如果有人问你：中国的十大超级豪宅榜，重庆有一个项目上榜了，你猜是哪个？

你可能会说：来福士、融创A-one、桃花源、万华麓悦江城、天湖岛、舜山府等等……

都不是。

答案是：保亿御江临风。

与汤臣一品待在同一榜单里。

还是第7名，力压仁恒和星河湾这种改善大佬。

还是整个西部地区唯一一个上榜的楼盘。

重庆骄傲？

西部骄傲？

01

初听这个名字，你可能都会感觉有点陌生。

保亿御江临风，项目东侧临近寸滩大桥，位于南滨路上的最后一公里。

说是南滨路上的遗珠也不为过。

那为什么这个上了中国十大超级豪宅的重庆项目，大家都没怎么听过呢？

首先，保亿项目地段只能说一般，毕竟不是处在两江四岸的最核心区，仅仅是南滨路上的末端，位置说实话有点吊角。

其次，保亿也没有绝版或者独家的资源。

虽一线临江，但并非江景房，仅仅是江岸房。

毕竟江对面的寸滩，目前只有一大片集装箱。

虽然寸滩规划是要打造国际邮轮母港，可真正落地可能是5年、10年之后，甚至可能一段时间内根本无法落地。

因为未来可能有某个规划利好，所以现在是中国十大超级豪宅之一，这好像从逻辑上有点说不过去。

虽然说保亿的外立面看着确实是非常惊艳，我去现场看了也是非常喜欢。

但重庆现在外立面好看的产品太多太多了，光想靠外立面取胜还是有点困难。

就像一个超级美女，可能在其他城市因其超高颜值很受欢迎。但在平均颜值都很高的重庆，重庆人对这种超级美女，可能多多少少有点免疫，或者反应并不如其他城市那么强烈。

从其产品来看，倒是有一些比较不错的地方。

比如私密性。

在其221㎡的户型里，客厅和主卧之间是有一扇厚重的大门的，以做区隔，这强烈地保证了主卧的私密度。

所以一圈看下来，保亿不管是从地段还是资源或是产品方面，虽然还不错，但也远没到非常非常好，可以吊打同行的地步。

那它凭什么是中国十大超级豪宅呢？

02

我查了下房企的销售额情况，保亿在2021年上半年开发商排名里，排在100名开外。

一家实力看起来一般的开发商，却做出了中国10大超级豪宅。

小而精？

又不是人人都是万华，能做出麓湖这样的产品出来。

再来看保亿房产的一些背景情况。

它跟力帆、隆鑫、宗申等这些企业很像，都是做汽车行业，做五金、做配件起家，随后才进入房地产行业。

你能想象说力帆、隆鑫某天突然跳出来说：我做了一个楼盘，它是中国10大豪宅么？

有点突兀。

它们在房地产能保持不掉队都算很好了，而且现在在重庆都很难看到它们的身影了。

保亿起家于浙江杭州。

杭州是一共专门出好产品的城市，毕竟绿城、滨江这种改善房企在杭州深耕了很多年了。

但保亿却并没有在杭州本土做出顶级产品出来，反而在1000多公里之外的重庆做出了中国超级豪宅。

这就像金科没有在重庆做出金科九曲河，却在1000多公里的杭州做出了顶级产品——如金科西湖。

在一个像杭州这种专门做改善产品的城市却没有做出顶级产品，反而在一个像重庆这种以刚需刚改为主的城市却做出了顶级产品。

不管是从城市属性还是从房企自身调性来看，都感觉有点不符合逻辑。

它在重庆还有另外3个项目，基本都是刚需类项目，分别是位于鹿角的保亿湖山鹿鸣、以及位于蔡家的保亿丽景紫园和保亿御景玖园。

刚需属性的保亿，为什么突飞猛进就做出了中国超级豪宅，而且是在重庆？

突然打通任督二脉进化了？

一圈看下来，总体感觉就是要么不符合逻辑，要么感觉不科学。

最后结论就只能是：豪宅的含金量，可能有点水份。

03

那保亿做中国超级豪宅，能做起来吗？

个人感觉可能会很困难。

首先，做顶级豪宅，要么房企本身具有超强的改善属性，刚一进来重庆就可以直接做改善产品，比如绿城一进重庆就做出了备受好评的绿城蘭园。

要么是在这座城市里深耕了很长时间，品牌调性和品牌形象早已深入人心了，达到了可以做改善产品的条件，比如融创、香港置地等。

而保亿在这两方面的条件，目前都不成熟。

它进入重庆的时间并不长，在重庆的项目也仅有4个，品牌都还没有宣传开来。在这种情况下去做豪宅，其实是有较大的风险度的。

保亿做的产品是小高层，共11层，主要有两种户型，建面176㎡和建面221㎡，建面均价为27000元左右，其中包含5000元的精装修。

根据铭腾数据，保亿在2021年共推出了84套产品，截止到6月底共销售了59套。

大半年时间下来，综合去化率仅有70%。

其中，1月销售了27套，3月销售了4套，4月销售了6套，5月销售了10套，6月销售了12套。

这其中还包括重庆楼市大火的5月。

由此可见，即便是市场行情如此之好，其他楼盘可以卖到清盘，而保亿5月仅仅比4月多卖了几套。

连市场大行情都带不动，我很难想象出还有什么能带动它的销售。

04

再来看看它的产品。

保亿的产品总价段主要集中在500-700万。

这个总价段在重庆是什么概念呢？

2021年上半年重庆共卖了117395套房子，其中500-700万的房子共卖了848套，占比仅有0.72%。

那为什么保亿铁了心，要选择这么一条如此狭窄的道路呢？

是因为地价高，所以被迫选择高单价高总价的改善路线？

保亿旁边有个楼盘叫华发四季半岛，两个楼盘就是挨着的，地价都差不多。

华发就比较务实，做了常规的100平以内的洋房产品，把总价控制在200万以内，而且为了不提高总价，没有选择做精装溢价，别墅的价格基本上都是在400万以内，最后就卖的还行。

这就出现了一个很有意思的现象：在保亿买小高层的钱，可以拿去买旁边华发的别墅，甚至还可以留一部分钱用来装修。

这不是降维打击抢客户嘛！

同样的地价，地段也都差不多，华发选择了相对容易一点的道路，在外人看来保亿就是选择了地狱模式。

就像一个普通人，不好好工作，总以为自己是天选之子，于是掏空老本去留学拿个文凭，以后自己就能找到工资高的好工作，结果一回来工资还是只有四五千。

那何必费劲心力去折腾这一番呢？

人啊，认清自己认清现实，才最重要。