文/刘晓博

楼市调控的“惊涛巨浪”，注定要从粤港澳大湾区掀起 。

继深圳官方公布“二手房成交参考价”，并要求银行、中介严格执行后，香港也要放大招了。

这个大招是：管制“劏房”的租金水平。

香港特区政府将向立法会提交《2021年业主与租客(综合)(修订)条例草案》，将强制规定“劏房”业主与租客签订双方权利和责任的书面租赁协议；为租客提供为期4年的租住权保障；限制续租时的租金加幅上限为15%；禁止业主向租客滥收公用设施费用等。

具体来说：“规管租期”固定为两年，期间业主不能加租，租客有权续租一次，即享有为期4年的租住权保障；续租租金加幅上限不得超过15%、或不超过差饷物业估价署发布的私人住宅租金指数的百分率变动，以较低者为准。

据报道，香港特区政府将于7月9日将条例草案“刊宪”，计划7月14日在立法会进行首读，如果条例草案能够在本立法年度获得立法会通过，“劏房”租务管制最快可在今年底或明年初实施。

值得注意的是，香港的“劏房新政”目前只管制租金涨幅，而没有涉及租金的具体价格。有媒体报道说，等未来政府收集足够的数据之后，2年后可能会管制租金的具体价格。

政府直接干预市场化的租金，这在全球案例都不多。对于经济高度自由化的香港来说，更具有“划时代意义”。

所谓“劏房”，是指把一套房子分割成几个单位出租，其实就是内地的“房中房”。

“劏”是广东方言，其字义为“宰杀并分割”，比如“劏鸡”、“劏羊”。“劏房”就好比把一套房子“宰杀并分割”，然后分别租给不同的住户。

众所周知，香港住房非常紧张，房价在全球一线城市里位居首位（下图，转自“泽平宏观”）。低收入阶层如果没有轮候到公屋，又买不起“私楼”（商品房），往往成为“劏房”的租户。

据香港“劏房租务管制研究工作小组”公布的最新数据，香港至少有10.1万间“劏房”，居住了超过22.6万人。

而这10.1万间“劏房”，是从29897个楼龄高于15年的住宅单位里拆分出来的，平均每个单位（也就是每套房），拆出了3.38间劏房。

统计显示，一半左右的“劏房”面积小于11.5平方米，至于面积7平米或者以下的“劏房”占比达到了21.3%。居住在“劏房”里的人，人均居住面积中位数为6.6平方米。

上图是一张典型的“劏房”住户的“厨房+洗手间+洗衣间”的照片，可以看到，马桶的旁边就是洗衣机和炒菜的炉灶。

这样的生活，不仅谈不上质量，连基本的尊严都没有。

然而，即便是空间狭小的“劏房”也不便宜，月租中位数4,800元（港元，下同）。其中租金介于4000元至4999元的最多，占比达到22.5%。租金水平高的，可以超过8000元的（占比5.7%）。

“劏房”还不是香港最坏的居住状态，更糟糕的是“笼屋”和“天台屋”。

所谓“笼屋”，就是一个房间里摆放七八张上下铺的床，每张床就是一个人的生活空间。因为租户流动性强，为了防盗，每个上铺或者下铺都被铁丝网围起来，开一个小门，加上锁。

“天台屋”，就是在正规建筑物的天台上搭建铁皮屋，居住其中。

很多人误认为，香港之所以房价昂贵、出现各种挑战人类极限的居住形式，是因为人口密度大、土地面积小。

其实香港的人口密度还没有深圳大，深圳的土地面积是香港的2倍，但人口是香港的3倍。

深圳这些年，通过民间自发建房、违规建房，再加上各类商品房，全市一共有1100万套左右的住房，满足了2000多万人口的居住需求。深圳的最大问题是，这1100万套房子里，只有200万套是商品住宅，其他的多是城中村、小产权房、违法建筑和工厂宿舍。

也就是说，深圳虽然成为了一线城市，但住房上仍然维持“工业区模式”。

在香港，则是长期的“饥饿疗法”。目前香港住宅用地只占全市土地面积的7%。在住宅用地里，只有55%的土地是较高密度开发的正规小区，其他45%是容积率非常低的“乡村居所”。

