想到，5月深圳楼市更冷。

截止到19号，深圳二手房只网签不到2000套，破3000套都难。

5月数据惨成这样，近几年来还是头一次。

而与二手冷清，形成对比的，是深圳新盘成交有点火。

宝安福永的兴围华府，坪山的佳华领悦广场，800套住宅，当天日光售罄。

这说明，深圳目前不缺少购买力，只是这些购买力，在刻意远离二手。

1

为什么大家不买二手房？

原因很简单，因为跟新房相比，二手房真的性价比不高。

同样首付150万，新房可以买450万，而二手只能买300万总价。

怎么选？大部分人肯定首选新房。

有人说，现在市场冷淡，房东可能降价。

适当让步，肯定可以，但大放血砍价，不太可能。

好吧，就算有降价，但能比新政前便宜么？

以前不降价的3成，和现在降价的5成，哪个更划算？

说到底，任何调控，都在增加大家的买房成本。

想买二手的朋友，最近真的下不了手。

不仅预算门槛提高，而且能买的产品也在变差。

但凡有的选，大家都不会优先买二手。

我们总结，目前看二手的，主要有2大类客户：

一类是小孩急着读书，买新房来不及入学的。

另一类是积分较低，预算有限，打新房没有优势。

有这两种情况的朋友，买二手动力会更强。

其他的，基本都在观望。

很多人即使买得起二手，现在心态也不怎么着急。

内心深处总觉得，越拖肯定会越便宜。

虽然不一定比以前便宜，但报价肯定还会下调，时间站在他们这边。

预计这部分购买力，只有等市场行情明朗，才会开始考虑置业。

比如新盘没有好产品推出，或者二手成交止跌回暖，市场才会慢慢好起来。

最近，问我们最多的，主要是新盘和大湾区。

能感觉到，大家还是想买房，只不过选择范围都在变少。

买新房，限制条件有很多。

你需要在近期开盘的项目里，选你预算范围以内，凭积分能买得到的产品。

都知道，深圳新房很香，但买不买得到，不是你说了算。

新政后，打新竞争比以前更加残酷。

这种残酷，会反映在：入围积分变高，和资料审核变严。

积分上，你至少要60分，才有资格冲刺热门新盘。

即使热门新盘，积分不需要这么高，你也要准备足够的资金。

说白了，好的新盘，要么拼积分，要么拼money。

资料审核上，只要你有一丁点瑕疵，甚至你以前无心之举，都有会导致你被拒绝。

目前已知标准有：社保、收入、流水、首付款、家庭情况和征信报告等等。

每一种情况，都有很多注意事项，一旦踩雷，就彻底没戏。

所以，深圳打新，现在特别内卷。

所有人都做了很多努力，但整体价值并没有提高。

买新房，甚至比以前更难。

2

当然，能买新房的，还算幸运。

因为他们既拥有买新房的履历，又拥有买新房的实力。

深圳新房，其实也不便宜。

参考价新政后，很多朋友不是逃离二手房，而是直接离开深圳。

就算在深圳工作，他们也开始关注深圳周边的房子。

最近，有很多朋友，都问大湾区到底要怎么买？

问的最多的，还是佛山、珠海、中山和惠州，这4个基本不限购的城市。

简单说一下各自情况：

佛山，常住人口950万，10年增加了230万人口，增长率32.03%，人口吸引力很强。

佛山是全国著名的强制造业城市，当地有很强的购买力，年GDP突破1万亿元，比东莞更强。

佛山城市界面很不错，比广州大部分地区环境都好，教育、医疗和产业都紧跟广州的节奏。

跟广州有地铁连通，广佛一体化让它们几乎是一个城市。

最关键的是，几乎不怎么限购，对外地人比较友好。

佛山的问题，是面积大供应大，有2倍深圳这么大，而且离大湾区内湾比较远，不属于A字型战略周边，深圳人对佛山的态度相对一般。

珠海，常住人口244万，10年增加88万人口，增长率56.36%，增速仅次于深圳。

珠海生活很宜居，人均GDP高，高学历人才多。

有澳门和横琴的利好，而且港珠澳大桥和深珠通道等交通规划，都让人很惊喜。

珠海的问题是，总人口是真的少，在整个广东都算人少，增长快只能说明基数低。

中山，常住人口442万，10年增加130万人口，增长率41.56%。

中山本身经济一般，GDP在广东倒数。

目前最大的利好，就是深中通道，预计2024年通车，通车后开车到宝安，据说只要30分钟。

马鞍岛目前卖到3万左右，而市中心只卖1.5万。

我实地去考察过一次，感觉马鞍岛有想象空间，但价格有没有透支见仁见智。

惠州，常住人口604万，10年增加144万人口，增长率31.45%。

惠州不用多说，离深圳很近，很多深圳人都跑去养老买房。

这次常住人口破600万，意味着惠州有资格修地铁了，这确实是个利好。

但有没有钱修，推不推得动就是另外一回事了。

惠州最大的问题，在于产业不行，还有天量供应。

去年1-11月惠州新房成交13.8万套位列第一，但二手只有不到2万套。

这么多房，你说以后要谁来接盘？反正我暂时没想到有谁。

总的来说，这4个城市，都各有利弊，但比什么肇庆江门，还是要好上许多。

前几天，我在微博做了个投票，目前看来，佛山和珠海呼声最高。

端午节假期，我们会开展第一期佛山游学团，感兴趣的朋友，可以关注我们公众号，跟助理预约咨询。

3

想在深圳买房的朋友，如果只能买二手，我的建议是：

1.忘掉过去，接受现实

再怎么懊恼，再怎么后悔，已经没啥卵用。

与其总想着，新政前为什么纠结没买，还不如保持耐心，留意有什么笋盘出现。

即使加点钱，还是能买到你想要的房子。

如果房东急着卖，你要出的钱，也并不会太多。

2.买到，比什么都重要

都知道，深圳房价易涨难跌。

虽然行情暂时被压制，但深圳基本面不变，好的房子长期还会温和上涨。

这次影响的，只是需求层面，供给虽然跟上，但还是杯水车薪。

大家迟早会接受，加价买二手的现实。

趁现在，你还有机会，能买到房，比什么都重要。

新房虽然也很好，但很多人没注意到，新房价格其实也在上涨。

由于全球放水，所有原材料价格都在上涨，美国房价已经开始跳涨。

今年输入性通胀的压力，还是有点大，这么多钞票，最终还是会回归核心城市的房子上。

因为所有人的共识，还是买房才能保值。

3.买错比买贵更恐怖

虽然深圳房子还是优质资产，但买不对房，大概率还会踩坑。

现在明显是分化行情，部分强势地段，比如深圳湾、科技园和香蜜湖板块，次新带学区有共识的产品，成交还算不错，笋盘也都在被逐渐消化。

说白了，大家不是不愿意买二手，而是不愿意买不好的二手。

好的产品，永远会有市场。

另外，政策调控后，大家买房门槛都在提高。

提醒很多朋友，不要因为买不起，就随便买差的。

房子是一个家庭最大的一笔开支，买对房是一个家庭最大的战略。

未来趋势是，深圳上车置换门槛都在提高，以后很可能是“一房定终身”。

所以，找专业人士，买好的产品，真的变得非常重要！