我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐你好，首套投资为主，帮忙分析一下哪个选择更优？希望有推荐和不推荐的理由： 万象新天四区，69平北向大一居（板楼有电梯），365万，单价5.3，租金约6000，距地铁600米； 将台飘home，55平北向小一居（塔楼有电梯），370万，单价6.8，租金约6500，距地铁300米； 天通苑东二区，90平南北大两居（板楼无电梯），380万，单价4.2，租金约5000，距地铁400米（2年后）； 另外现在首付还差点，是否值得等到年底再入手？

回答：这几个区域都有共同点，周边没什么产业，定位睡城。飘home位置相对更好点，北面对接望京，向南可达CBD。天通苑的优势是顶复大面积低单价，并长持。4.2的价格贵了。万象新天西面对接CBD，可惜一居潜力一般。推荐上 飘home>万象新天>天通苑东二区

提问：新人首问！房姐您好，我们最近在看婚房，不知道应该选个低总价小两居不考虑学区，还是一步到位有学区的大三居，东南西北都看过，跑断腿还是很迷茫。 我男朋友海淀京籍，名下一套昌平别墅不打算卖，父母住清河。 我是非京籍，租在崇文门。 我们工作性质原因在北京工作地点不固定不坐班，积极换工作中，但怕一时半会换不掉，未来可能工作地点在阜成门，东单，丽泽或者望京，所以现在住崇文门偏中心的去哪都差不多的位置。 预算在全款1000-1500，如果有特别满意的可以到1800，含各种税和重新装修。 我们看过的三环左右平层新房: 丽都悦府、天坛府、西钓御玺、世贸天誉、宋家庄金茂府、懋源璟岳、北京书院、中海甲叁、长安太和、东直门8号… 虽然希望买三环内新房，但新房交楼几年后，今年如果结婚很难住进去，面临继续租房的情况，觉得二环的天坛府和东8很好可是都没预售证，永定府又没消息。 我们看过的地铁二手房: 双井富力城（单价12w觉得同品质应该有别的？除了没有好学校，其他也没有硬伤） 国瑞城西区（没有小区，学校很一般，保值有风险？中区回迁多太密集，商品房很少） 雍和家园（维护得没有富力城好，商业没有国瑞城好，户型差，但偏北也离地铁近学校也可以） 主语家园（离商业远，我们平时很少去海淀，但是学区好，适合一步到位） 其他还看了很多就不提了都是泪。 我们考虑了很久需求排序是: 1. 要离双线地铁站500米内，最好偏北边离父母西小口30分钟内车程 2. 户型尚可采光好 3. 两个卫生间 可能两年后才要孩子，不了解学区政策不断变化要不要考虑10年后孩子上学的事，但学区又是保值前提。如果是刚需婚房，我们希望能保值好卖的，所以看了维护的较好的富力城。如果是一步到位的大三居，就希望有较好的学区和小区绿化。现阶段看房看得很迷茫，不知道应该选哪些高性价比高保值的次新地铁。也不知道该不该等新楼盘，望房姐指点几个可以上车的小区！

回答：10年后孩子上学，现在完全不用考虑学区问题，过早持有顶尖学区，才是最大的风险，最近上海对学区房的新政，对一批优质学位房都是利空 现在重点考虑自住就好，未来再单独购买一套学区标的，学位房+自住房的配置，即能满足需求也能将风险最小化 淘二手为主，建议看下双井九龙山的 首城国际、富力城D。崇文门新世界、新怡家园。还有奥森板块的 国奥村、澳林春天、美伦堡、倚林佳园、上林世家。

提问：房姐，我们的官司遇到瓶颈了，现在就公司持有北京住宅的资质问题围绕，买房时开发商审核我们资质，说能网签能下证，结果也确实网签了，到办理房本的时候，开发商的代办去区不动产被卡住，说这个公司没有购房资质，开发商要求我们注销网签，重新注册一个股份公司，再办网签，我们觉得风险巨大没去这样做，请了一个律师打官司退房，开发商态度特别恶劣，拒绝理睬，直到法院给他们递了传票，开庭前后，开发商让代办联系我又说能办了，说他们经过多方协调及有关部门多次政策解读，现在可以合理合法合规办理，请问房姐对这方面也了解多少，给些建设性意见，谢谢！