也就是说，香港城镇化开发的住宅，只占用了全港不到4%的土地。（下图）

香港只用拿出1%的土地，来做高层住宅的开发，就可以让香港总住房面积、套数增加接近25%（70万套），彻底解决香港住房问题。

而香港用来晒太阳的土地，占了超过66%。

66%的土地闲置着，但却拿不出1%的增量土地建住宅，这就是香港楼市的真相！

上图是香港住房存量情况，截至2020年底，香港一共有292.4万套永久住房（平均每套面积小于内地），其中政策性住房（公营租住房屋单位，资助出售单位）占比43.6%。

香港的“住户数量”，2020年末只有264.5万户，平均每个住户拥有1.11套住房。

所以，香港的住房矛盾远没有我们想象的那么大。我之前就多次撰文指出，只用增加50万套住房，就可以解决！如果增加70万套，可以保证未来10年无忧。

然而，就这样一件看似简单的事情，自1997年回归至今20多年就一直无法突破。

为什么？说到底，是利益集团的牵制。

香港有接近51%的家庭买了房子，而香港房价偏高已经维持了几十年，香港的金融系统的抵押物多为土地、房屋，如果房价大幅下跌，的确会危及香港金融安全和经济根本。

再加上已经买了房子的家庭希望资产升值，不希望政府加大政策性住房的供应量，所以各种利益集团往往以环保等名义，反对增加住宅用地，反对填海。更有一些居心叵测的人，不希望港府出政绩，想通过住房问题倒逼体制的“突变”。

经过两年的努力，国安法已经在香港实施，新的选举制度也将推行。香港开启了“由乱转治”的新时代，这为解决重大民生问题扫清了障碍。

而住房问题，显然是香港头号的民生问题。

管制“劏房”租金，就是一个重要的、新的尝试，释放了“变革时代来临”的重大政策信号。这项政策的受益人群，是香港的低收入阶层。而他们，是最不希望维持现状的，而是希望政策有变化的人群。

我们有理由相信，困扰香港多年的增加住宅建设用地的难题，会得到彻底的解决。备受住房问题困扰的香港年轻人、低收入阶层，也将迎来重要的红利期。

那么：香港房价会出现较大幅度调整吗？香港的楼市新政会倒逼内地改革吗？

我的看法是，香港楼市仍将以稳定为主。政策性住房、商品房的供应量都会有显著的增加，但不会允许房价大幅下跌。毕竟，香港有51%的家庭买了房子，而香港金融体系的抵押物也以房子和土地为主。

香港住房问题的解决，不会选择“颠覆式的变革”，而是一场尽量照顾多数人利益的改良。只有这样，才能找到“最大公约数”。

香港房价稳住，有利于给内地房价提供一个“天花板”，一个重要的价格参考。而香港的很多新做法、新尝试，也可以给内地提供经验。

比如适度管制市场租金，就有可能成为内地楼市的调控工具。

至于香港的未来，也值得看好。香港虽然经济总量会陆续被更多内地城市超过，但它作为中国跟全球之间的“超级联络人”角色，还会持续。

另外：香港在楼市统计方面，制度非常健全、数据也很透明。下面是香港各片区、各面积段的均价（单位为每平方米港元），截至到今年4月。目前1港币等于0.8337人民币，从下面表格可以发现很多好玩的现象。

比如，香港最差的地段“新界”跟最好的地段“香港岛”，小户型的差价最小，大户型单位差价最大。比如小于40平方米的房子，新界均价相当于香港岛的83.4%；70到99平方米的房子，新界相当于香港岛的63%；而到了160平方米以上的房子，新界只相当于香港岛的44.8%。

在新界，房子越大、单价越便宜；在香港岛，房子越大、单价越高。

这告诉我们一个规律：在郊区投资小户型效率更高；在中心城区、配套好有景观的地方，投资大户型更有收益。前者是穷人的游戏，后者是富人的游戏。