义乌市升级了楼市调控措施，对新购住宅实施限售3年的政策，8月10日，义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，《通知》规定，凡在义乌区域新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。

这个政策意味着新购买的商品住宅都需要限售3年，这个政策对义乌的楼市是有巨大影响的，因为对非刚性需求来说流动性是非常重要的，现在限售3年的政策一出就锁死了流动性，这个政策是在落实“房住不炒”的楼市定位。本文来分析一下为何会出现这种政策，以及这个政策之后义乌的楼市是否能够平稳。

1、义乌为何会对新购住宅限售3年？

分析楼市行情需要从政策入手，因为一个城市的房价基本是处于一种“均衡”状态的，只有外部经济环境或者政策在变动的时候才会打破这种平衡，要么下跌、要么上涨，然后处于一种横盘状态。

针对这次限售3年的政策会产生什么影响，我们先来分析为何会出台这种政策，根据“幸福里”的数据显示，义乌当前二手房均价为24411元/㎡，这个价格在整个金华市是最高的，而且今年以来房价一直在涨，今年3月份的时候义乌的房价为21383元/㎡，到现在8月份，房价上涨了14%，短短5个月的时间房价上涨14%，这个幅度不可谓不高。

同期整个金华市的房价涨幅为9%，这就说明义乌市在金华市的房价不仅是最高的，最近5个月的房价涨幅也是最高的，这就为楼市升级调控措施提高了缘由。义乌的房价在快速上涨，如果再不采取升级措施将房价快速上涨的势头摁住，那么很有可能会变成更强烈的涨幅，到时候更难控制。

2、义乌楼市已经火了几年

从更长的时间维度来看义乌市的楼市已经火了几年了，下图是根据义乌市每年统计公报得到的2010年到2020年期间每年商品房销售面积数据，从2010年到2013年是逐年下滑的，这可以说明在这4年时间中义乌的楼市是逐渐低迷的，当然我们知道2010年出台了著名的“国十条”，这对整个中国房地产市场都有极其重要的影响。

在2014年到2017年是恢复以及平稳状态，2015年到2017年的三年基本维持在2011年的销售水平，而这段时间也正好是2015年以来全国楼市行情上扬的时期，一线城市已经完成了一轮上涨，而当时的二三线城市也正开始步入上涨的通道，义务作为三四线城市也处于这轮行情的起步阶段。

2018年有了明显的增长，商品房销售面积从上一年的74万平米增长到97万平米，同比增长32.3%，2019年进一步增长到150万平米，销售面积同比增长53.7%，2020年进一步增长到178万平米，同比增幅虽然降至18.7%，但是销售总面积却是历史高位。

这些数据都是来自于义乌市统计公报，这也说明最近三年义乌的楼市是比较好的，销售面积在快速增长。

3、义乌的房价能够平稳吗？

那么这次义乌升级楼市调控措施后能够让义乌的房价平稳吗？

我认为是大有可能的，因为这个措施能够强有力地限制那些非刚性需求，这两年义乌每年商品房销售面积大幅增长，这难道都是刚性井喷吗？这样的解释显然是不合理的，里面必然是伴随着一定比例的非刚性购买力量，这是这个比例到底有多高没有一个官方的数据。

而对于那些非刚性需求买房的最大动力来自于“赚钱”，而只有不断有人买房，房价持续上涨才会形成赚钱的效应，现在实施限售3年的政策，那么就带来了很多的不确定性，因为谁也不知道3年后是什么情况，现在“房住不炒”是总基调，如果3年锁死流动性，那么风险就大很多，持有成本大大增加，这会促使那些非刚性需求退出购房市场。

今年3月份的时候义乌就出台了9条措施来调控楼市，其中就有一条是限售2年，不过当时只是针对新购买的新建商品住宅，而且是从2021年10月1日开始，这次的限售时间和范围明显是大大加强了。

这次的调控措施不仅仅是力度加强了，更是表明了一种态度，那就是“房住不炒”是认真的，如果这次措施之后房价上涨之势依然无法有效遏制，那么还会有更强力的措施出台，这种态度也会影响义乌的楼市。

我们一定要看清趋势 ，要看清政府的态度，“房住不炒”的态度是非常坚决的，未来的趋势一定是尽量满足刚需，炒房是不受欢迎的，房价需要的是平稳，而非是突飞猛进。