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提问：房姐，房子在下跌还是上涨的时候容易出售？

回答：很多人认为房价便宜的时候容易出售，因为大家都爱便宜货，就像白菜一样，价格低的时候大家都去抢着买，价格高的时候大家望而却步

但楼市恰恰相反 事实上，房价越是上涨，越是变贵，买房的人就越多，这是几十年来实践过的真理。当下的房子除了居住属性还是一种金融投资产品，所以每当房价停滞不前的时候，大家都不愿意买、更愿意持币观望 当房价上涨时，反而急匆匆出手，越贵越买，股市亦如此，这是普通人的做法。

投资客呢？——淡季淘笋，熊市筑底 这就是多军跑赢散户的秘诀

提问：房姐你好！关注你很久了。看你多次推荐朝青罗马嘉园的楼盘，五年前因为要二胎，恰巧置换到罗马174平南北通透的户型。自住确实挺舒服的，小区环境和周边生活配套也算不错，就是学区不满意。本想再买一套老破小的学区房，计划赶不上变化，3年前离开北京生活，房子以略低于市场价出租了，目前租客稳定，租金基本够还月供。现在我们计划10年左右不回北京了，最近一直在考虑是否需要重新布置一下房子投资。比如卖掉罗马，换到双井或者望京或者其它涨幅快的区域的面积小一点的三居，或者换成两个二居室出租，租金回报率会更高一点？不知道什么原因，罗马嘉园涨幅一直很慢，感觉好像跑不赢大盘。我京户，此房满五唯一，还有近200万贷款。我不想再添加多少现金投资，我不需要考虑学区，只想从保值增值的角度出发考虑。有点纠结是否要改变现状，所以想听听你的意见。如果建议卖，请给个大致方案参考。多谢！

回答：你好，青年路板块是一个比较优秀的地段，也比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业。同时也有一些优缺点，人口密度大，没有什么亮点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价，而大户型和2000左右小区相反存在一些低估得可能和套利空间。 珠江罗马家园就是这样，小户型溢价较高，部分大户型存在低估，基础还稳健。 置换望京没有问题，关注保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城等。

提问：房姐好！新人首问，盼回复！情况如下：家庭京户，目前学院路老破小一套，全款，市价400左右，孩子后年小学，大厂孔雀城一楼带院3居一套，全款，市价200左右，自由职业目前收入不稳定，基本无还贷能力，(因爱人在上一次婚姻内家庭购过房子，在四线城市，对方公积金贷款，负责还贷，但房本写我爱人的名字，离婚协议约定此房归孩子所有，但一直未过户，目前贷款未还清)请问这种情况是否我们目前家庭购房也属于二贷？如果我们目前的情况属于二套二贷，是否只有LH才能如您所说使用杠杆进行有价值购房投资？还是有其它方法，万望指点，当前希望家庭资产重组，利益最大化，以投资为主，考虑如下，1因学院路老破小溢价，周边对口小学也是普通小学，是否可考虑卖掉学院路去朝阳买房自主，选择孩子上学方便的楼盘即可，如此既有一定改善居住条件的空间也可自住保值，或者完全为了上学方便直接租房亦可，请房姐帮我分析下此方案是否可行，利弊如何，给出建议，感谢！2.孔雀城房屋目前出售中，近期应该会出手，出售后打算纯投资一套城里的老破小，用您说的方法先全款再贷款，因目前还款能力弱，希望考虑总价相对低，租售比高的紧凑2居老公房，希望2-5年后好出手，有较好获利空间，烦请房姐推荐适合的区域，户型，合适的价格区间，不胜感谢！另请问我未考虑到的您是否还有更好的建议和方式，主要针对家庭资产重组和投资这方面

回答：1. 因为北京认房认贷，名下有一套，再看肯定是二套了。LH或者全款抵押的方式买都能加杠杆 2. 思路没问题 ，不知道你们孩子在哪里上学，朝阳在望京或者朝青板块选筹自住+保值都不错 3. 400内的标的 可以看看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 。租售比都还不错，租金能抵一部分月供。 更推荐2套置换为一套，兼顾自住+保值会更好。分散资金看二套因为总价都不高，很难淘到好的标的

