作为十四五的开局之年，北京各区都规划好了未来五年的发展纲要。其中通州区可是“口气不小”，规划中提到17条轨道交通，还要在十四五期间规划建设11条。

直接上图：

构建一环六横四纵的轨道交通格局：

一环：M102 线；

六横：6 号线、22 号线（平谷线）、八通线、市郊铁路城市副中心线、京唐城际、7 号线；

四纵：17 号线、M101 线、城际铁路联络线、市郊铁路通密线。

标红的线路是已经开通和即将开通的线路，其实这么看，到今年已经完成“任务”的一大半了。而未来通州地铁最集中的地方：

运河商务区、环球度假区、宋庄、城市绿心（市政府南侧）。

其实从地铁的密集度就能看出目前通州主力发展四个片区：运河商务区、政务区、宋庄和环球度假区。台湖-马驹桥将移交亦庄管理，这里不再多做介绍。

通州虽然购房双限，但是并没有影响片区发展与人才的引入。了解更多副中心片区的小秘密或者选房细节可以加饭总vfang8，有买房需求的请注明预算、区位、要求。

运河商务区——副中心的中心

饭总提到过：通州已经从基础设施建设迈入了软件投入使用的期间。

复看通州发展，如果不是2014年国家三大战略之一的京津冀协同发展的出炉，可能通州依然趴在地上。城市副中心概念的提出，也让曾经被多数人称之为“通县”的地方慢慢崛起。

随着交通硬件，商业写字楼等软性配套完善后，运河商务区可以说是副中心发展的重中之重。

如果说副中心与通州区是蛋黄与蛋清的关系，那运河商务区就是蛋黄的核心。

运河商务区的写字楼：金融街园中园、新光大中心、富力中心、复地中心等甲级写字楼都开始陆续招商，并且部分开发商还拿到了特批的商务公寓许可，多数被企业内购，只有复地通运府等部分写字楼还有房源流向市场。

其实运河商务区面积很小，规划上，没有新的住宅供应，会是一个纯粹商务办公的核心，这块也被定位为自贸区。

吸引外资进驻的进驻是必然的：在去年疫情最严重的时候，这个区域还新增外商投资企业96家，注册资金 9亿多美元，目前外商企业规模已经达到700家。

当时有些媒体的新闻标题就是：中国已经成为了外部投资的安全避风港，可见，就足以说明上面一段数据的含金量有多高。

严格来说，运河商务区里面是没啥商品房的，不过紧邻商务区倒是有几个，像之前的北京东湾、京澜誉府，都还有房。

6万多的均价，对于不了解通州市场的同学们来说这个均价有点贵。不过品质、物业确实是隔壁老小区没法比的。比如东湾引入的物业高力国际，基本服务了像如北京壹号院、东山墅豪宅项目。

而且从俩项目的网签率来看（北京东湾：40.5%、京澜誉府：36%），购房者对这里还是比较买账的。

虽然周边有点“老旧”，但是他们距离运河商务区太近了，也能沾到一些光。东湾的楼王已经开盘了，还有一部分400多万上车的一居室可以看看，想要了解这个项目有没有优惠，特价房可以加饭总vfang8

复刻大阪的环球影城——未开先火

未来通州的商业集中地，除了运河，最大的莫过于将于7月正式开园的环球影城了。

正如小标题所说，虽然是复刻的大阪环球影城。但对于国内来说，这是第一个，流量自然是空前的，再加上两条地铁终点站设置在这里，开园后肯定是不缺客流的。

未来这周边定位的是“国际社区”，这周边暂时没啥新房可买，不过万盛西到高楼金以南，贴着环球影城边上还是有很多空地的，碧桂园已经拿下了万盛西地铁站的地块，未来卖7万，说实话，位置偏、有点贵。若不是有环球影城的概念，真的找不出来这里卖这么贵的理由了。

但开发商不会无缘无故拿地的，毕竟交通与产业是一个片区有无价值的根基，那么就慢慢期待这里未来的发展吧。

在万盛东地铁北侧，有一个叫鑫苑·盛世天玺的改善盘，地块不大，均价6万多。

项目因为一些问题产权用掉了十多年，之前号称是距离环球影城最近的商品房（当然称号马上就易主碧桂园新地了）。项目卖的还行，开盘半年半年卖了1/4。缺点是离地铁有点远，不过未来M102倒是有机会在周边设站，了解更多通州地铁以及新房信息请加饭总vfang8

说完近期比较火的，我们再来聊聊政务板块。

太多好学校，一般人上不了——政务板块

这是我对这个板块目前的感觉。毕竟疏解了40万人，要建设很多小区来安置，必须要解决基本的上学问题。

北京学校、通州人大附、黄城根、育民小学、北师大未来实验小学...真是一般人都上不了。

政府南边是北京着力打造的城市绿心，还建设了三大建筑“博物馆、图书馆、大剧院”，要搞成一个东部的商业公园，可以说是未来副中心环境最好的大公园了。

也就是说，这一片主打的是政务服务概念，基本不会安排过多的商品房进来，普通人只能把这里当做旅游踏青的地方了。

西边武夷花园可以看看，多数的小区还是挺新的。百合湾、BOBO自由城等这样的次新还不错，而且还守着北京二中这个相对不错的学校。

新房只有之前关注度极高的金融街融御，一期已经没房了。二三期都是大户型，目前还没啥新消息，有这项目的一手信息我们会分享给大家，有买房需求的可以加饭总vfang8

最后来说说宋庄。

看病不愁的艺术小镇——宋庄

宋庄聚集了友谊医院、安贞医院、北京新疾控中心、首儿所通州院区等多家大型的三甲医院。

前两个已经开诊了，后两个还在建设，今年副中心引进的医疗医院中，宋庄的占比极大。

而且宋庄本身定位的就是艺术创新小镇，最有名的是画家村，不过已经衰败的不成样子了。

西邻东坝、东临燕郊，北临顺义，这里是通州的门户之一，所以一部分资源的倾斜也说明了这里将承载一些“压力”，比如安置、医疗应急等因素。

短期看，自住的话，还差点事儿，除了临近公园的环境还好些，其他地方环境真的无法用言语形容。

这里距离东坝十几公里，真是一个天上一个地下。至少未来几年还是很荒的。毕竟五年之内没有特别直接的地铁利好，之前的平谷线也为了副中心而改线，只能看通州自己的地铁能不能给点力了。

希望副中心能带带这里，但短期很难，毕竟钱都要花在南边。

所以说，副中心与通州区还是差着概念的，之前饭总也提到过，副中心的发展，目前就是政府稳步搬迁+行政企业进驻+强效政策落地，同时大建地铁和交通。

目前来看，运河商务区、武夷花园基本比较成熟，居住环境都还可以，偏远的宋庄是上车的选择，但交通的短板需要很长的时间来补足。

副中心的崛起，已经是看得到的未来。房价的双限政策，随着去年自贸区的公布，短期更不可能放开了。需要随着产业与人才的充分落地，尤其是黑洞效应形成后，将会是一个加速的过程。

当然所有的片区发展都是一个长期路数，像喊了20多年的东坝等等，跟着城市总规的路子走，基本不会错。想了解规划信息、买房思路请加饭总vfang8

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