今天这篇稿子，是我压箱底的存货了。

本来打算自己珍藏，但想了想又认为，会给当下买房的朋友，带来很多帮助，有一些是一手的信息资料，索性还是分享一下吧。

做自媒体以来，我记录了很多粉丝的买房问题，以及很有参考意义的买房故事。

其中一位叔叔，让我印象比较深刻。

因为这位叔叔，看房的时候很纠结，前前后后问我的问题，估计要20多个。而且有些非常的刁钻。

但他又是一个非常典型的买房案例。预算1000万，改善群体，西部区域。

他的画像，在我粉丝中，占比很多。

最后，这位叔叔历时8个月，看房200套，换了50个中介，终于把房子敲定了。

他买房的节点踏的也很好。因为从去年年底到今年年初，很多改善型的房源，都有了不同程度的涨幅。

接下来，我们就听听他的买房故事。

2020年京都换房记

经过半年多的卖房、看房、买房，终于在2020年年底前完成了换房大业，换了一个主客观都感觉比较满意的房子（自我评估算九成满意吧），并在新年来临时入住。

中间过程还是比较复杂曲折，也得到了几位网络大咖不遗余力的指点和不少中介经纪人的辛勤带看，尘埃落定后，平静下来，总结回顾一下，也是对一个重要历程的记载，也算对提供帮助的人士的感谢，但愿也能给有同道中人提供点参考。

01

前奏：换房决定与条件

自己一直住的是西南三环内丰台一个成熟地区次新小区。

虽然有上半天不见阳光、西晒和通风不畅等问题，但一方面觉得小区环境和地理位置还行，一方面觉得房价太高也错过了换房最佳时期，自己的房子也卖不上多少价，所以换房的事偶尔想想也就算了，一晃就过了很多年，也说明人的忍耐力和适应性确实也很强。

直到进入2020年，越来越觉得这个住房不舒服，而且自己也老大不小了，尤其是家里还有衰老的老人和已长大的孩子，于是想还是趁当前市场较为稳定，投入些资金、贷点款，换一个大点的房子改善一下住房条件。

于是，在中介挂了房子过了大半年终于卖了。中间由于房子还没卖掉心里没底气，只是零星地看了几套房， 等卖掉后手头有了资金才抓紧看房（也就是成为中介所说的优质客户，也觉得有条件好砍价）。

选房设定了几个前置条件。

一是预算。

想着自己在小年轻中介眼里已属于大叔级别的了，还有老人、孩子都得考虑，自己的风险也在增大，还有生活中不可预料的事情，别给自己太大压力了，于是开始总房价预算控制在800万左右。

二是选房区域。

因为不考虑孩子上学，学区房就先不考虑了，主要是改善一下住房条件，板楼三居为主，通勤还要方便。

那么结合总预算和当前房价，选房区域基本上圈定在 西南三环的万年花城、七里庄，南三环的草桥，后来范围又拓宽到西南四环外的郭公庄、青塔的郭庄子，这些都是看的板楼。

三是配套。

自己是个地铁控，感觉在这种大城市，地铁是最方便和最有保障的交通工具了，决心房子一定要选在地铁附近，之前住的房子离地铁一公里开外感觉很不方便，房子距地铁站点的步行距离最好控制在500米以内，就像另一个换房大叔说的，就是下雨没带伞也能跑回家不至于淋雨的距离，但后来还是结合房子条件对距离放宽了些。

生活配套方面，

周边最好有医院、商超等，生活方便些。四是房子本身条件。首先要有电梯，后加装电梯也行。没电梯太不方便了，拿东西爬楼梯太费劲，尤其是年龄越来越大，回头还有老人过来住。

