上周，随着南昌小升初划片的告一段落，南昌各板块、各区域的初中学区划片格局出来。令很多人感慨的是，学校越来越多，教育品牌越来越扩张化，一个区甚至就有数个同一教育集团的分校。当然，这是为实现教育均衡化的第一步。而随着国家对学区热的打压，住宅回归到以居住为主，结合地段等因素为参考的时代是否会到来？

作为赣江西岸的封面，红谷滩区由北向南，从前期的凤凰洲、红谷滩中心慢慢过渡到红角洲、九龙湖等片区。同时各个区域都在进行不同的完善阶段！

今天，我们对刚刚过去的第二季度房价进行盘点，此次聚焦赣江西岸红谷滩区的二手房成交价，结合区域的商业、地铁、学校的靠近程度，我们多维度看看各个区域价格有哪些不同，也为有二手房置业计划的你一些参考。所有房价排列在一起，你可以更直观感受各个区域不同楼盘所处的价格段！

当然，由于二手房在成交上受房东影响大，而且成交价内部，都有很多学问，例如有些房源包含装修、车位等打包出售、有些价格只是毛坯房源，有些房源属小区中特殊房源，成交价格远高于普通房源等等。因此所有数据仅供参考！

PS：近一个月未有成交记录的我们会备注无成交记录，可以了解到小区的流通性如何。同时，此次成交价结合小区旁（指的是这类配套基本紧靠某小区旁）是否具备大型商业、地铁口、学校等因素做出整理，希望大家能够从更综合的角度来选定适合自己的房子。此外一并列举近一个月内成交最高价，目的是让你参考它可以达到的上限；因为我之前也说过，一个盘的成交单价在近期能达到某一个高度，若行情平稳，就意味着这个盘从均价到最高价之间很可能会有一个夯实过渡的过程，意味着上行概率加大。

当然，成交单价受各种因素影响，个别还是要具体问题具体分析哦！

红谷滩区凤凰洲片区

凤凰洲整体盘量虽然不多，但是部分依托师大附中滨江分校的学区成交价格非常耀眼。主要集中在凤凰城，绿地外滩公园，商联中心几个盘，其中凤凰城凤翔苑成交价格印象中还有小幅度上扬。其余我们不过多解读，毕竟亮点更多确实来源于学区。

而剔除学区因素的区域，部分盘流通性和价格都会受到影响。因此近一个月查询无成交记录。

值得注意的是，我一直看好的九颂山河大平层部分依靠自身产品的优势，单价近一个月达到27715元/㎡。当然，区位一线临江，同时靠近八一桥及省文化中心，地段和周边环境挺匹配这样一个住宅产品。此外，同属一个商圈的地铁时代广场以及铜锣湾广场住宅已经走进了两个不同的市场行情。

红谷滩中心区

红谷滩中心区依托其地理位置，丰富的配套以及标志性的城市建设使得这里的物业价值有大幅提升。因此这里的次新盘即使没有学区抄底，它的单价也达到每平2W+的水平，具体结合房源楼层、户型以及现场实际情况来判定；而拥有南昌二中雅苑路校区（初中）划分地段的小区，根据房龄等因素，2W+、3W+都有。

但是配套相对不强势的，房龄又偏老的房子也越来越暴露出“老城化”特质，我想一方面更换物业，一方面旧改是当下它们的出路，毕竟很多还是高层电梯房。不通过前瞻性的决策工作，未来问题还会更多。

此次红谷滩中心区楼盘均价中需要指出的是，名门世家由于部分成交仅4位数单价混在里面，因为20688元/㎡的楼盘均价是偏低的，真实均价应该介于最高价之间。

而前期由洪城开发的洪城时代广场以及洪城比华利在近期的流通性上都偏低。高价盘中，雅颂居流通性并不高，这点一方面受户型总价的影响；另一方面，合适的房源房东惜售等等。不过自从新力物业进驻该小区，这里就有了长足的进步。所以红谷滩中心区部分对目前物业有异议的，可以参考通过这条路提升居住品质及物业价值。

红谷滩区红角洲片区

放眼红角洲片区，仅剩部分地段相对弱、品质相对没有亮点的楼盘外，普遍成交价格都比较高，基本上是2W起步。他们有些普遍特征，例如小区外立面保持良好，房源年龄相对新，对于学区的依赖相对偏小。此外，这些小区当中，改善型产品也偏多。而相对靠近红角洲未来核心商圈的联泰天悦、新地阿尔法、中央香榭在价值上确实有亮眼表现。

红角洲片区次新房聚集，楼盘基本面相对较好（甚至优于九龙湖部分临江段），再加上流量商业（你懂的）的建设，学校又处于完善阶段。从居住角度来看，是改善型人群比较好的选择。不过红角洲再贵下去，很多小区的基本配套能跟上吗？

从流通性上看，联发江岸汇景近期还不错；绿地海域香廷作为一个大盘从数据上来看流通性一般；而新地阿尔法之所以成交均价19520元/㎡，是因为其中含有不少新地超高层70年产权公寓成交，一万多的成交单价拉低了这里的整体均价。同时也感叹，公寓换成70年产权还是有市场的~

红谷滩区九龙湖片区

从九龙湖二手房的成交来看，国体板块的成交价最高。其中绿地悦城，明园九龙湾从均价和近一个月最高价来看分别获得第一！

但九龙湖价值也是分化的。九龙湖花园一区及二区的成交均价；另外，同时一条西站大街的两侧，锦天府及力高御景天城之间从均价上看相差约3000元/㎡。它们之间的分化还是应该从学区划分的那一刻开始！

不过题外话还是要说下，虽然今年中考成绩不公布，但新龙学校也需要多多把关教学质量。在学区倡导均衡化的大背景下，力高御景天城也不必太过于难过，倒是品质上，谁更有优势谁未来赢面更大。

而回顾此次小升初学区划片，国博板块的初中确认由南昌二中办学，小区变得更加热门了。根据观察，应该说近段时间成交价确实有明显的上扬，特别是二期部分。究其原因，一路上溜了数年的二中办学吊足了大家胃口，当这个预期真的兑现的时候，它是容易造成阶段性超幅度上涨的。所以不论成绩好不好，现阶段有了品牌似乎在价格上就有了支撑。所以可以理解为什么控学区热这个原因，防范短时间对价格的炒作。

但事实上，不少人感叹又一个上不起车的地方要来了。

与之形成鲜明对比的是融创文旅城住宅范围，特别是原万达打造的区域，即使有地铁、商业及学校的优势，但价格依然处于疲态。这还是回归到居住中的体验，例如网上看到有人抱怨这里管理太松散，前期的品质也跟不上等等。因此，分化就这样出来了！

此次在盘点中，我们会将一些区域的信息细化，例如近期成交单价最高最高的是哪类产品；此外部分进展顺利的待开商业体及学校我们也会勾选在其中；而部分由于小区占地面积过大，分为多个区，所以学区栏备注为局部小初，例如绿地悦城E区靠初中，A区靠小学。大家还是要结合现场实际情况做出判断。此次盘点中数据量也比较大，如有疏漏和失误之处敬请谅解，也请指正我们疏漏的问题，便于我们下次在别的区域中能呈现的更好！

来源：观南昌360