回答：一个内卷的典型案例 首先，不应该用公司壳买房。 其次，公司壳买房，正常一般用普通的有限公司。 自然人独资公司极少，选择偏门路径，就会导致麻烦，工商、建委、开发商需要互相查询验证协调。 社会生活，以后还有无数这类的事情。

提问：你好！姐姐，我父母名下北京海淀马连洼，朝阳劲松各一套两居房子，本人非京户，有工居证，未婚，估计明年结婚，即将在亦庄上班，目前首头200多万，纠结中：1，是买一个两居还是卖掉父母的一个房子换一个三居，家里老人看孩子住方便？另外，在哪里买合适？2：把父母房子卖掉一个三居就要贷款很多，压力大点，请问是现在买房合适还是过几年再买一个自己名下的房子，在哪里投资加自助合适，3，女友在北四环至三环内上班，地铁10号线方便。谢谢姐姐指导

回答：1. 最好是换一个三居，不然未来你还是有换房需求，现在也是相对的低点，贷款是压力也是未来的放大收益的杠杆。 2. 看你们卖掉后的预算有多少了，兼顾投资就看望京 首开知语城、季景沁园、大西洋新城。交通便利一点就看惠新西街 罗马花园、千鹤家园

提问：房姐你好，新人首问，本人首套首贷，准备首付450万，想在朝阳买一套三居室，要求楼龄尽量新，尽量在2005年以后，5年内没有学区需求，偏好北苑、望京、朝青板块，请问您有推荐的小区吗？另外，请问，您对北京青年城这个小区怎么看？非常感谢。

回答：你好，北京青年城户型不错，楼间距大采光，缺点就是外立面看起来旧，人车不分流，其中2居南北户型和3居（全明格局）比较推荐。 推荐： 朝青 华纺易城，青年汇佳园，珠江罗马嘉园，国美第一城 望京 澳洲康都，利泽西园，宝星国际

提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计最高能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？

回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，最佳的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是最多买到550出头（减去交易成本）的标的，那么最佳的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。

提问：房姐，您好！新人首问。近期正在考虑对家庭房产进行优化调整，向您请教。 家庭情况：女儿未婚，西城户口，在广安门内上班，我在东大桥上班，还有两三年退休，老公在顺义上班，平时开车通勤，有北京居住证。 房产情况：济南一套2016年花园洋房，学区好，小区环境好，属稀缺房源，现市值约540左右，加上车位等，总价约600万（无房贷）；北京：2020年以孩子资格，在广义街全款500余万购买一套学区房，86年房龄不足60平米（我们原来在外地都用过商贷，都只能算二套）；立水桥附近一套100平自住房（建设用地，现无房产证，2000年左右老户型改建，六层带电梯）；天津津南区海教园一套100平花园洋房，原值200万，贷款120万（利率低），海南1套60平小两居，拟持有退休后住。 目前，现有资金50W，可自筹贷款200W，家庭年收入税后150W左右。 目前想法：1.在北京置换一套改善房，标的800万左右，自住兼保值升值，需要把济南房出售或抵押，天津房出售，已挂出，不好出手。2.在现居住小区，再购置一套，全款250万左右，出租月租金6000左右，预计近两年有可能办房产证，有证后再出售，济南房再出售一起置换。请问：1.哪个方案好一些？如果现在购改善房，济南房出售还是把济南、北京两套房抵押（都抵押担心压力大，四年后家庭收入会减少一半）？2.如改善房，在北京买新房还是二手房，我们希望交通方便、近地铁，一方面养老，同时离孩子近一些。新房最近看了熙悦宸著、洺月湾、中海环宇时代，对熙悦宸著128平比较感兴趣；二手房在公益西桥、首经贸附近看过，对青秀城、万年花城比较感兴趣，也打算看看九龙山和百子湾板块，麻烦房姐帮我分析一下，该如何选择，谢谢！

回答：建议方案一，济南的房子建议出手掉。 新房中海环宇时代性价比最高，熙悦宸著128平的4居确实设计的不错，利用率高，户型方正，蛮受市场欢迎的。 青秀城的品质和维护在草桥是很不错的。最大问题就是位置差点事，被建材城、花卉市场包围，万年花城这个盘不错的，就是供应量偏大，有合适标的可以入。 九龙山看下 风度柏林、首城国际、苹果社区南区。百子湾现在性价比不高。 新盘的位置大多偏了点，二手更好，更符合你们现在的需求。可选择也多。

