眼下的东莞楼市，用“魔幻”二字不足以形容。

新政刚过去不足半月，从购房者、业主到开发商连出新政，严格调控。

但是上周也是东莞的“地王周”。

一边“房住不炒”，一边地王频出，着实有些让人摸不着头脑。

自从8.02新政出台，不少言论猜测，东莞将房价大跌，土拍遇冷。但事实是，东莞土拍热度不减反增。

茶山地王：经过117轮激战，以最高限价46亿，楼面均价1.8万元/平，问鼎茶山最贵地块，也跻身东莞地价总价第三。

南城CBD：可售楼面价17143元/平（住宅），：以56.08亿元成交，东莞地价总价排行榜前三再一次被刷新。

樟木头最高：封顶价11亿元，可售楼面价16010元/平，刷新近五年来樟木头镇楼面价记录。

不断刷新的楼面价与在售新盘的价格不断逼近，而市场行情被进一步打压，东莞的新房市场显然有些不知所措。

经过一番观望后，一大批新盘选择延长蓄客周期或者推迟开盘节点。

这其中就有位于厚街的康华君汇广场，早在去年就有关于该盘入市的消息传出，开盘倒计时进行了一轮又一轮。

今天，我们就一起来了解一下这个位于厚街的地铁上盖纯新盘项目，试图揭开它神秘的面纱。

01

吹风价高达4万，网传项目房源早已被内定

虽然项目方未公开任何相关规划、户型、售价等信息，但仍收获颇高的关注度。

市场上早有关于该盘的传闻，吹风价一度突破4万的高点，据厚街某中介透露，有房源早已被内定的消息传出。不过开发商后续有发布相关声明澄清，具体情况不得而知。

项目建设高度早已经达到预售标准，可是不管外界传闻怎么样，开发商迟迟不见有开盘的动作，可谓是吊足了大家的胃口。

据了解，该项目所在地块早在1993年便被康华集团拿下，期间多次想要转让，但都未成功，最终还是由康华亲自“操刀上阵”。

现在看来，该地块的价值早已不可同日而语。

项目体量较大，项目总占地面积53563.17平方米，总建筑面积245218.74平方米。

（俯瞰康华君汇广场）

主要由10栋住宅楼包括：30层住宅楼2栋，31层住宅楼5栋，32层住宅楼3栋、下沉商业广场1层，地下室2层等相关配套设施组成。

住宅总户数共1139户，两梯两户，由118-168㎡的三至五房以及221-320㎡的五至八房复式组成，车位比1：1.6。

提及康华，在东莞无人不知。从厚街发迹的王氏家族，在坊间一度被传为“东莞首富”，实力雄厚。旗下产业涉及医疗、房地产额、金融、实业、制造业等多个版块，且成就斐然。

康华医院、康帝酒店都是其知名产业，还成功开发了君汇、君丽花园、会展中央、君汇半岛等多个项目。

02

地铁口上盖纯新盘，地理位置优越

项目位于厚沙路与莞太路交汇处，毗邻R2线厚街珊美地铁站，为真地铁口上盖物业。

距离珊美地铁站B口仅500米左右，地理位置极为优越。

而厚街一边有着靠近城区的便捷，一边有着滨海湾片区的热度加持，区位条件也可以说是得天独厚。

另外，厚街本身又有着强劲的经济基础，几大家族企业的产业与实力都不容小觑。

厚街的会展、家居制造、酒店、汽车等产业都非常出名。

（厚街国际大酒店）

（名都家居）

03

背靠农田，两公里内有万达等商业配套

由于其优越的地理位置，周边配套自然也不会太差。

项目2公里范围内有厚街万达广场、汉邦66广场、万科城市广场等商业配套，日常消费购物还是比较方便的。

项目位于珊美地铁站出口旁，1站通向厚街万达，4站到西平，5站到鸿福路。且项目直线距离京港澳高速厚街出入口两公里左右，交通便捷。

虽然是作为东莞罕见的地铁上盖纯新盘，不过对于厚街有车一族的土豪来说，地铁的存在感比较低。

很多厚街本地的有钱人都表示平常很少坐地铁，出行基本上是靠小车代步。

不过尽管现在东莞坐地铁的人很少，但随着轨道交通建设日益完善，相信地铁的优势还是会与日俱增的。

在教育方面，1.5公里内有东逸翠苑幼儿园、海悦第二幼儿园、爱丁宝幼儿园、厚街中心小学、厚街中学等。

另外项目周边还保留着一大片原貌的农田和一个瓜果采摘园，有一些影响城市基本面貌，还不知后续会怎么处理。

04

厚街二手房倒挂严重，楼市遇冷，大浪淘沙！

由于独特的地理位置，厚街的市场也吸引着众多厚街本地客和南城外溢群体的关注。

但是由于前几年厚街一直没有商住地挂牌，新房供应量极少，大量的购房需求一直得不到释放，这也导致近年来厚街楼市显得比较沉寂。

2021年，是厚街楼市发力的一年，在一大波入市新盘的刺激下，厚街楼市表现火热了不少。

从新房市场上来看，除了上文提到的康华君汇广场之外，还有在去年6月份由卓越集团拿下的厚街地王项目—卓越大中晴熙云翠，均价3万元左右。据说开盘非常火爆，168套房源被3秒抢光。

佳兆业阳光城时代天韵，均价2.6万左右，去年12月份开盘，蓄客效果较好，预计年底清盘。

万科金域世家二期，均价也在2.6万左右，处于厚街镇中心版块，地段较好。

万科臻山悦花园，在3月底已经备案。

在二手房方面，目前厚街二手代表楼盘有几个：

卓越维港，挂盘价已经突破4万+，在厚街二手楼盘里属于比较高的价位了，很多是刚满两年的次新房，目前市场上放出的房源还比较少。

万科金域国际，挂盘价3万左右，以小户型产品为主，适合出租。

汇景豪庭是本世纪初的项目，比较老旧，入住率不高，价格也没什么竞争力。

万达御湖公馆：项目旁边就是厚街万达，是厚街放盘量最多的二手房，优势明显商业+地铁，就是有些户型比较差。

最后总结来说：

1.目前厚街市场上二手的房价偏高，再加上户型多比较老旧，实用率低，主流二手房能打的不多。

新房供应较少，加上限价因素，厚街的新房项目都比较抢手。

2.相对于城区5万+的高价来说，厚街可以说是真正的价格洼地，并且目前厚街已经形成一二手价格倒挂的现象。

因此一些优质的新房项目，还是很具有想象空间的，建议优先考虑地铁沿线物业。

3.今年东莞楼市遇上寒冬，大多数的新房都遇冷了，购房者也愈发理智，市场观望情绪越来越浓郁。

如果行情被进一步打压，开发商利润空间被进一步挤压，如果卖不到合理的价格，最终也会反馈到消费端。

在供需极度紧张的核心城市区域，任何增加卖房持有成本的调控，最终都将转嫁到卖房身上。

卖房短期还是要看市场政策，盲目的自信极有可能付出沉痛的代价。

大浪淘沙，只有真正的好产品，能拿得出真正优势的项目才能吸引购房者。