还有就是不能有较大的遮挡，尤其是不能有阳光遮挡。

北方城市寒冷的冬季阳光太珍贵了，感觉对于那些认为大部分时间在外面和单位呆着、阳光多少无所谓的观点很不认同，阳光也是金光啊。

四是次新房， 最好是2000年以后的。

感觉房子老的户型和小区环境不太好，设施配建老化，但有的老社区周边生活配套的确方便。

五是保值。

不希望房子买了后跟不上市场，当初就是不懂这个道理图价格便宜就买了个西向塔楼，最后出售价格还是没跟上市场整体节奏。

这是主要的选房条件，据此的确排除了很多房子，尤其是地铁距离的条件，也让自己错过了一两套后来认为很不错的房子。

另外，又附加了三个小条件：

装修要好，最好能不大动，否则太耗时耗力耗钱了；

厨房光线要明亮，太暗了影响采光和心情；

卫生间最好带窗户，否则通风不好有味不卫生。

这三个小条件随着看房量的增多有时候会掺入主要选房条件中，这样就影响了房子的选择。

这些选房条件都满足的确不容易，所以看房的过程就比价漫长，尤其是价值判断可是很专业的事情，经常从自以为大家都会有的观点出发很容易误判，往往是不不懂房产深层价值的观点。

比如，觉得一个小区位置很近甚至还在三环以里二环边上，周边生活交通方便，价格相对较低，就认为很实惠，性价比高。

像东南二环边上的一个70年产权的180平四居公寓，南北通透，户型不错，站在朝北的客厅落地大阳台上可以远眺许多著名的景点如天坛、电视塔、龙潭湖公园等等，视野太好了，出门就到二环，总价才900万出头，觉得性价比极好。

但按照专业和市场眼光看价值有限，主要是70年产权的商住楼，居住氛围不好，而且小区也不大，就是一幢连体楼。

还有一些地方自己觉得生活配套不行，很冷清、不热闹，比如西局，虽处在三环外但单价比三环里的首科花园所在地区高出不少，甚至是丰台均价最高的区域，自己就觉得价格虚高，但西局的房子成交价也就维持着这个高度。

02

看房与遗憾

自己是个对换房特别投入的人，而且对房子有很深的情节，同时认为大几百万的投入，安居乐业的居住场所，既要住得舒服，也要保值，可得精挑细选了。

所以，大大小小的中介带看了很多房子，但能同时满足自己选房条件的的确不多，尤其是再叠加三个附加条件，可选的就更少了，偶尔有的要么贵要么动手慢了没抓住机会。

应了那句话： 好房子不是等来的，是抢来的，买好房子要快、准、狠。事后总埋怨自己眼光不够准，不识货。

万年花城是看得较多的目标小区之一，当时有个位置视野楼层装修俱佳的房子（稍有遮挡、双暗卫），就是报价单价比一般房子高10%，业主也不肯怎么降价，就想着等等看。

结果，没过几天，房子比报价稍低点卖了，也是有点遗憾。

但另外一套，次顶层双明卫，报价单价与那套差不多，就是装修不太好了，遮挡稍严重些，挂了一年多了一直没卖掉。

看得多了，有的中介就劝说，没有十全十美的房子，80%满意就行了。后来看得很疲惫时也这么想过，但还是有点不甘心。

海淀田村大苑海淀名著小区有个房子错过去了想起来一直很后悔，小区是2016年的，外挂石材，品质看上去很好，小区不大，但很新，房子是12层顶楼的，装修的很好，业主说三年前花40万百安居装修的，这是我看过的小区环境和房子条件尤其是装修最好的房子，业主一家人也很好。

中介带看完后，我忍不住带着家里人又去看一次，但后来一直犹豫，并和附近的房子来回比较，

一是觉得房子是顶层，冬冷夏热的，将来有漏雨的风险；

二是离地铁稍远，走路10分钟吧；

三是小区小，只有前后两排楼，中间一个狭长的花园；

四是房屋面积稍小，115平，但说有赠送，加起来120多平，但得房率只有75%。而且因为新，品质好，房子单价要比周边小区高很多，但总价差不多。

这个房子总共挂了有半年卖掉了，业主也如当初说的把所有的家具家电都留下了，基本上达到了拎包入住的程度。后来想想， 那些让我犹豫的问题实际上都不是太大问题，这个房子确实省事方便品质又好，跟新小区没啥区别。