提问：美丽的房姐你好！我有点现金，不多，想买房。现有三个目标：一是秦皇岛市中心老破小，双优质学区，广场公园，三甲医院，交通便利，可等拆迁，主要用于投资。就是单价高些，2.1万，比周边非学区房高近一倍。二是北戴河海滨城心边沿，配套欠缺，五六层电梯洋房，1.5万的单价，投资偶尔自住。三是环京，看了燕郊开发区，现房，据说外地人可购，用于养老兼顾投资（我儿在京城工作生活）。单价2.4万左右（有点虚高吧）。请听您的建议。

回答：1. 秦皇岛IP价值高，但是旅居房产并不是很好的投资标的，没人接盘，还是学区房，更不建议投资了，赌拆迁完全看运气，极容易砸在手里 2. 北戴河海滨城，不建议碰，原因同上 3. 环京相对靠谱一点，燕郊这个价格不算便宜，可以再比较下，建议固安和大厂也看下

提问：房姐您好！很欣赏您对于房产交易的清晰逻辑和独特洞见，最近我打算购置一套在北京的自住房，想向您请教一下。我和先生是新北京人，刚结婚，近两年不打算要孩子，对学区房也没有执念，首付预算400~500万（相当于积蓄的一半，剩余钱希望花在收益率更高的其他投资领域），月供3万以内毫无压力。目前工作地点在东三环，租住在大望路核心地段三室两厅双卫的高层楼房，月租金2万5，三居中一间主卧两间各自书房（两人均较多时间在家办公）。我们购置房产的目的是为了改善居住条件，能够按照自己的想法装修；对于房产升值没有执念，已经做好了当大额消费的准备，长期来看能保持年化2%~3%左右的增长率已经满意了。现在集中在看3个小区： 1，华贸国际公寓的一居室：80平米，约700万出头，单价约9万。优势是周边商业和生活配套极其成熟、出行便利、物业负责。不足之处是面积小、没有单独书房、没有双卫、朝向不行。 2，远洋天著二期：180平米，约830万，单价约4.6万。优势是小区环境和物业好、周边均低密住宅（尽管有普宅和回迁房）、户型宽敞明亮。不足之处是位于亦庄听上去土、周边无地铁（虽然我们也基本不坐地铁）、只有基本生活配套、今后进城高峰期会花时间。 3，枫丹壹号二期：112平米，约680万，单价约6万。优势是总价低、小区环境和物业都尚可、户型有赠送书房和门厅也较为明亮。不足之处和远洋天著差不多。另外虽然枫丹壹号宣称属于南海子公园房产，但我们逛过南海子觉得实在是土气，所以公园地产的噱头对我们而言加成不大。 请教房姐您觉得以上选项哪个更适合我们？非常感谢，盼复！

回答：华贸国际公寓周边非常成熟，同时价格也有些高了，你们长期居家办公，空间和户型对你们很重要 远洋天著面积大单价低是优势也有缺点，成交周期非常长，位置并不好，短期周边配套很难起来。 最后推荐选枫丹壹号二期，这个盘位置比远洋天著要好，面积适中，户型不错，也有一些配套，周边发展速度也很快，南海子公园周边大多是高档商品房，人文环境更优，未来随时可以出手置换 不缺接盘人。

提问：房姐好！新小白一枚。 1. 考虑海淀优质学区房，不考虑价格，但考虑学校+回报率。五一学区、上帝实验学区、三小万柳学区，哪个更好一点？目前看了上地佳园、万柳碧水云天的房子 2.计划定碧水云天的房子，但我流水不高，怎么提高银行贷款呢？ 3. 大厂16年最高价买入一套房，当时300左右，现在只有一半价格了，宣传说是有五年规划，期待那时候会涨价回升。您觉得现在有必要卖掉，在北京买入一套纯投资房吗？ 非常感谢房姐指导！

回答：推荐买碧水云天 学区 三小 海淀第一 全市前五 可以看下精华主题有个人养流水的说明，或者找中介有能帮助包装的，可以咨询下 大厂的房子流动性比燕郊还差，不好卖。可以挂着试下，能出就出掉，或者看下能否抵押出来

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。