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提问：新人首问 房姐您好，想请教下买房思路。一个是预算1200-1600，有首套首贷，需求是父母未来养老和资产增值。一个思路是亦庄金茂府的叠拼，虽然现在亦庄溢价率已经很高了，但有人大附中学区感觉保值的问题不大。另一个思路是顺义别墅，目前在考察后沙峪这边，看了万树moma。顺义中央别墅区这边没有学区捆绑，别墅流通性也比较差，水也很深，有点不知道从何下手。 还一个朝阳自住，预算1200，男友也有首套首贷，没有学区需求，想兼顾自住舒适度和资产增值。可以推荐几个容易出笋盘的楼盘吗？不知道该从何下手，如何扫盘。惠新东街这边的世纪嘉园价格很好，但是楼龄有点老了。 另张家口下花园的壟上遇园怎么样，适合投资吗？

回答：你好，亦庄金茂府的优势： 1.引进人大附中，学区溢价 2.距离通州不远，开发商炒作概念 3.金茂府系列在北京有品牌效应 金茂府的缺点： 1.地铁交通距离太远 2.没有生活配套，自住不方便 3.距离亦庄核心区比较远，享受不到辐射发展红利 但是亦庄河西区定位是高端住宅，如果生活半径在附近可以考虑，但是短期内自住不合适。 中央别墅区坐落于温榆河畔，是北京最早的高档别墅群落。环境优越、配套完善、距离主城区比较近。 占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好。已经形成国际化居住和生活氛围，有十几所国际学校、高尔夫球场及高档会所环绕，成为北京高档的生活区、富人区，可以说是一种生活方式和身份的象征。 具体分为后沙峪和天竺两个板块。 中央别墅区适合终端改善，吸引了大量东部、东北商业区的高级白领、明星大腕和海外人士落户此地。 由于生态环境好、交通优势和距离主城区较近，这个板块确实存在价值，但由于目前新增土地供应不足，已经过了大面积投放的阶段，所以价格也相对稳定。 这2个板块对比，单纯从自住角度看，更倾向中央别墅区。 如果是从投资角度，这2个板块，以及别墅产品，都不是好的选择。 世纪嘉园2000年的老大楼，不破，保养维护比较好 。自住+保值没问题。 未来大概率跑平大盘。 张家口的价值很低，二手市场应该也很差，360平的流动性进一步降低，所以这个房子可能要做好长卖准备，下一波热点时(冬奥会)趁机出掉。 我们买房，其实是买的「大城市的土地住房」。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为「北京城」的一部分，也就不具备真实的需求，不具备「大城市土地」的价值，只能是一小撮人的赌场。

提问：房姐您好～新人首问求指点^^ sfsd, 总价尽量500左右，在中关村附近工作，考虑自住，兼顾升值，单身不需要学区。问题如下：1.公司附近看到了490左右的85年左右小两居，和530左右的90+的小两居，都没有好学区，在户型和楼层没有硬伤的情况下，考虑升值能力，哪个更值一点？2. 总体来看，如果买公司附近旧房子，您觉得这个价位的房子升值的空间有多大？和买望京然后以租养贷相比哪个更划算一些？3.望京非常陌生，您有合适的小区推荐吗？4. 有没有省中介费的攻略呢？在lj看房找其他中介成交省中介费是合理的做法吗？毕竟资金有限3个点就很多了…5.看二手房的注意事项星球内有清单吗？查了一下好像没查到，求指点。非常感谢！ 非常感谢！

回答：1. 90+的两居更好。 2. 海淀的老破小升值空间一般，推荐看望京或者朝青板块，南湖中园 南湖东园 望京新城 3. 可以绿中介带看，其它地方成交，为自己省钱的事为什么不合理？ 精华主题有介绍，二手房注意事项： 1. 做好产调，产权调查主要是看看二手房的产权是否清晰，核实产权人身份信息，有没有剩余贷款和抵押等等。具体来说产权调查要从3个方面来看，一看不动产权证书(房产证和国有土地使用权证书); 二是看购房合同和付款凭证(这是卖方取得房屋的原始依据，最好是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应)， 三是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人的身份证就可以到查询机上查询)，需要注意的是二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息，这些信息与二手房交易紧密相关。