对比附近的一个离地铁近、面积大的小区，因为小区和房子相对旧，房子里面的东西三天两头坏了需要更换，还闹腾着换物业，感觉还是那个较新的房子好，但只能后悔了。

买房有时候跟买其他东西一样，看得多了，初心就可能变化了，眼光可能就高了。就像当初换车，看了一圈后，结果换了辆预算高一半的，当然颜值功能都很好，但是否好得值多出来的50%，好像也说不清楚。

这次换房也是这样。

最早是想在三环附近买个与原来西南三环里塔楼差不多单价的三居板楼，这样西局是无法考虑了，只能往西南三环外找了，谁让最早买房时没多花点钱选附近的三居板楼呢。

万年花城、七里庄、草桥是综合条件较为符合的目标区域，按大咖的说法价值上也属于丰台的第二梯队，因此在这些区域看了很多房，但始终下不了决心，总感觉没有特别吸引人的房子。

万年花城二期配套较完善，对面首经贸大学部分设施可共享，不远处新迁来的天坛医院和在建的北京口腔医院看病方便，但周边小区新旧混杂，商业配套不足，道路通行条件一般，且户型结构好点的房子大多都有些遮挡或厨房采光不好，明卫更稀缺；

恋日嘉园一期所处的草桥大环境很不错，花草繁盛整齐，还有新机场城市航站楼，按大咖说法草桥的城市界面超过丰台其他地区，但房子年代较早，有些显旧，且上班通勤交通有些不便；

西局欣园南区的交通最为便利，但房子的客厅和一个次卧窗户内缩影响视野和采光，且单元入门后有几级台阶。

后来还看了一下比较新的 万年花城五期，小区环境和户型不错，就是离地铁比较远，总价也不低。

后来，还看了 七里庄西局欣园北区的一个120平的三居，感觉位置、小区环境还不错，装修也好，缺点是只有一个卫生间，楼层低，但觉得可以了，就觉得报价偏高了，请中介和业主联系了多次，价格也降不了多少，就僵在那了。

后来，位于丽泽商务区核心区的 丽泽雅园出了一套135平东南向的塔楼中楼层三居，户型和装修很吸引人，站在客厅宽大的落地阳台上可以一览丽泽商务区众多的高楼大厦，包括地标性建筑丽泽sohu，心情还是很激动的。

最大的缺点是下午2点后阳光会被身旁的另一栋塔楼全部遮挡。

另外，同一层户数有些多，是两梯十户。小区是纯粹的塔楼社区，价格和我原来的房子几乎一样，但小区内部环境相较差一些，好处是门口不远处就是在建的14号线地铁口，离“五线换乘”的丽泽商务区站也就一站的距离。

业主也有大额抵押需要客户资金垫付解压，参考之前成交价格跟业主谈，没谈成，就决定再缓缓等等，然而，差不多十天左右房子卖了，价格比我的报价高。对此，既有深深的遗憾也有不甘心。

紧接着，丽泽商务区相对高端的 顺驰蓝调小区出了一套高层的全南向三居，101平，总价也符合预算，很兴奋，但后来听说这个房子有600万抵押需要买房人垫资解抵押，且一个卧室和厨房的墙是斜的，而且不是板楼，两梯六户，而业主又不肯怎么降价，就犹豫了。

这中间，还去看了 海淀的白石桥区域、首都师范大学家属区、曙光花园、美丽西园、恩济花园等，房龄老、户型差、单价高，其中，看了恩济花园一套板楼小三居感觉不错，没成想正在商量考虑时第二天就卖掉了，也挂了几个月了啊偏偏在我看后就卖了，很奇怪。

再后来，还看了西南四环外的 泽信公馆、万科西华府，两个小区都很新，户型和内部环境也不错，总价也合适，就是离得远，上班高峰期开车得一个小时左右，还有就是周边环境有待完善，去实地跑了两三次后想了想就放弃了。

