最后一个配套完善南北通透南向三面宽三居|三居|庞各庄|得房率|户型|新盘

曾几何时，公认为限竞房时代最为耀眼的明星户型——89平方米南北通透南向三面宽三居。别的不敢说，在那个年代谁有这个户型产品，谁说话嗓门都高三分，就是硬气。事实证明，但凡有这样户型产品的项目，也都卖的不错。

至于怎么叫卖的不错呢？到今天，只要您觉得周边配套还OK的地界，还能找到的有这种产品的新盘项目，就剩下一个。至于其他的？都没了~这个还有89平方米南北通透南向三面宽产品的新盘，也只是单纯的因为人家项目17万平方米的建设面积，说白了也就是自身体量比较大，所以到今天还有些这样的户型产品。这就是本文的主角——保利建工和悦春风。

说和悦春风之前，我先跟大家挂一个赌。赌什么呢？未来这类产品将会消失于京楼，和悦春风将会是有89平方米南北通透南向三面宽的最后一盘。且听我说完理由。

理由一，硬性条件变了。

众所周知，未来的商品房新盘，大部分有一个限制条件，叫套内7090。而诸如和悦春风这类套型或者建面限制要求为7090的楼盘，说白了已经绝迹了。既然硬性条件从套型改为了套内，也就意味着开发商可以做建筑面积110-120平方米的户型产品，因为这个建筑面积的户型，套内刚好90平方米。既然人家研究户型的重点已经从原先的89平方米上升到110、120平方米，那还有多少人会去研究89平方米户型呢？从目前我们工作室了解到的新盘信息来看，五六环之间现阶段做的三居最小户型是95平方米，不管怎样，在后限竞房时代我们貌似在再没有看到89平方米这个面积段的三居。

理由二，得房率不允许了。

要知道，90平方米的户型产品做到一梯两户，在我看来已经是极限。因为哪怕只有一个电梯间与楼梯间，您要明白90平方米的户型实际得房率也就80%左右。比如和悦春风的得房率就是基本到达极致的80%，我理解得房率再提高不是太难了，而是不可能。

2021年新的建筑规范，超过11层的住宅建筑必须配备两部电梯，电梯计入公摊，原来一部电梯的公摊现在变成了两部，如果做两梯两户89平方米南北通透三居，得房率会怎么样？答案只有一个，变低。

要知道89平方米三居，本就是经济型三居。如果得房率再次被压缩，那就不是经济型三居而是真成了蜗居。

理由三，限竞房的时代结束了。

前几天我做了佳爷房谈独家统计的限竞房网签情况统计，截至2021年6月22日，106个开盘限竞房项目的整体网签率73%，说白了限竞房的大部分不是预定完了，而是实实在在的卖完了。所以您要指望限竞房还能再出来什么好产品好户型，就不用奢望了。因为限竞房到现在已经进入了倒计时阶段。

再来说说为何突然说起和悦春风这个楼盘。前不久有个粉丝哥们儿跟我感叹，再也找不到南北通透南向三面宽，南向面宽9米多的89平方米小三居了。我想了想好像还真是这么回事儿，所以动了心思想了想这类产品是不是真没了。

我是真想了有几分钟，把所有的100多个限竞房项目在我脑海中一个个的过完之后，我只记得和悦春风还有这类产品。当时我就感叹啊，去年还红红火火的限竞房，没成想到今天就已经接近尾声。

在回忆的时候，我也想起了当年我写过的一篇文章。标题忘了，大致意思就是限竞房这玩意，甭管便宜贵，尽量买周边配套完善的地界。因为实际情况就是，周边配套相对完善的限竞房，卖的最好。当时这篇文章里，我记得针对于六环外的2、300万刚需限竞房，我给过的推荐，就有位于庞各庄的和悦春风项目。

庞各庄给我的感觉，现代化低密度小镇。小镇内自身的底商配套发达，您也甭说忒高级的，反正正常居家过日子买菜做饭，偶尔馋了吃一碗卤煮或是下个馆子，庞各庄没问题。况且，庞各庄到天宫院就有多条有公交线路车，天宫院的天街还不够您逛的？

我之前就说过，我把庞各庄定义为还算富态的区域有两点，第一点就是我上边说的，人家小镇自身有配套。第二点就是实打实的到地铁4号线天宫院站不算很远也有车能到，况且和悦春风项目自身有到达地铁4号线的班车。符合这俩条件，那不就是能住能用么？

在北京新盘户型产品逐渐变大的今天，五环外未来新盘的售价将会到达7万，六环外估计也会在4万以上甚至5万一平方米。这不是我说的，而是根据今年5月份供地的实际情况看到的。