我是广州楼姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为1000人提供买房最佳解决方案。楼姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！楼姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：楼姐你好，华润高价拿下白云金沙洲地块，佛山的楼面价又被刷新，这房价是要起来了吗？

回答：金沙洲的“面粉”比“面包”贵。此次拍卖的地块位于广佛交界处，广州一侧周边目前完全没有在售的一手楼盘，二手比较新的房源报价大概在3.5万—4万元/平左右。此次4.2万的楼面价比区内绝大多数二手房价格都要高，甚至高出不少。可见开发商非常看好该片区的后市。

在过去几年深圳东莞涨幅很猛，远超佛山。但购房要看准时机，热点是会转移的，关键是把握好时间差。去佛山买房，要以发展的眼光去看待佛山！今年的佛山也许就是去年的东莞。

佛山的土地供应是巨大的，人口的密度是中等的。佛山房价的涨幅其实很依靠广佛之间的政策行情。

佛山现在最有价值的区域就是临广区域，比如千灯湖、金沙洲等等。楼姐认为佛山未来的房价分化，会比广州更明显。佛山东这片区的区域，会继续领跑佛山的房价。

提问：楼姐你好！请问在广州投资公寓，哪个板块升值最快？
最快多长时间可以出手？
回答：根据2021年上半年的广州公寓销量数据，在广州买公寓，可以优先考虑的板块：广州南站、黄埔区府、科学城。
最快可以三年时间出手。

提问：楼姐，深圳的一些旧改房能不能买，风险大不大，中介说平湖佳兆业广场附近，单价2.5，三年拿红本，是否可信？
回答：平湖挺冷的，也是深圳被遗忘的片区，多年来偏安一隅，不温不火，惟一的小亮点就是平湖枢纽站和周边的大规模拆迁。不过即使建成，交通枢纽站也从来不是房价高地，没有暴击的可能性。平湖惟一值得关注的是回迁房，旧改推进快，单价两万多，直接和开发商签约的房源还是可以搏一搏的。

提问：您好，我是广州大学城的老师，今年想在附近买房了，请楼姐帮忙看一下大学城周边怎么样，可以买吗？

回答：大学城的地理位置优越，恰好在三区交界处。广州最重要的“东进、南拓”战略，大学城卡在珠江新城的东南角，吃尽东进南拓的发展春风。

去年以琶洲为核心片区，联合国际金融城片区、鱼珠片区，打造成为大湾区数字经济高质量发展示范区。

广州地铁7号线二期，将从大学城北上连接黄埔区科学城，是广州GDP第二强区，高新技术产业聚集。将来地铁7号线二期接通科学城，供不应求就会发生涨价行为，这也就不奇怪为何大学城的房价一直处于高位。

轨道交通的发展只会不断“抽血”周边地带的人才进城，它不仅会为板块导入上万高校学子，也进一步打开了区域的知名度，随之而来的还有相关产业、城市配套。

但这个板块的价值，还远不止于此。

提问：楼姐，我今年刚大学毕业，是全日制大专，想在大城市发展，可以在广州入户吗？

回答：根据广州市人力资源和社会保障局发的消息，学历条件由全日制本科降为全日制大专，降低了入户的基本门槛。进一步挖掘年轻人加入广州，并推动年轻劳动力往城区外的区域发展，抢人的同时，也缓解城区压力，进一步促进城区外其他区域的发展。

只要你年龄在28周岁以内，拥有全日制大专学历，再连续缴纳一年的广州社保，你就可以在花都、从化、增城，这三个区域入户。入户后将根据实际居住地，工作地为原则，可以在白云、黄埔、黄渡、番禺、南沙、从化、增城，这七个区域内，自由迁移，甚至累计缴纳广州社保三年后，有机会向越秀、荔湾、海珠、天河四个市中心区域迁移。

总的来说，2021年广州主流的入户方式依然是积分入户、学历入户、技能入户和职称入户。除此之外，还有比较特别的广州市差别化入户。

提问：楼姐，番禺和南沙，买房怎么选？
回答：番禺区和南沙区的面积都非常大，部分板块的发展是会比较突出、比较强劲的，例如：番禺的万博，有产业、配套、交通等支撑；还有番禺广场，有超强大的地铁交通枢纽，除了3号线、18号线、22号线，远期还有17号线。
南沙，目前主要是蕉门-金洲一带，配套和居住氛围相对成熟。而其他地方，居住氛围比较淡薄，产业进驻较少，配套未完善。从居住氛围、配套成熟程度上看，番禺的万博和番禺广场会更合适。从宏观方面发展上看，南沙的后劲力更强劲。

提问：楼姐，我在广州工作，打算在黄埔区买学区房，听说附近在建很多学校。长岭居板块的房子怎么样？

回答：长岭居版规划常住人口约23万人，版块内配置中学5所，初中3所，九年一贯制学校1所，小学11所，私立学校2所。长岭居大部分楼盘均有配建幼儿园，基本能实现在小区内解决入幼问题。

北师大广州实验学校、二中开元学校、铁英小学，都是近年才刚刚新开学，而首届学生尚未毕业，暂且无法从成绩、排名上分析此版块教学质量的优劣。

在楼姐看来，新区新学校，无论是否贴有名校招牌，对于未来教育质量发展这一因素上是不确定的。

提问：楼姐您好！我是广州户口，无房，最近看了七个楼盘，很纠结，不知怎么选择？

我是投资为主，兼顾自住，请楼姐帮我按照投资价值进行排序：御溪世家、合生湖山国际、广州亚运城、恒大阳光半岛、品秀星瀚、中央城。

回答：根据投资价值，先后排序：广州亚运城→中央城→御溪世家→恒大阳光半岛→品秀星瀚→合生湖山国际。

提问：楼姐你好，广州房贷利率又上涨了好多，房贷调控政策收紧，放款时间延长。对我们刚需来说真是太难了。以后的房贷还会涨吗？

回答：今年以来，广州房贷利率持续上涨，购房成本上升一定程度上会影响打击客户的购房热情。
未来广州房贷利率或持续保持高位，信贷状况，往往与楼市的冷热息息相关。当楼市过热的时候，信贷政策就会朝着收紧的方向狂奔。

去年年中，房价还没开始大涨，当时广州各大银行的首套房贷利率普遍都是4.8%左右。假设你是首套房，想从银行贷款250万的话，按照30年来计算，5.75%的房贷利率和4.8%的房贷利率，总利息相差53万！每个月的月供，也相差将近1500元。
但利率作为调控工具之一，未来仍有上调空间，购房成本会越来越高。

本文来源：广州楼姐