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提问：最近两年的投资逻辑变化很大，很多过去不买的CEO盘涨得很好，像杭州这样过去房价不低的城市也成了投资风口，天津一落千丈，普通人怎么把握这样的变化买好房子呢？

回答：逻辑，原理这些东西，是不会变的。 变化的是微观，是具现化。 用火加热可以把菜炒熟，只是以前白领只有中式炒锅，现在流行西式烤箱。 由于限购限贷，由于好的商品房项目不断推陈出新，加上杭州这样的新一线城市有成功发展的平整新区（未来科技城，钱江新城，奥体钱江世纪城）。 结果是10年前的刚需，就是现在的改善次新。 过去只有老破小和刚需次新，大家只能在其中选择。 现在2016/2017/2018/2019/2020，每一年都有新产品迭代。 在2020年看2016的标杆次新，2016就是老产品。 不是CEO盘涨的很好，而是中高级购买力需求最旺盛的标的供不应求。 价值＜价格，就是笋盘。 产品优秀的，不等于CEO。

提问：房姐你好。 湖南省百万人口小县城，独生女00后。目前在北京艺术学院读大二，学校五年制。未来留京与否不确定，主要看将来的职业以及和现男友的感情状况决定，如果不留京大概率博士毕业后回长沙高校当老师。家庭有少量资产。 1.在县城市中心有一块1.5亩的地皮，贷款自建房8层。由于资金不足6-8层出售，5层自有。下三层做了个中高端幼儿园，收费在县城较高，生源充足。地皮+幼儿园+楼上住宅总价约600w左右。 2.长沙星沙区公寓楼一套89平。购于18年，有贷款，购入时总价约36万，现已贬值约至34w，加上贷款利率等，计算后约贬值4w左右由于没有装修没有租金这套房子目前没有收入。 4.长沙星沙区门面一个，购入于19年，与人合购有贷款目前有稳定租金，约5k。 家庭目前年收入约50-60w，主要以幼儿园学费为主。 我对家庭的财务状况不了解，投资以我母亲为主，父亲国企员工投资态度保守，对我母亲的投资不赞成，认为投资的投资方法就是贷款加杠杆然后买入资产。 目前有以下几个问题： 1.我认为家庭杠杆过大，这种情况下如果是否有必要用现有资产贷款投资房产？是否风险过高？有无必要了解家庭确定的资产确定投资计划？ 2.长沙已经限购，如果等我2023年毕业后拿到长沙户口后投资长沙 是否太晚，有无必要靠其他手段来解决限购问题？ 3.我认为同样资金的情况下投资长沙等二线城市多套房，胜于北京一套房，即使在北京工作也应该在北京租房而不是买房，请问从大体上讲这个想法是否正确？ 4. 如果投资长沙，有哪些区域的住房值得投资？ 岳麓区、芙蓉区、天心区等等区域哪个地区较好，是否有必要投资长沙的学区房？ 如果仅以投资为目的购入房产是否需要全部投资住房？能否投资门面和便宜公寓出租作为现金流的补充？但这面临没有升值空间的局面，是否值得？ 5.家人认为我年纪尚小，但我认为了解投资、房产等方法越早越好，该如何以各种专业知识说服他们接受我的观念？如房价数据、家庭资产分析等等。这些知识有什么书籍和方法学习呢？有无尽早亲自操盘动手的必要？ 6.由于年龄等局限导致我对房产认识薄弱，是否有必要抓紧时间趁寒暑假在长沙生活踩盘了解长沙的各区房价状况？ 7.目前从全国范围讲，有哪些值得投资的城市？了解房产投资的体系该从哪里入手？有哪些理论方法学习？ 感谢房姐解答，祝好！

回答：1. 负债要看每个家庭的资产情况，和收入及现金流的稳定性。不能简单的说高或者低 2. 可以用其他手段 3. 总价400以上 ，北京肯定比长沙好。即使低于400长沙也不是第一选择 4. 公寓和门面容易被套，不建议入，住宅投资为主。 长沙东西为主，重点关注武广新区（雨花区北部），或沿着地铁线淘二手次新笋。 5.先把精华主题看几遍，最重要是需要大量的跑盘+数据研究

提问：房姐好，本人外地户籍，刚刚有了购买资格，最近看了孙河组团地块的首创，远洋禧瑞春秋的洋房一层下跃，资金：1300万左右。现因孩子在陈经纶读小学五年级，就租住在嘉铭桐城！想问问房姐还有更好的推荐吗？

回答：孙河是望京的居住区，环境很好，自住选择远洋禧瑞春秋还不错。如果想要投资属性更建议看望京板块 例如 橄榄城、保利中央公园和东湖湾

提问：新人首问，请房姐指教！ 家庭情况： 非京籍，首房首贷，有通州房票，预算为总价350万以内的房子。 购房需求： 自住+投资升值。 1. 升值潜力大； 2. 有小学学区；（优质小学的分校） 3. 乘地铁较方便；（需通勤至积水潭附近) 请问， 问题1.北京各个新区相比较，通州升值潜力如何？ 问题2.根据之前的了解，比较有名的是：运河CBD，潞苑，梨园、临河里，环球影城附近。结合需求中的升值潜力+学区+交通，请问哪个区域适合，推荐哪个楼盘？ 问题3. 潞苑和运河CBD一河之隔，房价差很多，在两者里哪个选筹更好？因兼顾自住，潞苑面积能大些，潞苑有推荐的楼盘吗？ 感谢房姐