在不同的区域看了不少房子，看得多了眼花缭乱，连时不时去请教的大咖都忍不住问我到底要选哪个区域的房子，我也有点迷茫了。

为什么会迷茫，对于值得考虑的房子都有很强的代入感，想象着自己买了这个房住进来后生活的场景，考虑各方面因素是否合适，因为总想找一个综合条件满意度达到90%及以上的房子，但确实很难，而且有时候可能碰上了，就因为一两个当时认为敏感的问题就犹豫或否定了，等回过味来时，房子就没有了，自己也只能拍大腿后悔不跌。

03

决断与兴奋

时间过得很快，转眼快到年底了，眼看距我户口从卖出的房子转出的最后期限还剩一个月了，几次协商延迟迁出未果，按合同约定，超一天就要罚几千大元啊。

于是加快了看房的节奏，但房子这事不是你看得多就一定会碰到合适的，但不管怎么样，到了最后需要决断的时候了，否则就肯定违约了。

这时候又总结了一下前期的看房经历和眼下的紧急情况，并考虑了别人的意见，毕竟换一次房不容易，既然之前性价比好的几套房子没来的及，现在即使时间紧急也不能太将就，换就争取换个90%满意的，不留遗憾，把家底又仔细全面地算了算， 决定调高目标和预算。

于是，就去看了之前没敢看的 海淀住建部家属院塔楼西北三居、工商大学东校区家属院板楼三居，两个房子还都是学区房，只是后者学区更牛。

但没想到的是工商大学东校区家属院房子看后的第二天就出售了，很有挫折感。

住建部家属院房子是两梯八户的塔楼，房子朝向西北主朝北（只有主卧室朝西带阳台）且楼层低，还是很犹豫。到了最后时限的周六，又看了一个顺驰蓝调130平的全南三居，这个房子也出来的很少，比上次那个101平好处是各个房间都很规整，而且只有两梯四户，这个房子还真是挺吸引我的，不足的是装修不太行了，而且楼层低些，冬天的阳光有些遮挡。

看完这个房子后，就赶紧梳理最近看过的这几套房子，必须决定定哪套了，时间真到了最后的时候了，确实有些焦急和无奈。

正在这个时候，突然接到之前带看过房子中介的电话，急切地问我是否去看一下LLQ附近一个小区的板楼三居，说业主降价了，而且就卖这一两天，过了这个周末就不卖了。

我知道这个小区和户型，觉得位置环境和房子都不错，尤其是户型很不错，按照中介的说法，有了这房子以后就可以不用再考虑换其他房子了，房子几乎满足我的全部选房条件，但就是一条不满足——总价。

这次我一听中介说的最新价格，感觉有点可能了，保险起见，就让中介把买这个房子所有的费用都算清楚给我，看看能够得上不，发过来一看，感觉勉强基本上能够得上，但几乎要把所有的现金都用上还得贷不少款，压力还是满满的。但是，考虑到时间紧迫，而且房子本身很好，就跟中介约了去看房子。

看后对房子还是比较满意的，价格方面想跟业主再谈谈，业主不肯再让价了，一咬牙一跺脚，订了！

于是跟业主谈好了价格签了协议，房子就这么订下来了。由于订得过程太快、总价不低，感觉有些不真实，恍恍惚惚的，就像大咖说的“一晚上决定了一千万的大事，很刺激”。

之前可是千挑万选的，而且在预算调整之前对这个房子只能是想想而已的。

由于双方都比较急切，相互配合较好，所以，房子交易和过户手续办理得比较顺利，中间唯一担心的是银行房贷不批或不足额批，以及批了但放贷不及时，还好贷款顺利审批通过了，贷款也很快放款了。

这样，一个多月后就完成了房屋交割。拿到业主递过来的房子钥匙那一刻，一棵躁动的心终于安静下来了。等业主和中介都离开后，我一个人在房子里感慨万千，甚至不敢相信这一切都是真实发生的事情，不敢相信自己终于拥有了这个总价不低、户型接近完美的三居，而且几乎拎包入住。