提问：二孩家庭，一方父母在京随居。目前持有海淀皂君庙78平两居老破小一套（学位，目前父母住），西城新街口七条十五号院66平三居一套（贷款280万，目前出租）。另有昌平一套88平三居的使用权。明年老二上小学后考虑把皂君庙卖掉，未来怎么规划？ 1，无投资能力，考虑刚需，父母可能协助做饭接送孩子，但不愿意住一起。 2，工作地点皂君庙，目前在附近承租了一套三居室（07年电梯房户型格局很好，附近这种好房子数量很少，目前都还不能上市）月租金一万三至一万五，一家四口住。 3，三年后老大小升初，不知会去哪个中学，希望半径5公里以内，大概率2公里左右。绝大部分家长的做法是在学校旁边租房陪读。我们两个孩子未来也未必能在同一所学校，目前只能预测三年内的求学地点在皂君庙。 4，解决刚需三种方案：第一，买个房子出租，然后在合适地点租两套分别自住和老人住。第二，买个房子一家四口住，给老人在旁边租一套。第三，买个上下复式或五居以上的平层我们和老人有相对独立空间互不干扰，六个人住。 5，等娃们中学毕业，居住必定进行调整，可以选择郊区居住，老人也可以独立居住不跟我们一起。再再往后，涉及到两个娃分家产吧 6，请问，明年卖房后如何置换？老破小换个更好的很难啊，接受一楼\/顶层\/能办公的住宅\/没有院子，但必须有停车位。老家（武汉繁华地段电梯次新房）的房子最多能卖300万。 7，周边哪些可考虑买？魏公村佳苑目前有很多出租的房子，考虑要不要去租两套，可能两年内下房本，能不能买一套。钱不够的话要把更多的房子卖掉，值得吗？ 8，把所有房子都卖了换一个大平层（或者昌平别墅）有意义吗？

回答：1. 你们未来几年不确定性很强，现在附近买一套 也是临时居住，而且周边都是学区老破小，升值空间一般。 2. 现在更合适投资一套赚取收益，附近租房解决居住需求，又不存在学区风险，即使未来居住地要调整也不受限。 3. 投资建议看 双榆树板块， 如果你想环境稍微好一点，可以看看厂洼板块。这两个相对学区属性比较弱 4. 昌平别墅真不建议入，这类产品大多有价无市，除非就自住不考虑升值

提问：房姐好，我是新加入的粉丝，说下我的情况：我跟我老公都是互联网民工，非京籍，目前工作都在望京，以后不好说，家庭税后月收入6万，不算季度奖年终奖。我跟我老公在沈阳长白岛买的房，房子在俩人名下，月供1万5，五年后还清，他是主贷人。计划在北京再干五年，孩子上完幼儿园回沈阳过点小日子。目前在望京租房，一个月租金七千五，考虑在北京买房，先自住五年，五年后出租打算长期持有留着养老或大病用或者留给孩子，用房租养房贷，有孩子有一个老人，所以需要至少两居，希望周边幼儿园教育资源丰富最好是有能上的好的公立幼儿园，离地铁近。现在有两个选择：1、公司有共有产权房第一优先组名额可以买朝阳当前上东郡和瑞晖嘉苑的小三居，比较看好瑞晖嘉苑37000一平89平。2、买二手房。手里子弹加上借亲戚朋友的能凑到210，到240还有点缺口不知道怎么补。二手房看过常营保利嘉园三号院、首开畅心园、住欣家园、金郁丽景苑，望京主要是望花路西里、西八间北里，回龙观龙泽地铁站附近一些老公房。这些房子总价都差不多，首付230-240左右，相比觉得望花路西里有套觉得还不错，365万，69平米，户型楼层都还不错，但是房子是83年的，不知道我家这种情况是否值得入手？希望房姐结合我家情况能够给出一些买房建议。后续目前计划大概率就是五年后离开北京，但不排除可能留下，主要考虑没有北京户口孩子上学有问题。说下征信：我征信没有房贷记录、婚姻状态是— 户口本婚姻状态是空，我老公有房贷记录婚姻状态是未婚但户口本是已婚，我的户口跟老公不在一起，这样我俩有什么操作空间变成首套吗？还有目前二套首付有点少，差个二三十万，房姐有什么好的解决办法？还有我们这种是买城里的老破小好还是考虑亦庄大兴北七家这种地方的新房次新房好点呢？问题很多，感谢解答

回答：不要买共产房的 你买了共产房 长期套里面， 以后很难买商品房。 这个价位望京不是很好的选择。 二手看下常营的 万象新天、柏林爱乐、苹果派。建议看十里堡、石佛营等板块，例如 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区等。 银行会多种方式去查你的婚姻情况，所以做好几手准备。 要么lh等一年，用你的sfsd入。 信用卡是否开发了？

提问：房姐你好。新人首问。删了两次了。希望能得到房姐指点。 你对成都房价怎么看呢？想在成都买第二套房，第一套在锦江区三圣乡（无贷款，无学区）。准备卖掉老家绵阳华润的房子可筹到110子弹。两个小孩都半岁。在成都是否需要考虑学区房？想以投资为主，买哪个区域合适（各个区域都有购房资格）？请推荐一下楼盘

