01 调控政策里，最要命的是哪条？

7月的成交量持续萎缩，越城923套环比大降，供不应求的柯桥也仅1445套。

“绍4条”市新政立竿见影，那么影响最大的是哪条呢，分析一下：

1、限购：绍兴本地每户限购三套，外地仅一套，如镜湖某盘因限购出台损失七八十组意向客户，影响不可谓不大；

2、限售：办产证后三年才可交易，实际等于买房后五六年才能卖，全国最严之一；

3、限价：新盘预售价双备案，网格化控价，低开高走成历史，更关键的是，等于短期内投资增值的预期没了，改善客群开始持币观望；

4、限贷：相当于“抽刀断水”，银行房贷额度已经卡到央行“红线”，房企回款艰难；二手房甚至出现停贷；

说不出哪条是最要命的，因为条条都挺要命。

对于绍兴本地改善群体来说，限购和限价可能相关性最大；对于外埠投资可来说，限售就像釜底抽薪，断了快速变现的方式，降低了购买意愿；

那么，绍兴楼市，房价会怎么走？

02 绍兴房价会怎么走？

个人观点是，短期滞胀，长期看涨。

房地产调控最狠有四招，“限购、限售、限价、限贷”，这次绍兴全使上了。如果这样的“王炸”政策短期还不能使得热点区域降温、还不能使房价松动，也估计没有更多什么办法了。

从数据上看，6月“绍四条“出来后，成交量趋势发生了拐点。

考虑这次调控的大力度，绍兴房价“过热”将会迅速被抑制。个别供应量偏大的板块，预计会呈现多年不见的“量跌价滞“的态势。

从以往经验看，绍兴楼市每次进入横盘期，大概3-6个月以后，开发商开始促销、“以价换量“，对于买房者来说，这将是波动市场中难得的“相对低点”。

当然，在楼市这样的分化市场内，每个区域都应具体分析，不能一概而论，比如袍江、柯桥主城等供给明显不足的板块，建议看准即入手。

俗话说，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。

当下宏观面，地产销售和投资面临下行压力，房地产经营活动景气度处于临界值以下、房地产融资收紧政策密集出台。

从指标看，7月30大中城市商品房销售套数和面积同比分别为-4.7%和-3.2%；6月土地购置面积同比为-18.3%；1-6月房企从国内贷款、自筹资金、定金及预收款到位的开发资金同比分别增长-2.4%、11.9%和49.7%，均有所下降。

在7月央行超预期的全面降准释放约1万亿，以及高企的CPI、PPI面前，国内不动产依然低持有成本和“全球资产避风港”的天然优势。

“存钱不如存房子”也依然还是当下资产配置的主流选择。

03 这次“横盘”，会要多久？

对于房企来讲，最关心的问题应该是：这次调控下的横盘，会持续多久？

个人预计，会在6个月以上。也就是说，在明年春节以后，可能看到一个“小阳春”。

绍兴上一次“限购”，是在13年，那次是越城城区小范围限购，也是因为房价涨幅多大引起。

一直持续到14年，楼市陷入低谷，市场库存高企无法周转，土地招商困难，才取消了限购，政府开始救市，号召“去库存”，最后解冻了市场。

虽然2021年的环境、变量与七年前大不同，但预测的逻辑会相似，即——

如果量价不降到“预期底”，调控或不会转向。

反之，降到“预期底”了，市场低密影响更多更大层面了，政策才可能有变动的“由头”。

而这个调整全过程走下来，起码6个月左右。所以，即便现在还是夏季，房企们可以提前开始”过冬“的准备，比如开盘抢收，比如放慢节点。

所以，对于开发商来说，可怕的不是短期内的“量价齐跌”，而是一直横盘，市场不死不活，使得现有调整措施被常态化、长期化；

而对于购房者来说，最好的也不是房价大降，因为国家调控楼市的出发点是“稳楼市、稳预期”，大涨大跌会被调控“拨正”，因为大跌其可能引发“硬着陆“系统性风险。

最好就是楼市稳在一个区间内，使得“限购”等措施把投资性“泡沫”统统挤出绍兴，而楼市供需自然就回到最健康的状态。

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