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提问：房姐您好， 自住，想换望京四居，保利中央公园和东湖湾哪个值得入？保利中央公园和东湖湾现在均价多少值得入？

回答：你好，保利中央公园和东湖湾的深度测评： 一.保利中央公园 中央公园都是12年建成，14年交房，一共1100多户，细化到每期院落也就几百户的规模，15-25层的板楼，2梯2户，一期4栋楼，小面积多一些2-3居主导，二期院落小，只有2栋，没什么园林环境，三期最晚交房，4栋楼，4居为主，大户型首选三期，而且园林最好，有跑道和篮球场，小区整体均价11万左右。 户型分布，一期以2居为主，88-108平，挂牌1100万起步，此外还有117-147平3居，1300-1600万，168平4居1600-1800万；二期以3居为主，基本都是134平的户型，1500-1600万左右；三期以4居为主，面积为144-148平，还有少量117-128平3居，挂牌1300万左右。整个小区每户都有赠送面积，134的3+1户型关注度较高。 小区为保利自持物业，管理中规中矩，虽然不是vip服务体验，但还算尽责，白天晚上你老能看见小区里的保安及正在忙活的工人，而且保利最温馨的一点就是逢年过节，总会组织社区活动，增近和业主的关系，物业费3块4毛2到5块5，作为望京比较新的高端商品房社区，这个物业费和匹配的服务可以了，车位一期为产权车位，二期也有产权车位，也有一层是物业的可以出租，三期全是产权车位，车位价格40万左右，一般都是跟着房子卖的，这边周边写字楼也很多，小区外围停放的共享单车很多，路两旁停放的汽车也不少，小区内外车位都较为充足。 生活配套相比橄榄城和东湖湾相对弱一些，得往soho那边走走，不过好处是这边相对安静一些，小区周边有商业规划，工地正在施工，配套会日趋完善，另外小区离地铁15号线望京东远一些，1000米左右，这也解释了为什么保利这边共享单车多的原因，下了地铁得走15-20分钟才能走到，开车的话保利上京密路和机场高速会更方便一些，小区被两个公园环绕，二期三期之间还有7万平米的景观大道，东侧是望京最大的公园。 点评： ①作为望京比较少见的次新商品房，可以说是在望京没有竞品，因为远洋万和总价更高，人群不同，国风尚樾不成规模，体量小，来广营北新房是限竞房，流通受限。 ②房子除了新，户型产品更加实用，每户都有赠送，如3+1,4+1户型，属于经济大户型。 ③小区人群结构年轻，本地人+望京国贸cbd高端居多，30-40岁的居住人群为主，所以你什么时候来这小区转转，都较为安静，大家都没时间在小区溜达，我看的一套房子业主开玩笑说，平时去地库可能都比在小区里待的时间长。 ④保值流通好，一个月成交4-5套，和年初相比价格比较坚挺，价格略有升温。 缺点： 1）墙皮脱落，卖相减分 中央公园按道理说12年的房子，当初卖新房打着高端产品旗号，不至于卖相减分，但是很抱歉，我去一期看房的时候，发现墙皮也有脱落，应该是开发商为了节约成本，一层石材外立面，楼上都是涂料，所以刮个风下个雨，日益月累，出现了掉皮现象，但其实之前去西山林语没有发现这样的问题，所以不同时期，即使同一开发商建的房子，也会多少不太一样。 2）园林一般，水系少 作为望京几乎最新的小区之一，中央公园对于园林的设计显得有些简单粗暴，除了在三期看到的小水池，还是类似写字楼门前带喷泉小坛儿（自行脑补）面积那么大，想夸都找不出什么词汇，不过好在小区里老人孩子不多，几乎都是公司高管，天天忙于应酬，工作不着家，所以也没时间在小区散步，欣赏。 3）光污染 望京的夜晚，有走在时尚前沿的年轻人，也有城市车水马龙的喧嚣，甚至还有绚烂的霓虹灯，但正是这一束光，不光带来希望，也成为很多人住在这里的困扰，所以当你从外面看到小区窗户是黑色的时候，其实是开发商建房时为了减弱光污染的防护措施，这点很赞，但同时有些在乎风水的购房人或许会不太乐意。 4）对于细节的处理相对弱一些 除了园林的细节，户型产品偏实用性户型，进入每个空间并不是其他豪宅的宽敞通透，3+1，或是大3居，大4居，给人的感受是够住，而不是超出预期的使用面积和户型设计。