提问：新人首问，已有一套自住，想买二套，首付400，目前没小孩，将来会考虑学区房。 1.二套直接买总价低学区房占位，如荣上居荣丰2008 （等老人2年后投靠了再用老人资格买房用于居住） 2. 买个具备投资性质的房，四五年后卖掉再买学区。 哪个好一些呢？有区域推荐吗？

回答：1. 学区房投资要注意方法，就是购买学位已被占用的标的，因为你5年后才用，算好时间即可，买入时就能有5-10的利润点。 2. 投资角度看看 朝青、百子湾、四惠等地 这两个方案都可行，有看中的标的即可入

提问：新人首问，坐标重庆，家人住的两套房都太差太老，准备置换新房，两家人改善自住兼保值投资。看房姐之前的推荐，一套准备买在北滨路，像你之前说的融景城也在关注，另一套房姐有推荐的区域吗？每套首付子弹在80到100。冉家坝，大石坝这两个区域房姐怎么看？龙湖源著，华润中央公园这两个小区值得考虑吗？

回答：建议看看冉家坝，郑家院子，民安大道附近的2005年左右的房子。 龙湖源著自住不错，本地人选择的多，增值潜力一般 华润中央公园是之前超涨的楼盘，这次回调中跌幅也非常厉害，单价能在1.5左右性价比会很高

提问：房姐好，新人首问，多谢解答！求匿名～具体情况：夫妻双方在海淀魏公村和蓟门桥附近工作，都是京户，收入一般，月入2w，年收入约30w，国管公积金月缴8k。没什么经济头脑，也没有兼职赚外快的能力，目前住单位周转房，打算尽快生娃。纯刚需，首套首贷。现在首付只有200w，只能考虑总价500w左右的房子。目前有三种方案：1.先不买房，等生娃落单位集体户口（教育资源尚可）后买魏公村附近的老破小，上班距离近。风险：房价一年内上涨二十多万。2.现在买魏公村附近的老破小，对口小学差，五年后再置换。风险：置换成本高，无学区老破小没有升值空间。3.买郊区新楼盘，交房时间两三年后，到时出租，在单位附近租房住。风险：单位附近房租高，出租收入不能覆盖租房收入，外加还贷压力大。提问：1.上述三个方案，您觉得哪个比较合理可行？2.比较纠结海淀无学区的老破小和郊区新楼盘哪个更值得选？通勤实在太累了，尤其是将来有娃后。3.目前看了几个老小区，都是80年左右房子，小西天，明光村，钢研社区，动物园宿舍，民族大学南路等。两居四百多的，觉得还可以。您比较推荐哪个区域？4.郊区新楼盘比较多，都很远，昌平大兴门头沟通州，单价5w左右的盘，请问有升值潜力较大的吗？以上，有重复之处请多包涵，谢谢！另外，现在有钢研社区5层顶层80年房，460w，比较喜欢，不知道该不该买。望指点！

回答：1. 等一年没有必要啊，你并不能积累更多的资金，踏空的风险更大 不可取。 2. 考虑自住和通勤问题 建议选附近老破小，这类产品能跟上大盘。 3. 钢研社区可以买，但价格有点高，另外推荐看皂君庙、双榆树板块 距离魏公村也很近 再或者看看七贤村附近，距离魏公村也不远，如果你想环境稍微好一点，可以看看厂洼板块