在几个房间里不停的来回走，浏览着这个千辛万苦得来的房子，抚摸着房间里的还比较新的家具家电，确信真是我的房子了，感觉很兴奋。

04

惶恐与希望

然而，兴奋的感觉持续没几天，很快就混杂进一些惶恐、担忧来。

大的政策方面，2020年年底前后国家给房地产公司融资出了三条红线，随后又给银行贷款设定了两条红线，国内其他几个一线城市纷纷出台限购限售政策，整个房地产市场气氛变得凝重起来。

个人方面，贷款还款压力、手头现金的局促、工作和生活前景的不明朗，就反思投入这么多去买这个房子是否有些冒进？

不过，看过这房子的朋友对房子的肯定也一定程度上给我忐忑的心情增添了些安慰，起码让我进一步确信这个房子本身确实不错。有时候，感受着透过房子的阳光和微风，体验着房子所带来的舒适和生活便利，就给自己打气：咬咬牙，挺过这两年，前景应该还是光明的。

05

感谢给予帮助的朋友，以及买房的经验教训

虽然自己不是房市小白，但毕竟平常接触这方面的信息很少，尤其是价值判断很困难，看房过程中很迷茫甚至很绝望时就希望有高人指点，也从别人的文章中了解了网上一些购房大咖。

我感觉，大咖意见与自己初心要相结合。大咖往往从理性客观角度提出意见，一般都很中肯准确，值得好好考虑，但也要看看自己实际情况和感受。

再说中介，为尽量快的寻找中意房子，我联系了绿中介黄中介还有一两家小中介公司，总体上中介带看都很积极主动，许多人聊起房产如数家珍，钻研很深，我曾经和一个中介看完房后站在路边上聊了一个多小时的房产价值和选房策略。

还有一个年轻的中介为了确认房子到地铁的步行的准确时间，专门看着表来回走了两趟并告诉我实际情况。

还有一个中介为了等业主，在寒冷的室外站了近一个小时，还得了感冒。

还有几个中介在近半年的时间里热情带看数十套房但一直没成交也从未怨言。

有些中介确实是把这个工作当个事业去对待去研究，当然良好的回报反过来也是一个激励，我见到大小中介都有开着奥迪、宝马拉客户看房的，骑电动车带看的不一定就买不起，而是图更方便或没购车指标。

毕竟大城市的房子总价很高，改善客户房子总价基本上是800万起，按成交总价的比例取费收益还是很可观，中介行当里尤其是大中介公司里全日制本科及以上年轻人很多就不会奇怪了，有时候觉得如果自己再年轻的话也说不定会干这个工作。

另外，经验与教训都是很深刻的。

一个是投入的成本太大。

房子资金投入较最初计划大幅度提高，基本上把手头的资金都投进去了，这些资金去买理财收益还是不错的。

而且看房买房时间太长，断断续续经历了夏秋冬三季，虽然结果还是不错，但投入的时间和精力也是成本啊，人的时间和精力都是有限的，在这方面投入了在其他方面就少了，有可能还有比买房更重要的事情，有时候也怀疑是否值得花这么多的时间、精力、资金去买一个居住的房子？

还有就是不够果断，以致错过了几套性价比很好的房子，增大了购房成本，也拖长了买房的历程。

市场上房子很多，但好房子很稀缺，首先要能识货，别被忽悠也不能忽视，关键时候请教大咖很有帮助，但自己重视的方面满意也很重要，判断好了就赶紧出手，好房子盯住的人很多，真是手慢无。

再有就是价格，一般情况下，一分钱一分货，笋房不是没有就是很少，要有足够的运气、耐心和条件才能淘到。

成交价往往是买卖双方内心博弈结果，与当前是买方还是卖方市场很有关系，想起来有大咖说过 ，用市场价买一个优质资产比用较低价格买一个普通资产更划算，这话细想起来也许很能体现资产的价值规律，但也见仁见智了。

另外，看房过程中中介总希望带看更多的房子，自己也就顺便多看了，有时候会突破选房条件，所以还要有所选择，否则太费体力和时间。