另外电梯间偏小，要赶上搬家的，轿厢感觉坐不了几个人，这一点跟东湖湾，橄榄城对比有些差距，但也属于小瑕疵，毕竟你一年能也赶不上几次装修和电梯排队上不去，所以还好。 二.东湖湾 东湖湾位于望京北部区域，为07-10年的房子，板楼，塔楼，板塔都有，也是分三期开发，一期07年，6栋楼635户，二期10年建成，8栋楼1100多户，三期12年建成，8栋楼851户，一二期同院为西区，三期单独院落为东区。 户型分布，小区整体均以大户型为主，一期小户型很少，都是100平起步的1居，目前挂牌价950万起，2居108-121平，总价1100-1200万，3居148-200平，价格区间1340万-2000万之间，4居191-300平，1700万起；二期占比最高的是150-202平3居，1700-2000万，其次是193-200平四居，1900-2100万，还有少量65-100平的1居，目前挂牌630-1000万，89-147平2居比一居还少，780-1300万，3居和4居的户型相对好一些；三期少量小户型为47平开间，500万左右，两居为94平纯南和130平南北两居，1000万起步，三居有126,163,166,172，175，180和246平，1400-2000万（246平无挂牌房源），房源占比6成之多，四居室212平，1900万，房源不多，三期180平的户型格局朝向视野都还不错，临河观景，有部分房源达到3米层高，小区整体均价9万4-9万7。 一期天润开发，二期东湖天润城建联合开发，三期城建开发，都是长城物业，一期二期物业费2元-3.18元，三期4.38元，车位40-50万，物业管理很好，每个单元都有专属管家。 配套方面，轨道交通更便捷一些，14号线和15号线都算够得着，距离14号线东湖渠700米，距离15号线望京1200米，小学和中学都是望京最好的陈经纶分校，购物的话华彩，望馨都挺方便，小区南侧还有北小河公园，也就是大家常说的观景视野。 点评： ①东湖湾一期二期同院落，园林大，带下沉花园，但密度大一些，2000多户的体量，而且房子老一些，品质和三期有一些差距，主要是楼道，外立面的保持细节等。三期房龄新，尽管开发商做了围合式建筑，尽可能保证中心位置留给住户，但有限的位置仍存在院落小的问题，老人孩子很多，导致虽然住户不多，但小区活动区域总感觉人不少。 ②户型产品来看，东湖湾的户型大气一些，每个户型都显得敞亮一些，都是落地窗设计，三期户型做了升级，更好一些，缺点是东湖湾整体户型格局一般，很多大两居，大三居客厅半通透，一期二期部分楼栋向西倾斜，导致挡住其他东侧楼栋光线，临河观景楼栋视野虽好，但部分房源卧室或客厅窗户对着马路，有购房人还是比较介意风水问题。 ③同价位的小区，东湖湾要贵一些，因为在橄榄城中央公园你能买到3居，可能在这只能买到2居，所以享受品质但在这需要牺牲面积。 ④东湖湾最近1-2个月为望京改善盘中流通最好的一个，综合来看也是比较上档次的小区，一个月能卖出5-6套的房源，和保利一样，部分房源价格比年初要高一些了，议价空间不太好谈。 缺点： 1）一期二期品质一般 楼道老旧，维护的一般。 2）孩子老人多 享受品质的同时，追求静谧生活，可能需要实地考察，再做选择，毕竟因为陈经纶划片和周边写字楼众多，小区业主有老人孩子一起住的较多，一期二期虽然院落大，但你可以下班点看到活动广场到处都是人，三期院落小更为明显。 3）户型设计一般 东湖湾很多楼栋有偏斜角度，导致采光有遮挡，而且出现客厅卧室对着道路的现象，生意人风水可能会在意，户型整体设计也一般，大户型做成了两居，而且都是纯南设计，部分超大户型客厅并不南北通透，而且一些户型缺角不方正，产品方面东湖湾略显遗憾。 总结：置业建议 1）在望京品质标杆价格难谈，这也是目前北京市场的一个特点，4-6月刚需火热的情况下，目前成交已经传导到了改善户型，市场开始两极分化，价格一方面取决于小区流通，另一方面取决于地段和房子的自身品质是否过硬。 2）这个价位抵押抵债借条房较多，尤其资不抵债的要小心，这点多问问你找的中介，别大意。 更倾向入手东湖湾。