回答：成都可以入长期看好， 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。 新区大多最后都死掉的。投资的话可以关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区。 学区就看锦江区 例如 攀成钢流金岁月澳龙名城

提问：7月刚毕业，金融街某总行工作，目前单身。。今年受疫情影响人社部进度也有所影响，但是21年春节前后户口应该能下来，所以最近趁入职前空挡疯狂看房，主要想居住和学区兼顾，2居，有点问题想请教前辈： 1、个人住房首付想控制在600以内，自己还是试用期，收入证明肯定要叠加父母的了，政策没变的话应该可以满贷303，也就是总价900左右。目前主要看了广外片区，朗琴园和红山感觉不错，但就是套内70平左右的（房本85\/90平）基本都在950或更高。远见名苑就是有些乱，二期独立成小院似乎可以，优势在于800-850即可拿下。具体户型朝向我会再考虑，但不知关于小区的选择大家有何见解 2、除了广外，在西城，或者东城海淀，这个预算和居住需求还有没有值得我去看的片区呢？个人是江浙三线城市考到中关村那两家学校的本硕，个人经历上对小学重要性不太看重，而且学习和特长可以亲自辅导，工作也不忙。但初中最好能中等或以上学校，广外就蛮符合.. 3、父母五年60岁退休后想从江浙小城搬到北京，北方亲戚多些，而且有我在..自住房卖掉，手留80左右现金，大概还能有400-450左右用于购房，无学区要求，离地铁几百米那种，互相走访也能方便，小区环境靠谱点。我个人想在丰台或者石景山帮他们购置，基本不考虑贷款，80-90左右两居。这个是最摸不到头脑的，因为约束太少，大家对于看房片区有什么建议吗？我比较担心前面900用掉，这里只留400+是不是有些捉襟见肘？ 字太多，多谢

回答：1.买房先合计首付，你的总价对标范围已经偏了。 2.贷款不受打卡工资限制。 3.朗琴园和红山都是比较溢价的标的 4.先算首付，才能算贷款，算目标标的范围。 5.石景山回避，丰台大多数地区都要回避。

提问：新人首问！您好，房姐！我是2019年6月毕业，目前在北京房山一家私企工作，为单位集体户口。由于面临结婚，计划今年在北京南部房山、大兴购买小两居的房产。首房首贷，刚需长期自居，短期不考虑置换。现有首付款70万，两人月工资合计13000元，此外还有公积金合计1700元，以现在我们的首付款金额和工资水平可以在北京买房上车吗？恰逢今年遇上疫情，若今年不上车，担心房价上涨，以后上车就更难了。目前在关注的有位于房山长阳的碧岸澜庭共产房，其位置也不错，紧临房山线稻香湖地铁站，我们也符合申报条件；其次是青龙湖的限竞房，但周围交通和配套还不完善；二手房主要是关注了房山良乡这边的，如行宫园，西潞园。求房姐指点，盼复！

回答：不支持买共产房, 你买了共产房 ,这辈子就跳不出来了, 很难买商品房了 ,共产房享受不到未来的财富升值 。青龙湖的限竞房也不推荐。建议看房山良乡的二手房。

提问：首问请指教：双井双花园一套100平方米小三居自住，小孩户口在西城月坛，卖掉老房再自筹资金可达1500左右，考虑到月坛附近老破小实在难以接受，打算换到东城新世界家园、新怡家园或西城庄胜二期、中信城、一瓶或红山世家，请问房姐有何建议？

回答：你好，东城的回迁特别多，商品房不太好找。新怡家园和新世界家园，这俩都不太受多校划片影响，而且品质不错。 中信城的业主都不是奔着学区去的，就是单纯的居住品质好，毕竟西城的次新，物业管理还这么好的不多了，很有稀缺性，宏庙那些老破小纯粹才是学区支撑的啊。而且中信城是越大的房子单价越高，这也说明大家不是为了学区，是为了居住品质 红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。 综合考虑，优先中信城。

提问：你好！北京房姐，我想咨询一下璞瑅公馆新房五区是否值得购买，刚需！目前有500，但房款要2000，有购房指标与还贷能力，但新房只有一套169一层，其它237买不起，边户200都吵隔着大路？其它是丰台钓云台，但没学区？价格也差不多

回答：你好，换成我的话，我不会这么投资，丰台的区域性，对于2500w左右的房子支撑力度不够，资源错配，以后涨幅会受限，而且也不好出手。 还是建议你看看北边或者东西城的次新房 比如 朝阳：太阳公元 富力城D区 西城：官苑八号 朱雀门 海淀：碧水云天 光大水墨

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