黄埔沙步城市更新项目，迈出了关键性的一步。
前两天，@广州沙步旧村改造发布消息，将对改造范围内没有按时签约的留守户进行集体表决，收回宅基地使用权。
︳图片来源：@广州沙步旧村改造
其主要内容有：
其一：黄埔沙步旧改项目签约率已超过98%，大部分居民期待回迁新房。
其二：2021年8月30日前未签约，将提请黄埔区人民政府进行行政裁决；
其三：未按时签约的留守户，将收回集体土地使用权，依法拆除上盖建筑，并按照拆迁补偿方案标准补偿和安置。
其四：对相关事项，进行集体公开表决，尊重绝大多数人的意愿。
随着这条公告的发布，黄埔沙步旧改，也进入了最难的“深水区”。
公告一出，黄埔群里沙步居民也是相当关注：
“看公告，沙步经社全体成员表决。”
“98%同意率，看到了，要拆了。”
“之前立法了，98%就可以拆了。”
实际上，在此之前，就已经在讨论沙步回迁房建设问题：
“就我们生产队还没有盖回迁房。”沙涌？是啊，听说有人不肯签约盖不了回迁房”。
“鹿步户型都出来了”。
“（沙涌）有人不签约，打吾到桩”。
“太难了，好想早点回沙步住。如果回迁房好像河涌整治那样，一年半摇珠，两年就盖好，那就好咯。”
“可以摇其他生产大队的么？”
“吾可以。”
“系边租屋住？”
“弃方买了萝岗。”
广州城市更新将立法，破解拆迁困局
其实，@广州沙步旧村改造发布这个公告，也不是没有背景。
从国家发展战略来看，中央十四五规划提出了实施城市更新行动。
在广州十四五规划中，也明确提到实施城市更新行动。
按照计划，未来十年广州将启动389条旧村的改造，面积相当于半个香港，规模和决心之大前所未有。（广州“1+1+N”城市更新政策）
︳数据来源：广州城市更新（城中村改造）工作方案
当然，在实际推进阶段，尤其是在拆迁领域，面对留守户的过高的拆赔比，很多都没有办法规范，这就需要政策上的顶层设计。
就在7月7日，《广州城市更新条例（征求意见稿）》正式发布，广州成为了继深圳之后，全国第二个推进城市更新地方立法的城市。
这意味着，广州未来的城市更新工作终于有了法律上的指引政策。
作为实际管理人口超过2200万的超级城市，在存量时代，广州城市更新将解决住宅供应和医疗、交易、交通、生活等配套缺口。
这决定了城市更新具有公共利益属性，与这座城市里的每一个人息息相关。
公共利益属性，就是条例（征求意见稿）出台的最大法理依据。
︳图片来源：广州住建局
而在征求意见稿中，正式将村民自治和行政裁决提上立法日程。
改造过程当中，一旦遇到拆迁难的困局，只要签订了补偿协议的人数达到95%以上，那接下来就有调解、行政裁决以及法院强制执行等手段来破局。
这里有两层含义。首先在政策上，还是希望在市场化操作之下，通过行政调解来降低部分留守户对于改造的预期，从而实现项目自主签约；
但是，一旦调解失败，越过“红线”，没有在最后的期限内签约，那么将面临的是行政裁决。
而占用的集体土地将被收回，房屋也将被依法拆除。
而作为广东省三旧改造改革试点的示范区，黄埔在“城市更新10条”中就明确规定：将对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为，村集体可制订符合实际的“村规民约”对其采取必要的处置措施。
这给片区改造“最后一公里”难题的破解，提供了希望。
︳沙步改造进度
收回宅基地，早有先例
事实上，沙步提出对集体土地使用权进行表决收回，并非孤例。
2020年5月，茅岗路以西城中村改造项目通过表决，同意收回未签约村民占用的集体土地的使用权。
而就在近期，茅岗西华8、9、11社开展了关于“组织拆除茅岗路以西城中村改造范围内西华片地块所有未交付改造的地上建筑物”的表决。
最终，参与投票的649人中，有638人同意，同意率达98.3%。
︳来源：新茅岗
同样位于黄埔的火村，因少数人不签约，集体年损失达到3亿。
“清零”行动大会上，呼吁未签约的村民不能因私利阻碍旧改推进，转变思想尽快签约，并就收回未签约房屋的宅基地使用权并组织拆除地上建筑进行表决。
最终，以97.1%的同意率高票通过。
︳来源：火村社区更新改造
无独有偶，去年12月，荔湾鹤洞旧改也公开发文，经过表决，如果未能按时签约，将取消相关股东股份分红和一切福利待遇，并收回集体土地使用权，提请行政裁决。
︳来源：幸福新鹤洞
其实，通过对政策的拆解，不难发现，广州这一轮城市更新，更多的强调了强化产业导入以及地铁、学位、医疗等公共资源配套的完善。
这是一场对城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的再分配和区域功能的重新塑造。
为此，广州发布了全国首个城市更新产业圈层指引，而不是大搞房地产开发。
|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图
所以，我们看到很多项目进行公开招商的时候，都强调了科技企业、教育、医疗配套的引进、落户。
｜来源：广州公共公共资源交易中心
政策意意图很明显，只有把产业和配套引进来，村集体、村民获得的蛋糕才能实现了有效增加，各利益主体对改造的接受度和热情才会大幅提升。
从这个角度出发，留守户的不合理诉求，就变成了对绝大多数人利益的侵犯。
沙步巨无霸旧改，不到两年就摇珠选房
回到开头提到的黄埔沙步旧改。
早在2019年，《广州市黄埔区沙步旧村改造实施方案》获得区政府正式批复。
该项目新建范围约158公顷，总建筑面积约404万平方米，是老黄埔目前批复的规模最大旧村改造项目。
沙步城中村由鹿步、沙涌、塘头三条村组成，地处黄埔区东部，位于地铁13号线夏园站和南岗站之间，是广州东进拓展轴与黄埔产业创新发展带的交汇点。
｜沙步区位示意
规划方案显示，沙步村旧改规划有174处公共服务配套设施，其中包括6所幼儿园、5所中小学、2个农贸市场、7个托儿所、12个居民健身场所、12个星光老年之家，妥妥的配套大城。
｜沙步改造公告配套一览（仅部分截图）
项目拟参照新加坡先进城市设计理念，引入风雨连廊、垂直绿化、海绵城市、邻里中心等元素，同时打造城市绿核，形成四个滨水社区。
通过旧村整体改造，打造黄埔东路科创产业发展轴，两侧布置商务商业街区。
｜沙步改造规划效果图
作为66条改造的重点项目之一，在黄埔提出2021年底前清零“旧改”的背景之下，沙步从项目启动到选房，再到签约率超过98%，用时不到2年。
｜5月份摇珠活动现场
5月底，沙步复建5地块首次回迁摇珠选房，312户符合条件的居民成功摇到自己“心水”的单位；
时间间隔不久，7月18日，沙步社区又迎来了第二次户型摇珠，163位居民角逐3个户型，共计198套新房。
美好的新居生活，指日可待。
｜沙步133㎡户型实拍
目前，沙步已有6大地块同时开工：12号小学地块、14号复建商业地块、44号酒店地块、老人福利院地块以及去年已经动工的幼儿园地块和11号回迁安置地块。
最后来看看，我们做的一个沙步改造变迁的记录，一切都是慢慢变化，变好。
｜镜头下的沙步变迁
时间是最好的礼物。
相信不久之后，会有越来越多的居民回迁新房，而沙步巨无霸旧改也将迎来新的蝶变。
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