我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：你好，想问个拆法的问题，楼盘的内在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素

回答：怎样考虑一个二手房的购买价值?

1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。

2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。

3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。

4、租金回报率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上

5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。

6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.

房子的价值因素是什么？

决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；

品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。

提问：房姐您好：我在2017年3月赶在新政前买了回龙观商办房华府九号，首付200，贷款200，用了sfsd，现在孩子一岁了无法落户，落在东城单位集体户口。考虑到孩子上公立幼儿园和上学的问题，想在海淀买个房子落户，首付能靠消费贷贷出200万的样子，本身没有存款。方案有两个，一是买个海淀上车老破小，不去住，全靠消费贷凑首付；二是买个海淀小两居，有电梯能住，把华府九号的商办卖了加消费贷凑300—400万首付。具体您看哪个方案合适，分别有什么合适的区域和小区推荐。另外，我在东二环朝阳门上班，老婆在安立路上班，想稍微兼顾一下通勤。谢谢。

回答：200首付可以看下北影小区兼顾学区属性，还有天作国际中心，农科院附小的学区都可以淘 300+首付 可以考虑石油附小那边买个两居，比如二里庄，或者万泉小学 如 小南庄 建议出掉商办置换一套可自住的二居

提问：房姐老师您好！北京，已签买房合同，中介是链家，合同中签的是签合同时全额交中介费，链家口头说网签时全额交中介费。签完合同后觉得不妥，一次性把中介费都交了，怕后续服务不给力。现在就快网签了，链家催交中介费，我们想先交一部分，链家不同意。请教，该怎么办？ 不要用链家，想办法悄悄退出来。 给你一个1%的中介，还比链家专业。 ——三方合同已经签了，要怎样悄悄退出来呢？还请神具体指点则个！

回答：到了现在这个步骤，年份，很难 链家既然收费这么高，自然就有对应的法律建设支出。 链家的合同，像练习册一样的厚度，大量的条款都在实际制约上下家，维护链家的利益。 任何一方想要解约，首先链家的利益不会得到任何损失，中介费需要照付。 多付的中介费，最后自然又加强了法务支出。 从商业的角度来讲，无可厚非； 从商业竞争的角度来讲，是削弱自己的竞争力。 但垄断平台已经形成，短期局面不会有大的改变。

提问：美丽智慧的房姐你好！新人首问。 本人家庭年收入税后大概30万，现在燕郊自住一套93平两居房，贷款已经还完了。2015年在唐山贷款投资买了两套房，我和媳妇名下各一套，目前尚共欠贷款45万，现在如全部出掉，还完贷款能余下100万。另外在北京顺义天竺自贸区还有一套写字楼也是贷款买的，原值249万，目前尚欠贷款80万。写字楼目前返租给开发商了，年租金20万，贷款和返租协议于2026年同步到期。 现在手上有子弹500，因之前一直无资格在北京买房，今年5月份开始夫妻二人都有资格了，想在年底前先入手一套上车盘。因我们夫妻二人都在北边上班，所以考虑在13号地铁沿线以及回天地区和北七家一带置业。媳妇比较看重小区品质和居住环境，所以看了北七家这边的新房，如翡翠公园、和悦华玺、华润理想国、华润万橡悦府，还有未来科学城的未来公园、东方蓝海，而我比较看重交通状况，怕位置太偏万一以后不好置换，所以着重看了二手房，比较满意的如金域华府、融泽嘉园，国风美唐、公园悦府、流星花园以及立水桥的北京北和顶秀青溪等小区。 1、燕郊的房子现在没有处置计划，唐山的房子是否还有上涨空间，是继续持有还是现在就处理掉。如果处置不掉的话，之前贷款记录太多，我们现在贷款还能否贷下来？ 2、因孩子已经22岁，目前在外地大三在读，计划考研到北京后在北京工作。兼顾自住和跑赢大盘的需求，现在买房是买三居好还是两居好？买新房好还是买二手的好？ 3、上述的新房盘和二手盘，麻烦房姐从性价比的角度帮我们排下名呢。 4、或者还有什么好的地区和楼盘方便建议一下，因为我们目前只关注了回天地区和北七家一带，总觉得好像选筹范围少了些。 万分感谢房姐！盼尽快回复！

回答：1. 唐山又一波上涨，现在脱手比较合适，这个位置没有长持价值，贷款没问题 2. 二手更好，三房比二房好 3. 新房建议看华润万橡悦府 ，二手建议 国风美唐 4. 纯投资 还能看看 望京、百子湾、双井、宋家庄等板块

提问：房姐您好 首问 自身情况 刚结婚 无小孩 31岁 媳妇在来广营上班 我在劲松，工作相对稳定 。两人税后年收入35-40. 都是北京人家里都有房但不是自己的 都不大 也不想卖。想我们两个买个房 ，刚开始不住先出租，等以后孩子大了可以考虑自住或出售，以后孩子上学在广渠门，不用考虑学区。 首套首贷 公积金可以贷110。首付200多一点 想买个500左右的两居。之前看过宋家庄的嘉和人家 十八里店南的观筑庭园 （户型很好 面积也大就是交通不方便） 您有什么推荐或者建议。

回答：宋家庄地段可以单价6内的标的可以选择，十八里店经适房组团林立，周边杂乱，谨慎选择。朝阳的朝青、石佛营也是不错的选择，建议淘一下

提问：房姐您好，新人首问，盼回复，急！ 刚需首套。想看四环内两居室，首付有一百三，总价330左右。目前最中意是大红门的苗圃东里70平的东南向厨卫带斜角户型。另有两个备选项，石榴庄南顶村五层70平南北通透(不是太想爬楼梯)。农光东里一层5 2平加15平小院子。 请从保值角度分析一下这三个房子。 2:如果房东户口迁不走，以后也迁不走，这种情况怎么看待。 3:四环内是否能有这个价位一层带小院或者顶层带露台的推荐一下。 感谢

回答：1. 大红门一直涨幅一般，不是最佳选择，苗圃东里房龄有点偏老。农光东里整体更合适。 2. 户口迁不走一般至少要便宜30w才行，对你你以后出手有影响 3. 通州的华业东方玫瑰和DBC加州小镇 另外看下大望路的cbd传奇

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。