提问：房姐你好，我新加入你的星球，已购会员，相见恨晚。 本人家庭非京户，持有北京居住证。目前在西直门舒至嘉园（又名大隐名座）持有一套148平米的大三居（改四居），塔楼，西南向，目前有买家出价到1150万左右，但是本人很纠结是否卖掉该房子。急盼房姐点拨。 问题1:因为有两娃，大娃2022年就要读小学了，如果从学区角度考虑，舒至嘉园是否值得持有。不是很了解望京和天通苑的学校。 问题2:按照置换改善计划，考虑总价1200万左右的次新房（包括各种费用），领秀新硅谷的152平四居洋房和国风上观的四居190平米、大西洋新城复式150平米三居可以够得着，哪个性价比更高？还有其他楼盘推荐吗？（考虑学区和环境） 问题3:按照北京买进二套房计划，给老人住或出租都行，了解过天通苑西苑三区顶复238平米650万左右，一梯两户，是否可以购入？也了解过望京西园三区，估计700万能购入小三居。哪个更值得购买？ 问题4:因为没有北京户口，考虑孩子教育问题，过去一年的计划是想去其他城市定居，所以看过深圳和海口的房产。目前老公深圳户口，本来想等资金到位后买进深圳光明区的中海寰宇时代，结果被7月限购政策整的措手不及。所幸亲戚还有深圳房票可以借用。什么时候入手深圳房产合适，需要等我三年后够资格还是最近1年内借用亲戚房票？ 问题4：本人刚办了海口落户，本想抢海口市国贸地段的华润悦府140平三居，300万预算，这个选择是否合适？海口还有其他楼盘推荐吗？ 问题5:本人自知手头子弹有限，年收入不算高，所以这些房产投资选择只能5选1，还请房姐指点迷津：A北京大隐换成其他品质小区，全款买进，无贷款压力；B北京大隐不换，买进天通苑二手房；C北京大隐换新品质小区，全款买进，再抵押jyd，买进新小区附近的小两居；D北京房产一套，通过抵押jyd买进深圳房产一套；E北京房产一套，无贷款，全款买进海口一套？

回答：西直门看着很中心，但从购房的角度，不是个好地方。 你有学区需求+非京籍，最好的选择就是去朝阳 方案建议 卖掉舒至嘉园，望京全款入一套自住标的 比如 融科橄榄城 抵押后 再入一套小标的学区房出租抵部分月供，例如 南湖东园二区 属于望京陈分的学区。 深圳不建议这两年入，由于新限购政策，短期购买力不足 后市大概率阴跌。过两年再入都来得及。 海口不要买高总价（300万以上）的CEO盘。 推荐对比看下海口观澜湖上东区二期、华侨城曦海岸、恒大海口文化城（住宅）

提问：房姐好！新人提问，望能回复，谢谢！本人有朝阳工居，家庭名下两套房，国美第一城2居无贷款，为自住；润枫水尚大两居，尚有300万贷款，月供16000，目前出租中，房租12000左右，年收入70。因为孩子四岁了，近期打算购买朝阳学区房，在考虑朝阳外国语配套的几个小区。看您预测朝青可能会有不错的涨幅，请教如何配置能够满足学区的占位，并且尽可能跟上大盘涨幅？ 谢谢！

回答：现在的标的持有不变，国美抵押出来，如果手中还有子弹 配合一点消费贷 信用贷，全款一套学区房 获取学票+出租回血。你的收入情况，月供3W内都是可接受的

提问：房姐好！新人首问～ 毕业一年多了，目前租住在花园桥附近的核二院小区，和女朋友即将都拿到购房资格(我是工居，女朋友是户口)，年收入税前大概60，都是sfsd。从8月份开始看房，首付大概能有200～250个左右。因为我俩工作地相隔较远(西二旗和亦庄)所以目前看的都是班车沿线的(北四环从健翔桥到惠新西街北口，西三环花园桥航天桥附近，望京地铁站附近)，还有几个新盘(中铁诺德春风合院，诺德逸府，臻御府，奥森one，奥海明月) 目前纠结的点: 1。北四环这边目前相中了安慧北里秀园，优点是幼儿园到初中都在附近，离班车点和到西二旗都不算太远，交通好，配套好，离奥森近;缺点是房子和小区都比较老旧，并且目前还没孩子，估计一两年之内会有，不知道现在考虑学区到初中是否有点早 2。个人还是非常喜欢新盘的，注重居住环境和品质。新房目前重点比较的是丰台三兄弟，个人觉得臻御府户型最好，但是缺点是交房晚，装修简单，开放社区并且剩下的好户型的楼栋都不太好了;春风合院目前最看重的是交房时间早，一期精装修，品质和口碑都还不错(搜索了星球里的回答，看您也比较推荐);丰台这边最大的顾虑就是离西二旗有点远，不知道16号线南延线什么时候能开，还有不知道这三个盘周边的教育环境会不会特别差(说是旁边有一个丰台区实验小学，区内排名靠前，不知是真是假，如果不好的话到时候限竞房不能交易抵押都没办法给孩子换学区)，这点的话到时候想换学区有什么别的办法吗？ 3。这两天还看了花园桥附近的房子，也都是老公房，学校都是八里庄小学(需要提前3～4年落户，前40%直升首师大附中)，和秀园那边的环境什么的都差不多，不知道这样的海淀学区有没有必要考虑呢？ 4。一开始还有个想法，就是在结婚之前把我们两个的sfsd资格都用上，买一套新盘(上述提到的新盘中的89户型的)，一套小户型的学区(总价300左右)，无奈首付可能比较难凑，不知道这样买的话，有什么好的操作方法吗？ 非常感谢房姐能回答我的问题，或者还有什么其他推荐的方案也请不吝赐教，感谢感谢～