回答：1. 通州长期看不错，但由于前期价格透支，会有一波回调 2. 通州就没什么学区概念， 能看的过去的主要是运河东的人大附、北京小学以及五中分校，你可以看下 运河东的京贸国际城、武夷花园、百合湾 3. 运河CBD>潞苑，潞苑位置不好，推荐关注运河CBD，首套建议保值属性为主，未来置换也能底仓更足

提问：房姐好，买的房子时，房东告知暂时户口无法迁走，需要等半年后迁走，当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口，对方在北京无房，户口无法迁出。这种情况应该怎么处理？会影响我房子卖出吗？ 另外，房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗？ 是否可以追求中介责任呢？当时自己大意了，没有亲自去派出所核实户口情况。

回答：1.在和卖家合同中约定，由卖家负责解决户口迁出问题，并设户口押金及违约罚息标准。 2.派出所查档，如年龄较大会自然死亡可以等几年，押金不变。 3.影响房屋出售，转手越多越影响。 4.中介无义务，一切以条款为准。 5.买房之前，建议先找专业人士了解下，到底哪里需要注意， 中介套路有哪些，交易风险如何防范。

提问：房姐，跟女朋友即将领证买房，我非京籍满60个月社保，中介帮我审查了购房资格，已符合（是都可信？）。 廊坊买过房有贷款记录，目前手里子弹180个，准备入手300左右的上车盘。 目前有两个问题 1、贷款我们最多能贷多少，目前得知是4成。 2、最近看了十里堡、潘家园、劲松、三元桥地块。 您觉得哪个地块更适合入手，或者您给推荐几个小区供选择。

回答：你的应该使二贷资格，标准是6成首付，4成首付应该加了首付贷 推荐 十里堡5.3 石佛营西里5.5 甘露园5.2 例如 石佛营西里，日月东华，紫罗园，海华堂，京棉新城，城市广场。

提问：新人首问 房姐您好！目前在海淀有非本人名下的自住房。已经出手名下的唯一郊区住房（贷过款），手上有540，家庭年收入30，想在东四环附近或者以内买房，不需要学区，希望小区环境好一点，离公园近一点，保值。买后计划出租8年左右，然后再入住（自己养老用），请您帮忙推荐目前应该重点关注的小区，以及小区的合理价格区间。谢谢！

回答：看看石佛营的 炫特小区、还有朝青 润枫水尚、国美第一城。附近有个京城森林公园，还不错的。租金也还可以，价格可以参考最新成交价，现在挂牌价普遍偏高

提问：美丽的房姐好，请问打算投入2500万左右，小孩准备到黄城根小学上学，在木樨地上班，买长河湾小区、官苑8号还是金融世家？哪个小区保值？选择应该是首选距离还是小区品质？另如果紫御府和长河湾大户型比较哪个好，感觉紫御府单价会低一些。谢谢！盼回答。

回答：长河湾小区里面还算安静，但比较老，外立面显旧， 官苑八号的大户型临街的比较多，金融世家房子品质很好，但户型大，当时为了规避9070，一个房子分拆成俩房本。 紫御府肯定比长河湾好。2000+的盘选品质

提问：您好，新人首问。我北京户口，王府井附近上班，高米店一套房，月入四万。手头资金400，现在的首套房还有一百万房贷，不计划还掉再dy，计划直接拆借别人二百，买入总价750左右二套。以自住+保值增值为主。 看了草桥 角门的草桥欣园 恋日嘉园 怡然家园6号院 珠江骏景的三居，双井的华腾园三居，苹果南区 首城国际二居，崇文门新景家园 都市馨园 金鱼池二居。 请问房姐，从区域上，您建议选择哪片？具体到每个区域，里面几个小区如何选择？ 我自己目前排序都市馨园（得房率高于新景），珠江骏景北区，首城国际，华腾园。 想尽快出手，求指教，这几天脑仁已疼，不胜感谢！

回答：首选都市馨园作为投资 没大问题，其租金本身也较高。 珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱，后期涨幅不会大，能跟上大盘就不错。 朝阳板块整体上来说潜力更大点 ，推荐再看下 风度柏林、CBD传奇

提问：踩盘中听闻有套单价很“诱人”，追问之下中介说1200的房子抵押1100，有被查封的危险⚠️ 想问，风险除来自高抵押比例之外还有什么？

回答：抵押不是抵押 抵押本质是债务，债务导致产权纠纷，对抗产权变更。 债务背后代表着风险敞口，什么样的房子贷款可以超过7成并且导致无力偿还。 什么是查封？ 意味着经历了贷款展期，经历了民间借贷，经历了内部处置，都没解决问题，然后才查封，最后是法拍。 同理，法拍房很难出优质房的道理，因为优质的前面已经基本处理掉了。

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