提问：房姐你好，新人首问。目前状况是，夫妻两人加1岁宝宝，暂不考虑学区，sfsd,一个在西黄村，一个在学院路。手头有子弹240，家庭年入70左右(税后)。请问，1 买房以投资增值出租为主，如果能兼顾自住更好，请推荐合适的小区。2，我们考虑jyd对工作可能有影响，是否还有其他可行性操作，用好用足手上的子弹，让收益最大化。谢谢，急着上车，盼复!

回答：可以入一套500+的标的，将sfsd用足即可，月供在1-1.5之间，对你们生活没什么影响 想要兼顾自住基本没啥好的标的，大多是偏学区的老破小，居住体验很差，建议投住分离，租个舒服的房子 还能挑选好的地段，投资建议看看 亦庄、常营、石佛营、草桥、角门、马家堡

提问：有北京市集体户口，在深圳工作，社保目前在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按第一套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！

回答：北京市的什么户口？ 北京户口即北京户口，学校集体户口即学校集体户口。 有北京户口，买房不再需要其他资格。 家庭名下北京无房，全国范围内没有过按揭贷款记录，北京公积金查不到贷款，最近一年没有离婚记录的，按揭属于首房首贷。 北京首套按揭利率5.3，成数6成，抵押利率4-5，成数6-75成。 首房首贷已没有明显的优势。 除了现金200万，不清楚你其他房产的负债率，这里涉及到更多资金的调用。

提问：房姐您好，新人首问。 清华博士后，清华集体户口，明年出站，意向单位在海淀永丰产业园。刚把老家的房子卖掉，手里现有子弹300。为了3岁小孩落户和今后几年自住，想在北京买房，总价500左右的小两居。同时也希望房子5年后好转手。 请问：（1）西二旗的智学苑、铭科苑；（2）回龙观的融泽嘉园；（3）朝阳北苑的新街坊，这三个地方哪里比较合适？或者房姐给推荐几个比较合适的小区，越具体越好，麻烦房姐了。

回答：1. 智学苑大塔楼，也是经适房 品质一般，好多都有10%的土地出让金，变相提高首付。铭科苑小区楼龄偏老，只有三栋带电梯。小区绿化覆盖率偏低，环境一般； 2. 融泽嘉园还不错，如果有合适的标的可以入，回龙观两居还建议看看新龙城 智慧社 美唐或者北京北，自住保值都还行； 3. 北苑的新街坊这个盘升值不行，长期跑输大盘； 推荐重点看回龙观板块

提问：房姐您好，新人首问，请求房姐给予指点！！有点着急，盼望房姐能够及时给予回复！ 情况简介：孩子是2018年参加工作并解决北京户口，目前在集体户上。我们想给他先买一套小房子，但暂时不用，四年内可出租兼具保值升值的功能，他在朝阳区悠唐公寓附近工作，我想给他买一个离单位近的住房，目前的问题是： 1.孩子现在有单位公寓住，买房自住需求不是很急，2020年底前在北京买房时机适合吗？还是应该再等等？ 2.这是他的首房首贷，他现在看上一个距离单位三公里左右的白家庄的一居室，47.5平米，售价329万元，91年的房子，房子是不是太老了？之后置换流动性会不会有问题？请教房姐有没有更合适的房子可以推荐一下。 3.购房想用混合贷款，孩子是公职人员，国属公积金贷款，可以贷到80万。现在如果想买，主要问题是收入证明金额只有8000多元，无法覆盖两倍的贷款需求，我和他爸也都无法开具收入证明，无法进行接力贷，但是我们现在可以给他提供大概130万元的首付款，而且月供我们也可以帮助还款，只要能贷上款，还款没有问题。请问房姐有没有其他的合理途径解决和变通解决孩子目前的贷款问题？我们想尽可能利用杠杆买房，想多贷款，且贷款的时间尽量长一些，有没有可能贷到30年的时间？中介说在北京最长贷款期限是25年，是这样的吗？ 另外，还想请问一下，如果混合贷款贷不下来的话，走商业贷款好不好？如果全部走商业贷款，那么首房首贷的公积金贷款使用会不会受到影响？以后再还可以再使用公积金贷款吗？有哪些不利影响，如何可以避免以后对公积金贷款使用的不利影响！ 这是我们第一次在北京买房，所以请求房姐能给我们提出最适合我们的切实可行的购房建议，包括购房的时机，区域，房龄及贷款方面的一些建议，谢谢您！

回答：你好，贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。 可以提前6个月养流水，也可以找渠道包装流水。 组合贷查的比较严，商贷没那么严。 按揭最多25年 悠唐附近，130能买到的盘都是老破小，次新可以关注炫特嘉园。 年底是比较好的淘笋时间，部分业主急卖，可以捡漏。

提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教

回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：你好！西北旺的天阅西山，单价8万，精装平层面积180。自然环境较优。海淀北部新区核心地段，旁边大悦城、华润万象汇正在建设，基础设施配套发展快，步行800米地铁永丰站。周边高科技企业聚集。但是业主因为小区不能封闭的问题一直在维权，而且后期还有大面积的商住公寓等待开盘。想咨询一下，第一房子的升值空间怎样，是否值得投资？第二小区不能封闭的问题是否有解决的希望，与公寓混在一个小区是否负面因素？第三投资买房，目标区域东城西城海淀，预算1000-1500，有没有其他推荐的小区。

回答：天阅西山是品质盘了自住+保值可以，纯投资不是最佳选择。小区封闭的问题只能看开发商的态度了。不能封闭对它后续升值肯定会有影响。西城可以看看朗琴园、清芷园、椿树园 ，海淀可以看看太阳园、郦城 橡树湾，品质都还不错

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