回答：你好，西二旗和亦庄一个在西北，一个在东南，能选择的范围比较大，惠新西街，花园桥都还不错。 关注安苑北里，安慧东里，安慧北里X园的小学是嘉铭西校区，跟东校区还是有差距的。你们还没有结婚，不用这么早就考虑学区。 花园桥关注西三环北路76号院。 丰台几个新盘中，臻御府略好，距离地铁更近。但是整体环境 学区配套和居住体验一般，只适合在附近工作的人。 考虑到你俩未来工作地点可能会发生变化，北边的就业机会更多，更倾向入手北边。

提问：新人小白首问，不要见笑^_^ 1.京籍 朝阳亚运村居住，陈经伦学区，2个孩子。 2.500米粮草➕二套贷款，想在海淀置业，能兼顾学区最好，如不能兼顾学区，想置业在增值有潜力的区域，别人介绍了西北旺和海淀北部新区，太新手不知如何判断。 3个人对上地感觉不错可能是因为学校的缘故，但是又怕冲学区去，买了老破小，恐怕政策一变，固定资产就真固定了。 4如果以投资增值为目的的买房，有好区域推荐吗？ 感谢，学习阶段多有问题！

回答：你好，关注学区和升值潜力，上地是非常优质的一个片区。上地虽然不像中关村，有那么浓厚的人文气息，但是从产业的角度来说，却是能够和中关村一决高下的。 上地在北五环外，所以学区房除了老破小之外，还有少部分次新。虽然区位不是太好，但是有高端产业支撑，所以在楼市上行时，升值幅度会比较大，下行时，下跌空间相对较小。 上地东里可以关注下。 西北旺算是海淀西边除上地以外最好区域了，主要是产业基础牢不可破。 不过目前除了商场，大部分利好都兑现得七七八八了。 已经实现的利好： 软件园2期落成+大批企业入驻、地铁16号线通车、首师大附中西北旺分校。 待实现利好： 地铁站的万象汇商场。 北医三院分院。 可能的不利影响：百旺二小对待1911房本的态度（这要持续看几年，因为今年娃特别多） 想兼顾学区和升值，看看百旺新城（春夏秋冬园） 海淀北部暂时不如上面2个板块。

提问：房姐您好，家庭名下一套来广营景山朝阳分校的品质三居，一套牛街一居室。目前在西二旗上班，住来广营。孩子二年级已在景山朝阳就读。全家户籍在西城牛街。牛街房子能卖500以内，手上子弹300，考虑孩子回西城小升初派位或回西城中考，同时兼顾手上现金保值。考虑有几个方案，请帮忙评估。或者还有其他更好方案建议吗 1. 出掉牛街，添上手头子弹可全款置换德胜佳苑一居室占坑，小升初或回西城户籍地中考，如今年有二胎再考虑租房 2. 出掉牛街，添上手头子弹，高贷400，置换德胜学区三居室公房，出租几年等孩子初中或高中再自住，同时可能今年二胎，兼顾二胎在德胜上学。家庭年收入可支持高月供。 3. 留着牛街等孩子中考用，手头300子弹做JLH购入望京一居室出租，如此条可行，有无推荐楼盘？ 4. 留着牛街等孩子中考用，手头子弹做JLH购入融泽嘉园两居室出租 不管几个孩子，小学在哪上都不重要，重点考虑中考，能在西城读高中。感谢房姐给予专业的指导！

回答：学票占坑就好，过大的资金砸入学区房，资产的风险敞口过大。 建议方案三，可进可退，未来无论想换学票，还是想兼顾自住+学区，都留有操作空间，短期配置上更均衡。看看 上京新航线、慧谷阳光、澳洲康都

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